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“想吃热豆腐,又怕烫了嘴”,这句话最能形容今年各商业银行在房贷市场的心态。一边是央行121号文件的风险警告,另一边是国务院18号文件对房地产开发的鼓励。缺乏信用体系护航的银行,在房贷市场中感到前所未有的困惑。
房贷黑名单首批万人上榜
房贷市场风头最劲的北京即将成为风险防控的首发地带。北京银行业协会表示,由北京16家银行联手搭建的房贷黑名单将在今年年底正式出台,首批上榜的“风险客户”将多达万人。
“以往,银行即便遭遇骗贷也不愿意说破,现在,房贷预期风险提高,银行也开始分享资源了。”有关人士透露,12月20日前后各家银行将完成首次数据交换。
“黑名单”以个人客户为主,并非只盯准那些已出现违约的客户,而是将未来有可能造成呆、坏账的“危险客户”也纳入了监控范围。某商业银行个人金融部负责人表示:“因为经营性、投资性用房贷款的坏账率比重较大,所以一些贷款购买铺面房、第二套住房的客户也会被列入名单中。”
与此前推出的车贷“黑榜”相比,在人数上,房贷风险客户是前者的数倍。尽管如此,房贷业务仍被银行看做是最优质的信贷资产。招行北京分行的有关负责人说:“现有的60多亿房贷余额中,预期坏账率不到900万,坏账率不过千分之一点几。”据了解,其他银行的房贷坏账率也大都控制在0.1%到0.2%之间。宏观数据也显示,目前,中国房地产信贷资金占银行整个信贷资金总量的近18%,离国际上的30%警戒线还有相当距离。
121文件切中银行要害
但是,敏锐的监管层依然从成倍增长的房贷业务中嗅出了风险。经过对2001年6月以来商业银行办理的房贷业务进行审查,央行在今年2月20日宣布,违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。
今年以来,几大巨富的倒台恰恰印证了这一结论。周正毅、钱永伟、许培新以及“中国二号富豪”——杨斌皆由地产或地产有关行业发家。在他们为自己积聚巨额财富的同时,也为提供信贷支持的商业银行留下了一个个黑洞。
房地产市场的巨大利润,吸引着地产商们趋之若鹜;商业银行为了抢占市场份额,也都铤而走险。某商业银行有关负责人说;“房贷不良资产中的绝大部分是因房地产商骗贷造成的,具体方式有超值抵押、重复抵押、售后再抵、抵后再售等。”而个人房贷的坏账率则主要集中在“经营性、投资性用房上,和提供虚假证明等问题上,真正因收入水平下降造成的还不起住房贷款的情况很少”。
切中银行要害的央行121号文件随即在今年6月出台。文件规定“借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年。”“对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人,提高首付款比例,不再执行优惠住房利率。”同时对房地产开发项目贷款规定,“开发商自有资金不得低于30%。”
信用缺失制约风险防控
然而半年已过,曾令开发商大为光火的121号文件,在商业银行的眼中已成了一张不具操作性的“窗口”文件。
“一些银行对开发商的贷款仍然要求很松。”业内人士向记者透露,尽管121文件强调,“多层住宅需建至结构封顶、高层住宅需建至2/3以上,金融机构才可发放住房贷款,但有的依然是楼未起,就开卖了。”
至今,对于二套房、高档住宅、投资性用房仍没有具体的界定方法,某商业银行房贷工作人员说:“比如有的人住的是单位分的房,未过户,就很难查证有没有房。但房子太小,肯定要买第二套房。”
业内人士曾普遍担忧的楼市再次萧条并未出现。8月12日,国务院18号文件的出台,反倒给房地产界吃了一颗定心丸。中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌认为,18号文件使近两年来围绕房地产市场形势的争论有了比较明确的答复,18号文标题是持续健康发展,其语意是说:现在是健康发展的,今后要持续健康发展。
但是,18号文件与121号文件在加强房地产贷款监管,控制和化解房地产信贷风险方面的要求是一致的。这意味着,银行一方面要收紧银根,加强风险防范,一方面又要为房地产提供充足的资金。双重压力下的商业银行感到前所未有的困惑。
某银行房贷部经理说:“在中国,地产融资渠道单一,银行资金占据了房地产资金链的70%。银行银根稍紧,房地产商就吃不消。”也正是因为房地产对银行资金的过度依赖,一些专家才会大声疾呼“警惕房地产泡沫继续膨胀可能对金融系统和经济的冲击。”另外,在房贷风险的防控上,信用体系缺失无疑是最大的障碍。“在国外,银行可以向中介购买贷款人的资信报告,来决定贷款;并可以根据贷款对象的信用状况,实行不同的贷款利率。可在国内,这些都不存在。银行只有靠自己逐笔考核,在信息不全、缺乏对证的情况下,风险防控能力自然大打折扣。”