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中国房地产业发展十几年了,但开发者现在面对一块开发用地,真的要动手时,还是会遇到那么多棘手的问题和困惑,甚至有些问题总觉得难以把握。
昨日,记者就房地产的相关问题采访了房地产评论员夏亚博士。
把精力集中于产品
记者:请问房地产开发的核心问题是什么呢?
夏亚:市场前提的分析判断、产品定位、规划设计、施工建设、营销推动等等,一系列问题需要思考解决。但是,房地产开发的核心问题最终还是归结到一点上:如何创造好的产品。所以,产品应该获得开发者80%的精力。
记者:你认为现在的开发商用于产品的精力不够?
夏亚:产品存在那么多问题,便足以说明问题所在。上周朋友要我去看他买的房子———一个在深圳市场影响很大的高档楼盘内的顶楼,开发者把顶楼设计成7-8米高,目的是让购买者做成两层。可是,楼顶的坡屋面上只开了一个猫耳洞大小的窗子,当把隔层的楼板搭上之后,上面一层几乎没有光线,也缺乏足够的通风,以后的日子简直没法过。朋友便偷偷在屋面上又开了一个窗户,结果遭到开发商的警告和处罚。
几乎所有的新建小区内,绝大多数家庭在装修期间都不得不考虑如何拆墙、修改厨房、重新布局客厅等等。显然,产品的缺陷太多。因此,我认为,这是开发商为购房者留下了一个不小的“再创造空间”———装修简直就是再一次“构思”和“重建”。
记者:这就是说开发商在产品细节上研究不够,导致买房人不得不对房子“大动手术”?
夏亚:其实,买房人面对产品的其他公共方面的缺陷是无力改变的,只能对自己私家空间动手“再造”。房地产业不断发展的结果,必然逐步走向集中,集中的结果就是大盘开发,大盘开发的结果就是要求开发商具有高度全面的“功能综合”和“专业深入”的能力,因为大盘一般都位于城市边缘,无法共享主城区的综合配套设施。可是现在的大盘在功能上的缺陷显而易见:购物、饮食、娱乐等,特别是后两项。有些万人小区也没有完整的配套设施。
我们处于商业繁荣的时代,消费者进入高度选择的时代,现代生活所需的基本功能已经不是“有没有”的问题,而是能不能充分满足“选择”的问题。
记者:这说明在房地产业开发中,产品的综合品质还有待进一步的提高。
夏亚:这首先需要转变观念,因为不管市场供给与需求谁大于谁,只要需求存在,生产者之间的最终“较量”,就必然集中在产品上。产品好,市场就可能把仅有的份额给你,否则,投资的悲剧角色就可能只有你了。
“三个日常”的产品标准
记者:那么,如何重视产品呢?
夏亚:首先要确立产品的基本标准,尽管标准的确定很难,但如果没有标准,我们将永远没有方向,全行业的进步都会受影响。
记者:请谈谈你在这方面的看法。
夏亚:我早在一些场合和一些文章里谈过关于“房地产产品的标准问题”,尽管不一定成熟。探讨产品标准,显然不是仅从产品本身去思考,重要的是要从消费者使用的角度去深入体会,到底买房人未来过日子的基本要求是什么?
多年以来,我一直在苦苦思考关于房地产产品的基本标准问题。这就是,评价房地产产品的品质标准,应该是该楼盘的综合素质,最终是否符合居住者的“三个日常”。这个基本标准就是这个楼盘制造的综合生活环境是否符合居住者的日常生活所需、日常生活习惯和日常生活成本。
日常生活所需———主要从产品的功能方面分析。一个现代家庭的日常生活所需,无非是从这个家庭的生活、工作和学习(孩子)几个方面考虑。显然,主要表现在购物、饮食、娱乐和出行的方便度上。所以,大型生活区的开发,必须考虑产品功能配置的高度综合性问题,并且要为居住者提供具有高度选择性的购物、饮食、娱乐等商品和服务,即配置各类物质商品和服务商品功能时,努力保证商品的数量、品种、类型、风格特色的多样性和丰富性。万人小区里的餐馆应有5至8个,并且不同档次、不同风味、不同规模;不可能只有一个超市;半小时一班的公车密度肯定无法适应现代家庭生活方式的日常出行要求。
日常生活习惯———主要从产品的特色方面看。现代人在功能满足的同时,还要满足审美习惯、文化心理需求。如何满足居住者的日常生活习惯,那就要考虑。我们的视觉、听觉、嗅觉和综合感觉到底需要什么。
这就要求我们在小区规划布局、庭院设计、单体立面、户形结构上,包括综合商业的设计建设方面,是否符合居住者的感官要求和习惯。比如小区的规划设计,居住者在要求合理的同时,还希望看得舒服顺眼——建筑布排、广场造型、会所位置、庭院走向等等,布局符合审美要求。又比如庭院建设,我们的眼睛需要的是浓厚的绿色氛围,需要水、草、树构成真正的自然庭院。我们需要这些构成有机关系的“自然”引来鸟、虫和鱼等,以满足我们的听觉;我们需要野花野草的自然味,以满足我们的嗅觉。
日常生活成本———主要是指产品的购买成本、使用成本和消费成本。产品的性价比是否恰当,有些地方用大理石有没有必要;大型高档喷泉有没有必要,是否因维护成本太高而使物业管理费升高;会所装修档次、娱乐设施的收费是否过高,商场、餐馆、娱乐场所的建设装修档次是否过高。
这一系列高成本项目,都不符合一个普通家庭的日常消费。
记者:为什么是“三个日常”?
夏亚:我认为这三个方面正好构成了一个合理的“圆”,构成了比较合理的逻辑关系。前两项概括了人们的需求愿望,然而愿望是无限的,所以,受日常生活成本的约束,这三者之间构成一个相互制约的、不同家庭都可以参照的需求模式。
记者:如何达到这些标准?
夏亚:开发者要注意把握“三‘性’原则”———功能的综合性、功能之间的系统性、从整体到细节的深入性原则。
记者:谢谢,希望有机会与您再作探讨。