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虽然随着法律和金融资产处置速度的加快,越来越多房产以拍卖的方式被处置,但通过采访,记者发现人们对于这种特殊方式还是知之甚少,很多人都想参拍,但对于拍卖他们又充满了担心和疑虑。综合以往的案例,记者搜罗了一些细节和问题,希望能为感兴趣的朋友提个醒。
-前期:仔细了解标的
由于被拍卖的房产多为涉案财产,一提到曾有“债权纠纷”老百姓就普遍感觉心里没底,生怕买这种房子会惹上麻烦,尤其是一些上了年纪的购房人总是担心债主再会上门,总之人们对于这种新的购房方式还缺乏了解和信任。
总结以往的案例,记者发现拍卖房产的来源一般是资产公司和金融系统的不良资产,或者是被法院执行的房产。谈到权属问题,曾成功操作晋元庄房产拍卖的中拍在线总经理陈红军表示,国有资产管理公司与银行的资质和规模相信大家都了解;至于那些经法院核准后拍卖的房产,就更“干净利落”了,不但所有欠费都会事先补齐,而且土地出让金也会先行付清,办理手续相对经济简便,有时比购买二手房还要划算。
至于质量问题,正规的拍卖公司应该事先对标的做过详细的了解,并应该在预展时为有意参拍的人员提供相关资料作参考。您咨询时不妨多问一些细节问题,拍卖公司有真实回答的义务。
★特别提醒:如果您准备参拍,那么拍卖公司可依法收取保证金,双方还要签署《竞买协议书》,里面条款除规范双方权利义务外,也会明确规定何种情况、何时退款。按照行规,小笔金额的退款应在拍卖结束后一周之内完成,因此如果您没有违规,对方却扣留您的保证金,您可以持该文件提起诉讼。但是需要特别提醒您的是,相关文件上一定要加盖公章。
现场:心平气和竞价
常听说在拍卖会上有专门当托儿的,他们恶意竞相举牌、哄抬拍卖价格。业内人士表示,由于一些中介机构的不负责任,使很多老百姓对于拍卖过程中的正当竞价也产生了怀疑,所以拍卖活动的公正、公平和透明是老百姓最关注的焦点问题之一。
隆祥拍卖公司的总经理邰汉君认为,资产类拍卖尤其是低价房屋的拍卖,拍卖公司没有“雇托儿”的必要,而且即便是有托儿也左右不了拍卖过程,因为这类标的的价值可衡量,通常都会有评估价作参考。“来参加拍卖,就是因为便宜,有周边房价比着,贵了根本就没人买。”
同时,他还表示,房产类拍卖主要是为了使债权迅速变现,要是价格抬上去了,房子没拍出去,拍卖公司还是挣不到钱,“没有意义”。据记者了解,如果百姓在拍卖中发现有不正当的竞拍行为,可以向中国拍卖协会举报或投诉,该组织将会在核实后对违规行为进行查处。
★特别提醒:专家提醒参拍百姓注意,如果标的物较多,那么现场看房时,要注意多看几种户型,在和家人商量的过程中,多确定几个目标。拍卖会上一旦第一个标的争夺比较激烈,那么还可以考虑参与第二个标的争夺,这样无疑给自己多了几个选择的机会,在参拍时也比较容易获得成功。
据记者了解,通过拍卖买房,除交付房款之外,还需交纳拍卖公司的佣金、交易过程中的契税等。一般情况,拍卖公司不接受贷款竞拍,因此购房人需事先算清每加一口价格,费用的增长金额,一旦超过心理底线,便应放弃购买,切忌意气用事。
后续:注意交接细节
房屋交接和产权过户,对于购买拍卖房产的业主来讲,比较复杂也比较缓慢,因此大家要做好充分的思想准备。
实际操作中,有的公司是从办理入住到产权过户,一路负责到底;如果不负责办理相关事宜,那么在拍卖前应当作出说明,因此打算参拍的百姓应在预展时询问清楚,否则办理今后的入住和过户有可能真会把自己拖得筋疲力尽,那就得不偿失了。
另外,还有许多人对拍卖后还会有大笔费用支出表示担心。参加拍卖本来就得交全款,如果到办产权证的时候,面积又多出来几平方米,那还真不是一笔小数目。对此,业内人士解释说,销售面积与实际面积相差许多的情况通常发生在期房销售中,拍卖房产多为现房,虽然有的没有办理过产权证,但一般都已经过测绘,面积不会有太多的误差。需要提醒大家的是,即便是手续齐全,如果没有产权证,后续工作还是比较复杂,因此买家要多斟酌。
★特别提醒:如果,您对拍卖房产感兴趣,建议您留意各报的“拍卖公告”,因为每套房屋拍卖都要依法公示。