|
||||
2003年就这么过去了,看看现在的新闻,不是总结就是盘点,这也是岁末媒体们避不开的坎,可是年初就得说点别的了,既然有回顾,就得有展望,这二者就像联体儿似的,想给他们做分体手术都难。
也看了不少人对于2004年的预测,预测这东西说白了就是一个“瞎蒙”,无非是从2003年的一些蛛丝马迹来判断来年的楼市走势,怎么说都是不准确的,因此,我这里也就没必要板起面孔义正词严,说真的,我还真义正词严不起来,因为任何预测都是不准确的。你还别跟我较这劲,不信啊,不信你翻开2002年底的2003年楼市预测,那肯定是不像今年的这样子,那时候谁又能预测到会有非典呢,谁又预测到国家发121号文呢,所以啊,预测这东西诸位还真不能较真。就勉强听我啰嗦几句吧,您觉得对呢就点个头,觉得是瞎掰,就笑笑,权当给您过节添点儿乐,这么一笑,我们就开始憧憬美好的2004年了。
房价:像雾像雨又像风
说起房价,真是让人欢喜让人忧。这东西老百姓最关心了。大家总喜欢问2004年房价是升啊,还是降啊?这问题着实让人头疼。被问者只好皱皱眉:“你问我我问who啊!”然后无奈地说:“房价啊房价,你真是像雾像雨又像风。”
房价这东西,还真不好说,不同的人站在不同的立场上说着言不由衷的话,各怀心事,不过都是心照不宣。身为盖房子的,当然希望房价涨,这样才有得赚啊。于是便拿出种种理由力撑2004年的房价一定会上扬。理由无非是成本增加,使得房价上涨。成本上涨比如地价上涨,2004年土地都采取公开交易,使得土地价格上涨;税费不减;建筑质量提高;高科技材料应用,这些都会导致房子价格上涨。这是各位房地产老板们希望的事情,房价涨好啊。
其实,如果公平一点来讲,来年的房价波动不会太大。首先,2004年会迎来房地产开发的一个鼎盛之年。据统计,2004年北京的开复工面积同整个欧洲的开复工面积是一样的,如此大的一个量,必然会让房价不可能出现太大的涨幅。其次,各位别忘了,还有经济适用房呢,这更会对房价起到一个比较大的牵制作用,不会让房价疯涨。
不过,也有人讲,现在虽然房地产开发暴利时代已经过去了,可是利润还是较其他行业要高。据某些人士称,很多项目在卖到一半左右成本就回来了,甚至有的已经在赢利了,本儿回来了,我就让空房子在那里摆着,反正我就不降价,反正还得有人买房子。如果遇到有这种心理的开发商,那么各位买房子的父老乡亲们,也只好眼巴巴没辙儿。
所以房价这东西实在不好说,很多因素在里面起作用,让房价扑朔迷离,如雾里看花。不过2004年的房价应该在各种力量的一个合力作用下,各个方向的力都有,这就会让价格趋于比较合理的水平。也就是房子的品质会跟价格渐成正比,这也是房地产市场逐渐走向成熟的标志之一。
城市:文化与房子会走得更近
这个问题初听起来有点虚头巴脑的,都是看不见摸不着的东西,可是你如果仔细琢磨一下,这一点都不虚。
平时乘坐出租汽车时,大家都会遇见堵车现象,这个时候打发时间的最好方式就是跟司机聊天,聊得话题无非是围着堵车转。为什么会堵车,人为的因素暂且不论了,多数司机都讲,还不是因为这城市的规划问题,老城区里搀杂了新建筑,交通没法全盘规划,只能是头疼医头,脚疼医脚,最终是治标不治本,路不少,路况也挺好,可车照堵。单从这一点,就可以看出城市跟这个城市的建设是多重要了。
我们说城市文化还不单单是规划问题。文化也是其中重要的组成部分,一个城市如果失掉了自己的文化和特色,那么这个城市也就索然无味了。从去年始,对于北京城的文化保护就重视起来,旧城的改造、四合院的保护,并且划定了重点文化保护区。人们明白了,一个城市的文明要有传承性,要有历史在里面,文化与城市与建筑有着非常密切的关系。
其实,很多地产圈里的人也开始注意到这个问题了,因此就有了今年9月18日地坛的观念地产展,以一种全新的模式,向人们展示了城市与文化、城市与建筑的交融。也得到了业内人士的认可,从而被邀请去参加深圳的住交会,并且在住交会上受到空前的欢迎。
