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广州市芳村区的何先生在报纸上看到了一则商品房广告,其中允诺楼盘内有“8000平方米的大型街心花园”。他因此欣然挑选了一套朝向花园的房子买下。可当他入住后,发现街心花园变成了一个临时停车场。于是,他带着广告将房地产公司告上了法庭,日前,广州市芳村区法院对此案作出了一审判决,何先生的诉讼请求被驳回了。
街心花园消失业主告状
1999年初,何先生决定买房,于是经常关注各种房地产广告。一天,他看到芳村区一楼盘的广告允诺有8000平方米的大型“街心花园”,绿化率超过了38%。何先生为此十分兴奋,随后,他来到现场,看了看楼盘模型,发现其中确实有一个大型“街心花园”“好机会不容错过”,1999年8月30日,他欣然与开发商签订了《商品房预售合同》。但在何先生入住后,广告中承诺的8000平方米的“街心花园”的场地变成了足球场和停车场。梦想中的花园不见了,何先生决定要讨个说法,为此,2003年9月,他将开发商告上了法庭。
广告是要约邀请没效力
2003年9月10日,芳村区人民法院开庭审理此案。法庭上,何先生提出,“街心花园”位置的绿草地在他入住后被铲除,变成了一个临时的停车场和泥沙足球场,小区环境因此恶化,与当初广告上的宣传根本不相符合。另外,他买房时,因房子朝向“街心花园”,因此比不朝花园的要贵了约每平米1000元。因此,他要求被告限期建成8000平方米的街心花园,并且承担诉讼费。
开发商则辩称,《预售合同》里未约定建成8000平方米的街心花园,而且当时的广告内容不具体,对“街心花园”指定不明确,应属于要约邀请而不能作为合同内容。另外,何先生所提出的房屋差价是由于楼层和座向不同造成的。
法院经过审理认为,开发商虽在广告中承诺小区内有“8,000平方米大型街心花园”,但其承诺无论是所在位置还是建成时间上均不具体、不确定,应该视为要约邀请。何先生诉称他买的房因面向“街心花园”而比其他房屋价钱要高,因其未能举证,法院没有支持。最后,法院驳回了何先生的请求,并由其自行承担诉讼费。
律师说法:合同约定最保险
贾思琴(广东易春秋律师事务所):售楼广告(包括开发商的口头介绍)在合同的缔结过程中,属于要约邀请,如果其内容不具体、不确定,就不能成为合同的一部分,最终对开发商产生约束力的是将来双方签订的正式格式合同和补充协议。
由于该案中的售楼广告内容不具体确定,何先生也没有证据证明对他购买房屋的价格有重大的影响,因此才输了官司。因此,建议市民面对广告准备购房前,应注意将要约邀请的内容写入合同中,以维护自己的合法权益。
法规档案:
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。