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“租约变现”仿效国际流行REITS模式又有鲜明中国特色
近日,北京国投推出又一信托新品———法国欧尚天津第一店房地产投资信托计划。该信托计划是目前中国大陆第一支房地产投资信托计划。
据了解,该产品仿效国际上流行的房地产投资信托(REITS)模式,通过集合购买、集中专业管理有租约保证的房产,以收取租金的形式来实现投资人长期稳定的高回报。此外,投资人还可以同时享有所购房产升值、项目整体上市所带来的潜在收益。此次推出的房地
产投资信托是在目前中国的法律环境下,与发达国家的房地产投资信托最为相似的金融产品。
房地产投资信托(REITS)实际上是近年国内许多房地产企业热盼的所谓“租约变现”的房地产融资方式。据了解,REITS在国外已经发展多年,是一种较为成熟的投融资运作模式,其中尤以美国、澳大利亚最为成熟。REITS实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式,集聚多个投资者的资金,收购并持有房地产或者为房地产进行融资,并享受税收优惠的投资机构。目前在美国全境已有300余家RE-ITS公司的股票在证交所挂牌交易,同时,在全国和地域性范围内设有各种不同的REITS协会,用以沟通信息、协调自律。美国的REITS多采取拥有并经营收益型房地产的权益型形式,该类型REITS具有通过多样化投资分散风险;通过上市交易增强流动性;使投资者不必亲自经营房地产即可分享房地产投资的高收益;可规避双重征税以及可使房地产开发商能够通过规范的RE-ITS渠道及时回笼资金,投资于其他开发项目的五大优势。
目前,美国的REITS控制了大部分投资类房地产的开发、建设、经营、管理等工作,其项下的财产包含了写字楼、酒店、公寓、商场、住宅、工业用房、仓库、娱乐休闲场所等所有房地产项目,对美国房地产业发展起着举足轻重的作用。
据了解,北京国投此次推出的房地产投资信托基本具备了美国REITS的主要特点,由于国情的差异,该项投资信托又有所创新。基于中国目前缺乏基金法,该项计划采用商业信托形式、契约型组织结构。与组织形式相适应,北京国投采用与委托人分别签订信托合同的方式募集资金,而非公开发行股票募集资金。为了增强资产的流动性,北京国投还与银行合作,使投资者可凭信托合同申请银行的质押贷款。从减少风险角度考虑,北京国投精选了一个收益前景良好的房地产项目———世界500强企业法国欧尚在天津的首个物业进行投资。同时,考虑到目前中国散户投资者对风险的心理承受能力和对房地产投资信托产品的认同程度还很低,该信托投资计划对投资本金和收益设立了保障措施,即在信托期末,北京国投将以该物业为依托,发行下一个信托计划或处置该物业用于归还上一期投资人的本金。另外,开发商承诺在信托期限内以原价上浮10%的价格回购该物业。
今年8月,国务院18号文明确了房地产业为国民经济的支柱产业,同时强调房地产业需持续、健康发展。房地产持续、健康发展很重要的一个条件就是需要有一个规范、发达的房地产金融市场。在目前开发企业普遍感到房贷紧缩压力的情况下,作为金融四大支柱之一的信托业推出房地产投资信托,其意义不仅在于该产品获得了投资者,开发企业、信托机构“三赢”局面,更重要的是该投资信托产品为国内信托投资公司的产品创新建立了一种模式,它为国内的房地产融资拓宽了道路,同时,“租约变现”的融资方式,也有助于房地产企业加速从以往的滚动开发走向握有优质资产的运营型企业,有助于房地产行业的健康、持续发展。
专业人士认为,中国房地产业与金融业之间形成的这种崭新的合作模式极具推广价值,它的出现预示着中国式房地产投资信托(C-REITS)即将兴起。