由此,可以预见,2004年北京的地产界,将会更加有文化。那些在建筑、在文化上都有品位的房子,将成为2004年地产市场的主流产品。
建筑:还要乱一年
2004年的建筑市场会怎样呢?一个朋友戏曰:还会乱一年。虽是一句戏言,可听起来还真有点儿理。2004年不但住宅开发会很巨大,奥运工程也会全面上马,这工程可是多大啊!你说这么大的开工,2004年的北京建筑能不呈现出红红火火、乱乱哄哄的场面吗?现在你可以闭上眼睛想一想,2004年的北京会变成一个巨大的工地,这里机器的轰动声将会跟整个欧洲的一样。而且,不但是地上的建筑,公交、地铁等也会全面的展开。呵呵,北京这下子可是热闹了。
房地产金融:会出新品种
大家都看到了,自从2003年的121号文一发,着实让各路开发商手忙脚乱了一阵子。原因是什么,就是中国市场的房地产金融产品比较单一,银行贷款一封上,就没招了。
俗话说,“车到山前必有路,船到桥头自然直”。人的智慧是无限的,兵来将挡,水来土掩。这2003年一下子冒出了很多金融产品,像信托,可真是救市了。
2004年,北京房地产融资创新将更丰富,如进入到证券市场、资本市场,收购上市公司的壳,做一个融资的平台,并且将推出卖方信贷,说白了就是利用银行贷款之外的新的贷款项目,如贴息贷款、委托贷款这种形式,房地产投资基金也有几家公司开始进入实质性的运作,而房地产信托将会继续履行其救市的职责,会非常的活跃。
二手房:走至台前
新房房价不是不降么,咱买不起新房,还买不起旧房么,有点打不起还躲不起的架式。不过北京的二手房市场还真不怎么样。国外咱就不比了,比也比不过,就是国内的上海,北京也没法比,这也跟一级市场的成熟度有关系。其实二手房市场应该是各级市场中最活跃的品种,可是由于受生活水平和观念的限制,很多人买房子就是为了自住,没想过倒腾一下,赚点儿钱什么的,觉得那麻烦。
不过,随着市场的进一步成熟,二手房市场必然会由幕后走到台前。2003年央产房上市,这可都是二手房,对二手房市场的冲击不小。可是因为诸多问题,使得这上市雷声大雨点小。不过,这些困难都是暂时的,估计春节过后,随着央产上市操作层面问题逐步解决以及业主心态更趋于理性,央产房将大量进入二级市场;其次,在转按揭业务逐渐深入开展的同时,二手商品房的交易量将大幅上升。
具体看,2004年北京二手房市场有可能出现新的趋势:“以旧换新”、“置业升级”将会推动房地产一、二、三级市场的连动,而市场的竞争也会加剧,中介们的日子可就不那么轻松了,接受服务的人会货比三家,挑剔起来,这个时候,必然会上演优胜劣汰的好戏。同时高端物业将大量进入二级市场,购买二手房用于投资的比例将会加大。
营销:走向回归
营销是房地产市场上不可或缺的一环,你有了产品就得卖出去。由于房地产市场的竞争加剧,现在是“酒香也怕巷子深”了,不吆喝就卖不出去,不炒作,这块地就热不起来。这几年开发商们为了卖房子真是无所不用其极了,简直什么招都使上了,什么概念、美人、赠送、打折、联谊等等等等,以至于到了黔驴技穷的地步。我们的大哲人老子他老人家说得好“反者道之动”,所谓“物极必反”,繁华落尽,必然是返璞归真,卖房子也不例外。
因此,2004年,房子的营销市场将会走向回归,人们在宣传上将更加趋于产品本身,所谓的产品主义将重新进入人们的视野。其实,说白了,房子无非是以住着舒适为前提,其他附加的东西都不是根本,重要的是要盖出好房子。因此,在宣传自己房子时,能理直气壮地拍着胸脯说自己的房子没问题,氨气不超标、面积不会缩水、物业管理没纠纷、绿地不会被无理占用、会所不会莫名其妙地被租出去就行了。
