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住房消费已经是个体行为,经济能力、个性喜好等都在影响着消费者的选择。在政府政策倾向、开发商对楼盘的诠释和包装、房价等诸多因素影响下,消费者的需求日益呈现出多元化特征。
至今年第三季度,南京房地产市场继续高奏凯歌,投资持续增长,供销两旺,空置面积继续下降,二手房市场日益活跃,房地产市场交易额突破200亿。但房价收入比过高、市场供求总量不平衡,以及结构性失衡等矛盾影响着南京房地产市场持续健康的发展。为了能给政府与开发商提供科学、准确的信息支持,南京房管局利用秋季房展会的机会进行了大型消费者需求调研,总结出个性需求特征和主要变化态势,想消费者所想,“对症下药”,以实现以有效需求为导向,调整商品房供应总量和供应结构,平衡供求关系。
区域需求迥异
南京城东地区依然对消费者吸引力最大,占34%强。这主要是由于该地区拥有丰富的自然景观,非常适合人居,紫金山等自然条件优越,而交通、生活等配套设施也非常齐全,房价比城区其他地区还相对还是具有一定优势。
南京河西地区具有明朗的政策优势,相关设施不断完善,其受欢迎程度占26.6%,但由于该地区住房售价不断猛涨,和上半年相比消费者购房热情下降了3.4个百分点。其中,在该地区,最受消费者欢迎的主要是奥体中心片区,其次是草场门片区。而和河西相似的是南京江宁,在住宅售价不断上涨的情势下,交通及生活配套设施改善却相对滞后,影响了消费者在该地区购房热情。
此外,南京江北地区住房需求率达4.7%,在南京七大地区中为最低,但其增幅却是最高,达3.2%。这主要是因为该地区的住宅售价较低,同时也与南京对江北的开发政策的引导相关,而且滨江风光带的建设也是吸引消费者购房的一个亮点。
81~120平方米套型需求最大
此次调查显示,在南京城区内,面积在81~100、101~120平方米的住房仍然有最大的市场空间,市场需求分别占33%、28%,这两种需求占了近61%,相比去年上升了近4个百分点。此外,面积在61~80、120~140平方米的住房需求分别占16.3%、13%。但与同期相比,面积在120平方米以上的套型需求量均有所下降,总共近7.6%,而120平方米以下的套型需求均有所上升。同时,消费者对三室二厅二卫以上的大套型需求均下降,达7个百分点。这说明,消费者对大面积的住房需求有一定下降,住房消费观念更加理性。
消费者单价承受能力增强
与今年上半年相比,下半年消费者的单价承受能力有所增强,总价承受能力没太大变化。此次单价分析数据显示,目前,每平方米超过5000元后,只有4.2%的消费者可以接受。同时分析表明,近80%的消费者每平方米单价承受能力在4000元以下,其中在3001元~4000元的占47.4%。今年上半年接受每平方米在2001元~3500元的占62%,而下半年下降了近12个百分点。单价承受能力增强的主要集中在每平方米3501元~5000元,相比今年上半年,目前上升了近8.2%。
目前,南京消费者总价承受能力主要集中在21~30万元、31~40万元、41~50万元三个层次,分别占29%、30%、18.3%。其中,近67%的消费者总价承受能力在40万元以下,和上半年相差不大。波动最大的是在41~50万元,上升了3.5个百分点,50万元以上的略有下降。
随着南京房价不断上升,促使消费者单价承受能力的增强,但由于经济收入在短时期内难以有很大的改观,这样总价承受能力也不可能在短时期内有较大增长。目前,消费者对大面积的住房需求有所下降,而增加面积较小套型的需求,很大程度上是由于单价承受能力提高,但总价承受能力却没有提高,这样只有降低住房面积,以使总价在承受范围之内。这说明,在现有的经济条件下,开发商应多建面积适中的住房,以满足大多数人的需求。
住房配套设施有待改进
目前,消费者认为南京河西地区亟需改进教育配套,而交通问题在南京江宁、江北显得尤为突出。尽管江宁房地产业在南京相当重要,每年供应量达南京市的36%,但由于江宁和主城区相距较远,交通瓶颈成为影响消费者在该地区购房的最大障碍。据称,和南京主城区相比,江宁的房价比较具有优势,而且发展前景也比较明朗,致使其销售一直不错,但由于交通不畅,生活配套设施不齐全,入住极不方便,导致大量空关房的出现。对于南京江宁来说,改善交通状况是当务之急。
前不久,南京公布了将在长江上再建9条过江通道,以彻底打破长江的阻隔,而伴随着这样的机遇,江北的房地产业也必将获得新的生机。但在短时期内,江北房地产的状况难以得到根本扭转。