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建设部颁发的《房地产销售管理办法》明确规定,2001年6月1日后,不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋,使售后包租方式一度沉寂,但近来却又有重新抬头之势。
三大疑问直击售后包租
近日,北京及南方的一些房地产项目由于采取售后包租的方式售卖,而颇引人注目。这些项目以产权式商铺和酒店式公寓为主,用较低的投资门槛吸引普通投资者。
在项目的宣传中,可以看到“3年包租,租金回报21%,一次性全部返还,3年投资回报80%以上”、“10年返租,每年8%”等说法,尽管承诺不一,但其共性都是“零风险、高回报”。所以这些项目一经推出就非常火爆。
据了解,售后包租方式始于上世纪六七十年代,开始出现在美国,后流行于日本、香港。在内地,首度兴盛于90年代中期的海南。当时,有不少龙眼农庄和商铺写字楼采取售后包租的方式销售,但不久房地产泡沫破灭,公司破产,曾经的承诺成了一纸空文。
目前房地产界和法律界专家对售后包租提出三大疑问,各方一致认为投资者须小心谨慎。
投资还是集资
专家对投资与集资的区别分别做出阐述。投资是预期赢利的理财行为,投资人必须明白所投资内容,要知道赢利途径和存在的风险。集资,尤其是非法集资,其主要目的就是圈钱。
华高莱斯顾问公司总经理李忠认为,集资不用考虑产品是何种形式,户型朝向如何,采光通风怎样,一切被看做是一种手段,人们关心的是自己能够有一个稳定的回报。据分析,目前房地产形势比较好,短期看可能有高额回报,这也让一些从前认为不可能的回报有了想象空间。而产权式商铺和酒店式公寓面向的则是投资者,而并非自用型买主。所以,目前在这两个领域采用售后包租的比较多。可以看出,一些搞不好的售后返租项目实际就是非法集资行为。
出界还是擦边
业内一种观点认为,售后包租是将不动产和金融相结合的一种金融衍生品,是一种发展方向,现在很多人都在打擦边球。
据宛平法律事务所律师王靖介绍,实际上国家在《银行法》、《商业银行法》、《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》和国务院办公厅的多部文件中,已经涉及过非法金融机构和非法金融业务的内容。并在《关于进一步打击非法集资等活动的通知》中归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割,通过出售其份额的处置权进行高息集资。
既然有法律法规限制,现在的项目如何擦边呢?一种做法是将单价定得高过周边价格一倍甚至两倍,然后用高出的利润偿还所承诺的回报,这被某些人看作是一种另类营销手段。还有一种做法是,虽然国家明令禁止非法集资,就是不能同意甲方卖给乙方,乙方又返租给甲方。但现在的模式是甲方卖给乙方,甲乙双方共同找到丙方,由它代为经营,回报出自丙方。因此,这两种方式都并不“出界”。
天上不会掉馅饼
有律师觉得,承诺的回报能实现自然是馅饼,如果回报不了就是风险,就是陷阱。
李忠认为,并不是所有采用售后包租方式承诺回报的开发商都要骗钱。他将情况大致分成三类,一类是承诺回报当真兑现的,在福建有家酒店就是如此运作;一类是手头急需一笔钱,需要通过此手段融资;最后一种则是从开始就是恶意的,目的是算出很高的回报率卖完产品退出。这就要求投资者分清承诺方是谁,承诺是否写到合同里,承诺方有没有实力兑现承诺。
商业与房地产相比实际有着很大的脆弱性,房地产是以“亿”为计量单位,而商业是以“元”为计量单位。经营房地产和经营商业地产是完全不同的两个概念,而对于商家来说,小业主共有的业权远没有业权统一的商业地产具吸引力,所以这决定其更难经营好。
最新的情况是,为了消除投资者的疑虑,开发商总要提出以背后母公司或者公司的固定资产及营业收入作为担保。但在市场条件下任何资产的价值都不是恒久不变的,担保物到底能不能支撑承诺的回报还得靠投资者自己判断。
一位母亲劝孩子不要投资商铺只有一句话:“商铺真跟开发商说得这么能赚钱,那他自己为什么不经营,偏要到处打广告想方设法卖给我们?”杨晓
买铺包租难圆“富翁梦”
在国内众多大城市,许多商业铺面和产权式酒店正被分割出售,一栋商业大厦里上演着“造就200个百万富翁”的神话。
滴水成金的神话
其实,售后包租只是房地产的一种营销手法,其实质就是先销售后承租,同时给予固定比例的租金回报。为降低投资门槛,产权往往被分割得极小。由于当时众多炒家疯炒楼花,许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃,在全国造成了许多烂尾楼,因此,这种营销方式不久就遭到明令禁止。
此后售后包租模式一度沉寂。近年来,在楼市产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下,发展商只能在回报率、返租年限等极具诱惑力的指标上大做文章,正因为如此,售后包租才重新抬头,回报率从几年前较保守的每年6%至8%升到了目前的8%至11%不等,返租年限也从以前的3年左右变成现在的10年之久。
在深圳,某商城打出“滴水成金”的旗号,承诺“10年返租,每年8%”,结果开盘不到一周,回笼资金就达到近2亿元人民币。上海某酒店式公寓的开发商则承诺,在扣除了营业税、房产税、附加税、物业管理费、空置损失等所有费用之后,净回报返还业主10年期6.5%。该开发商为了取信客户,还请了专门的担保公司做担保。
一时间,售后包租模式在商业地产项目上被不断复制,大有风起云涌之势。售后包租真的是像开发商所宣传的那样,是一种零风险、高收益的投资吗?