啰里八嗦地说了这么多,不一定对,也不一定错,2004年的事,谁知道呢,算命的也只能算过去,无法算将来,更何况我又不是算命的。这个时候说什么都是瞎说,瞎说也得说,大家都不说也就不热闹了。不过,总体来说,2004年的北京楼市肯定是很红火的,1000个亿的银子将会砸进去,这压力不产生热力才怪呢,想不热都难!不信你就看着吧。
莫天全:能源紧缺,地产前途未卜
中国房地产指数系统秘书长、搜房全球机构总裁莫天全指出,很多人对于明年的房地产行业预测非常乐观,这是从房地产行业自身的角度来判断的。房地产行业与国民经济的发展密切相关,经济的基本面会对房地产行业带来很大影响。
我们应该注意到,今年年末出现的全国范围内的能源紧缺,包括煤、油、电的短缺,有可能影响整个国民经济的发展,从而影响到房地产行业的发展。当然,这种短缺的状况有多严重还很难说,中央政府已经开始采取措施应对。如果措施得当,房地产行业会继续“火”下去。如果能源短缺越来越严重,经济受到影响,将紧缩房地产市场需求,有可能导致明年房地产行业的整体下滑。
莫天全认为,如果从房地产行业自身的发展来预测,2004年房地产市场的发展有八大发展趋势。
趋势之一,从房价来说,价格还会持续上涨。2003年全国房地产的投资增幅高于20%,2004年应该不会低于今年的增长幅度。
趋势之二,121文件出台之后,整个房地产融资渠道的多元化是大势所趋,由于政策原因,地产基金等融资渠道还没有条件发展,信托产品脱颖而出,明年还会有更多的创新产品出台。
趋势之三,超大型城市,比如北京、上海等城市,政府会加大力度,全面介入开发房地产。一方面政府从政策规范的角度介入房地产开发,比如对于土地的控制。另一方面,超大型房地产企业会主动与本地政府联手。
趋势之四,市场行为与政府行为齐头。国务院出台文件就是想规范市场,让这个市场更加产业化。
趋势之五,二手房市场发展速度将超越新房市场。从北京来看,央产房从去年10月1日正式上市之后,还处于供不应求的状况,因此激活二手房市场的功能还没有发挥出来。2004年,随着央产房交易的手续简化,房地产二级市场将逐渐升温。随着二级市场的活跃,各大中介公司也将继续强化新的服务方式,像卖旧买新、押旧买新、租旧养新以及转按揭买新等等“以旧换新”业务。
趋势之六,物业管理进一步走向规范化和产业化。现在物业管理法律规范已经开始实施,物业管理市场自己会慢慢地规范,而且有相当的发展空间。
趋势之七,房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面。
趋势之八,新房市场局部的短缺现象依然会存在,而且可能会持续。这个现象不仅存在于经济适用房,商品房也存在类似的问题。
任志强:地产投资将继续增速
华远地产股份有限公司董事长任志强认为,在整体市场与政策的博弈中,长远看房地产仍会保持一个超过GDP增长水平1—2倍的发展前景,2004年的增长低于2003年,却不会仅仅保持一个与GDP相等的水平。房地产也许会成为吸引内需、缓解通紧压力、拉动国民经济的重要出口。
第一,根据2003年已新开工的情况和土地购置与开发的情况看,2004年上半年的投资仍将保持超过18%以上的快速增长。一个最简单的道理:在土地购置增幅40%的基础上,后续的开发增幅必然会保持一定的量。在中国正大力加强土地控制与管理的情况下,开发商买了地就不可能不再继续投资建设。两年不开发就将面临土地被收回的危险,扔在土地上的资金如果不再投入生产并回收资金,也将面临增加成本与现金流断裂的危险。
第二,根据2003年的竣工与销售情况看,2004年上半年的投资增速也不会大幅下降。竣、销比大约为97%,销售增幅近40%,没理由去怀疑市场中的购买需求,也没有理由去担心已被销售的房屋不继续投资去完成,更不用担心销售所得的资金和已到位的资金不足而影响投资的加大,何况还有大量的其他行业资金加入到地产投资的行列。
