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有家房地产项目公司在项目桩基施工阶段,因地块地理位置优越得到美国某银行的青睐,要求建立预售或预租关系,并愿意先行支付部分价款。一些高档别墅,购房者有具体要求,开发商在建造施工前,就会与购房者就房屋的具体地块、房屋所用材料等达成一致。这种现象被称为“定制商品房”,近两年在本市房地产市场中屡屡出现。由于这类房屋租售事宜在实践中存在一定法律障碍,沪上知名房地产律师丁晓文为此建议,有关部门可以采取区别对待的方法,为定制商品房“度身定规”,以平衡定制人与开发商之间的权益和风险。
定制商品房是指购房者或租房者向开发商定制一幢或一套房屋,这些房屋一般在通信技术、房屋结构、内部装饰上有特殊要求,房屋建成后很难再进行这些功能上的补充,因此一般需要事先商定,开发商则根据购房者或租房者的具体要求进行设计施工。据调查,定制商品房目前主要出现在办公楼、高档别墅和工业厂房领域。
囿于现行预租预售制度,定制商品房在租售上碰到了法律障碍。目前,国家和本市现行的房地产法律法规,均明确规定了商品房租售的刚性法律条件,商品房未完成法定的建安工程量前无法取得预售许可证。没有预售许可证,预租就是不合法的。不可否认,设立并适度提高预售预租的法律门槛,对有效地遏止炒卖“空中楼阁”的无序行为是必要的。尽管房地产市场中定制商品房行为被认为是合理的,但缺少法律依据。因为特需商品房在定制时肯定不具备预售或预租的条件,怎么才能保证定制商品房行为的合法有效呢,这成为一件非常困难的事情。
中建律师事务所主任丁晓文律师介绍说,他们在处理此类定制商品房的法律问题时,是通过一组复杂的合同来保证其合法性和安全性的。尽管如此,在这组文件中,开发商先行收取的“定制费用”的法律性质,一直是个没有解决的问题。丁律师认为,商品房本身分为通用与非通用两类。现行预售预租制度是针对通用商品房的,定制商品房作为非通用商品房,不宜同等适用现行的租售规定。他建议,要保证定制商品房租售事宜合法、规范,有关部门最好能对定制商品房单独立法,进行规范。定制商品房双方的权利义务应在双方合意之初就依法确立,不宜等到具备预售条件时再生效,如此才能平衡定制人与开发商之间的权益和风险。