玩弄财务技巧的噱头
某些开发商对“售后包租”的投资分析往往极具诱惑力。根据开发商的计算,在包租的前一段时期,投资者基本上可以“以租养供”,租期期满后不仅能收回投资,而且还可以净赚一个商铺。投资者不需劳神费力,便可坐收渔翁之利。
但是商铺的高昂租价收益往往和投资者的还贷款数惊人的吻合,不禁让人心起疑问——这个天文数字的租价其实是开发商为了卖房倒推出来的。一位房地产业内人士指出,售后包租实际上是卖铺的一种噱头,更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看,开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但实际上,开发商通过提高商铺售价,已将今后要付给投资者的利息预提出来。
更大的风险是,一旦三五年内该项目销售完成,开发商实际已经可以套现出局,承租商背着巨大的租金成本,是否能够保证经营10年?谁来保证他们有足够的支付能力和信誉?这其中的任何一个环节出现问题,投资者的美梦就将化为泡影。位于广州市中心商业旺区的亿安广场、荔湾广场等大商场,始终在惨淡经营,苦苦挣扎,不能不说“包租”是其中的原因之一。
售后包租是一把双刃剑
全美地产管理托拉斯前任主席、在美国拥有525家购物中心的KIMCO公司总裁MiltonCooper认为,“这种方式蕴藏着极大的风险”。他不理解,产权如此分散的商业物业将如何经营。
但是对于国内的开发商来说,实力往往成为他们开发商业地产的最大障碍,如果只租不卖,至少长达十几年的投资回收期他们往往无法承受,又因为难以找到有实力的投资商一次性买断,为了尽快套现,缓解资金压力,分割出售便成为他们的必然选择。为了降低投资门槛,尽快出售,他们一般都会承诺售后包租,并利用广告进行大肆炒作。
商业地产的千变万化使得售后包租对于投资者和开发商来说都是一把双刃剑。广州目前最大的购物中心中华广场购物中心董事长邹锡昌以自己的亲身经历诠释了“馅饼还是陷阱”的故事。
作为最早到广州投资的港资房地产商,邹锡昌表示,要看清商业地产暴利背后的实际情况———“与中华广场同时期的广州七大购物中心,目前只存活了两家”,在他看来,一个商业地产成功的原因,除了良好的地段、准确的市场定位、多样的商业组合之外,投资商的实力和购物中心的完全产权也非常重要,在中华广场长达6年的建设期内,邹投入了12个亿,中华广场目前仅年租金收入就达1.4—1.6个亿。“如果没有相当的实力,中华广场可能早就像其他的购物广场一样垮掉了。”而垮掉的那些购物中心,当初大多采取了“分割出售,售后包租”的销售模式。不久前,广州亿安广场被公开拍卖,当初投资9个亿建成的物业,如今只拍出了5.46亿,差不多亏了一半。
可能的双赢模式
既然“分割出售、售后包租”模式如此为人诟病,是不是说商业地产的大门就应该向中小投资者关闭呢?有没有一种既能满足房地产企业的资金渴求,又能让中小投资者安全地分享高速发展的商业地产带来的收益的双赢模式呢?MiltonCooper先生介绍了美国房地产基金的情况。
在美国,只有三五千美元的个人是不足以拥有一处地产的,但人们可以把自己的钱投到基金里,共同拥有地产。并且联邦法规定,房地产信托基金的收入无须纳税,但投资者的分红需要缴税,因此房地产信托基金比公司化的运作方式更为优惠,吸引了众多的资金。通过这种方式,很小的投资者也可以分享房地产带来的收益。据了解,目前国内一些小规模的房地产信托项目发行后即受到投资者的追捧,一些规模较大的房地产基金也在紧锣密鼓地筹备之中。