第三,随着市场和政策的变化,房地产企业经营模式,融资方式也会发生相应的变化。
A、尽管目前整体市场中已经开始出现了因市场需求和利益驱使而发生的贫困地区的资金向发达地区集中和流动的现象。但随着成片土地拍卖与挂牌的资金特殊要求,同时在市场中出现了成熟企业和成熟技术从发达地区向二、三级城市过渡的趋势。土地拍卖中也将开始出现各自独立举牌竞价向组成战略联盟联合或共同举牌竞价的趋势。开始出现资金外流、外地资金替补的开端。
B、与境外银行的合作正在少数企业中取得了突破性的成功实例。利用信托的方式融资也在不断扩大探索的范围,探索规避风险与政策性限制的各种手段。当债权或股权的融资方式发生变化时,会减少房地产融资对银行的依赖性,并将由融资方式的变化而改变经营的模式或交易的方式。
C、当开发企业不仅仅依靠境内银行的短期贷款而发展时,利用长期债权或股权获得的资金会使房地产商从仅仅依靠一手市场的首次销售中获取差价收益,向商业地产和出租物业进军,用信托基金、地产基金、境外基金而持有物业、获取租金收益和物业升值的双重收益,从而逐步与国际接轨。
D、随着世贸组织进程的加速,中国政府更加市场化的政策引导,会开辟更多的融资渠道而分散银行的风险和减轻信贷规模高速扩张的压力。债券的发行、境内按揭境外证券化,用信托方式并基金信贷境外证券化,用信托方式境外基金进入境内,都将成为可能,并且由少数企业创造的新的经营与融资模式,一旦取得成功的案例时会像传染病一样迅速在全国散布,成为未来发展的动力。
E、开发企业技术的成熟的理念与创新、境外技术的引进,高质量、低成本的品牌效应,都会不断的产生新的需求。城市化与私有财富的观念效应都会激发与拉动投资的欲望。
顾云昌:2004又是房地产黄金年
中国房地产协会副会长顾云昌对于明年的房地产市场非常乐观。他说,“如果说当今世界上有房地产王国的话,中国就是房地产王国,现在正是中国历史上房地产发展最好的时期。”顾云昌比喻说,房地产这架飞机要起飞,依赖于万里晴空的好坏境。我国国民经济的持续快速增长给房地产行业的起飞提供了绝好的环境。
中国的房地产市场是基本健康的,前几年是供求结构基本平稳,2003年房地产行业的增长幅度比其他行业增长幅度都要高。当然,我们既要看到房地产市场健康的一面,同时又要看到不健康的一面。中国房地产市场中的矛盾市场在于,生产得太快,导致居民日益增长的住房需求与开发商供应的产品质量不符的矛盾,现在的产品还不能满足老百姓的需求。在新的一年中,房地产行业的前进方向是,追求生态化的市场结构,形成合理的市场生态链。如何实现生态链的完整呢?首先是通过二手房、一手房的租赁来合理实现。其次是大力发展二手房,二手房市场的交易数量现在来看还不够。第三是发展住房市场、非住房市场,还要加强高中低档住房的合理化。
2004年行业发展的主题应该是持续、健康、发展。理由有三:一是中国的宏观经济形式决定了中国的房地产发展正处于一个持续上升的阶段。这一阶段中央政府会采取保护措施;二是房地产市场发展的增长、房屋制度、有关住房的各项改革,在中国房地产市场的能量释放远远没有结束,老百姓买房的积极性还远远没有改变。还有房屋拆迁所引发的住房需求量起到了推波助澜的作用;三是国务院18号文件是一个纲领性文件,比较系统地对当前房地产发展起到引导和规范作用,这是我看好2004年中国房地产发展市场的一个出发点。
展望我国房地产业2004年的发展形势,顾云昌说,国务院18号文件已经对我国房地产业的地位和作用做了充分的肯定,因此我们可以期盼明年又是黄金年。未来5年、10年甚至20年,我国经济发展的“基本面”不变,追求“居者优其屋”激发的主动性住房需求、旧城改造产生的被动性住房需求,城镇化加速、农民进城带来的自动性住房需求,再加上住房市场化率提高和存量房交易活跃增加的需求,未来的中国房地产业和房地产市场必将是“明天会更好”。