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2004年将是天津历史上高档房供给量最大的一年,据不完全统计,全市4000元/平方米以上的楼盘逾10家。在供给市场急剧扩容的情况下,高档楼盘的竞争会不会出现恶性竞争?作为开发商,应如何规划和营销自己的项目?一向以地段为第一要素的高档盘,在地理分布上会不会发生变化?
市场空间仍然可观
泰达建设集团的看法比较具有代表性。他们认为,竞争不会太过激烈。一方面,2004年全市继续保持很大的拆迁量,并且2003年实现拆迁的那部分还有待消化,为2004年积存了大量的购买力。另一方面,持续增长的城市经济,形成了楼市需求的自然增长。虽然市场上崛起很多素质过硬的高档楼盘,但是市场空间还是可观的,关键是保持产品的领先性。特别值得一提的是,在整体市场向好的情况下,有限程度上的供应大于需求,无须担心。说到高品质楼盘密集问世的背景,泰达建设集团的观点是,土地供应方式的改变,促使房地产市场发生根本性的转变,开发商竞争的重点不再是拿地。以往拿到好的地块可能是开发环节中的决定性因素,因为土地利润可能会远远超过房地产开发的经营利润,现在各企业的先天条件一致了,起点相同了,能否持久发展取决于专业素质和产品的优劣。开发商从误区和怪圈中走出来,注重产品研发、规划和营销,回归到房地产的本质,导致产品水平全面提高。
购房者注重综合条件
泰达建设集团认为,今年涌现了很多新项目,普遍注重产品的外立面和规划,品质和档次提高很多,说明开发商水平在提高,房地产市场在进步。从另外一个角度,也反映出消费者对高档产品的要求在不断成熟。从单纯考量地段优势,到全方位地注重园林设计、整体规划、建材以及建筑外立面。在房价调高之后,购房者必然对产品素质的要求提高,一方面是追求完美,对产品附加值要求高;另一方面,对工程质量等基本条件的要求也更严格。因此,开发商在满足基本的质量规范之后,今后更应注重售后服务和社区文化的建设,加强物质配套之外的精神配套,质量服务之外的增值服务等。
顺驰集团刘涵的观点是:高档房市场标准在水涨船高。2003年平均房价在2800-3000元/平方米,那么4000元/平方米的就是高档房,但2004年恐怕6000元/平方米的才称得上高档。另外,不能单纯从单价上考量,应该从产品设计、地段、产品形式、社区规模上综合考虑。
地段由市中心向外围扩散
开发商普遍认为,高档房在地段选择上会更为丰富,不限于市中心地段,而向外围扩散。泰达建设集团认为,由于土地成本的提高,不限和平、河西,南开、河北也会出现多个高档项目。万顺副总凌朝翔认为:天津真正意义的高档房还没有问世。过去的所谓高档房,一般因和平、河西这样的市中心地段而产生,今后将更重视科技含量,使项目具备与生俱来的高科技“基因”。2004年将出现这样一批高品质楼盘,会在一些无法再生的地段,不惜用写字楼的成本盖住宅。
深圳华邦顾问公司的鲁兆明总经理认为,高档楼盘的扩容实际上代表着天津市房地产市场开发水平和消费水平的整体提升,并不存在着什么泡沫危机,如果一直徘徊在低层次的住宅开发上,那可真称得上危机了。因为高档项目已经不像过去一样只是极少数人享有的,现在成为大批消费者追逐的目标,说明整体住宅消费市场的向好,而且随着需求的增加,高档楼盘也成为动态的市场。所以,高档楼盘的高速扩容实际上是一个正常的现象。不过论及楼盘的素质时,鲁兆明认为,决定楼盘档次的要素是多方面的,包括区域的社会认同度和区域的整体人群素质,建筑规划设计的使用效能,社区的后期管理服务等等。但是目前的消费者容易陷入的一个误区是,房子越大越高档、硬件越奢华越高档,距市中心越近越高档。实际上这是个错误的看法,大不一定代表着功能的合理,硬件的奢华不一定代表着先进,距离不一定代表着区域品质高尚。在国外,高档项目一定是具有良好景观的,而且片区整体人群素质能得到保障,特别是人文环境要好,比如临近艺术馆、博物馆等,而不是紧邻菜市场和医院。特别是目前私家车的保有量大幅度提高,我们不能再用以前的“自行车思维”来看待今天的楼市,因此,天津市的高档楼盘向梅江、卫南洼一代转移是很正常的事情。(郑爱敏)