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2003年末,北京市政府推出了一系列政策,据《安邦》提供的资料显示,这些政策可能将会对2004年北京房地产市场产生不小的影响。
政策一:北京2004年将减少土地供应
近日,北京市国土资源与房屋管理局有关负责人表示,为了保证北京市房地产市场目前良好发展势头的延续,2004年北京市土地供应会适当减少。该负责人认为北京当前最重要的工作是继续保持房地产市场健康良好的发展势头。今年北京住宅开复工面积已经达到一个高限,虽然市场整体情况非常好,但也应注意一个度的问题,要防止因为土地供应过量导致房市波动。相对北京市目前的上市规模,应该加强土地的调控作用,适度减少土地的供应。据悉,2003年北京市新征地6000多公顷,其中住宅用地占了一半。
前几天,市有关部门又颁布了《关于经营性项目暂停受理审批的通知》,“自2004年1月9日起,市各级发展改革、建设、规划、国土房管等部门暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目立项、规划审批和国有土地使用权协议出让,今后按市政府发布的相关规定执行。”《安邦》分析师认为,虽然2004年减少了土地供应,因为前两年释放的土地,至少要到2004年才能开发完成并推向市场,因此,市场供应量并不会减少。
政策二:北京预售商品住宅按“套内面积”销售
从去年12月1日起,北京市的预售商品住宅项目实行按套内建筑面积计价的方式进行销售。按套内面积计价的方式进行销售的房屋限于在12月1日后领取商品房预售许可证的商品住宅期房项目,经济适用住房、普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋的预售都按照套内面积计价和结算房价款,但独立的别墅和整栋楼房预售,计价方式可由当事人自行约定。从12月1日起拿到预售许可证的商品房项目、写字楼、办公用房、商铺等将仍可由双方当事人协商确定计价的方式进行销售。北京市国土资源和房屋管理局官员有关负责人表示,采用按套内面积进行销售主要是为了方便买房人,买房人可以简单地用尺子量,算出所购房屋的套内面积。这样可以有效的降低由于房屋缩水而引发的纠纷,使房屋的销售更加透明。
政策三:实行征地价格听证制度
同时,针对目前征用土地给予农民的补偿普遍偏低的状况,2004年我国将实行征地价格听证制度。国土资源部耕地保护司潘明才司长表示,征地价格听证制度的主要内容是,政府在制定征地补偿标准时,或者当一项工程需要占用农民土地而确定补偿标准时,要听取农民的意见,让农民有发言权。据国土资源部调查,许多地方在实际操作中普遍采取法定补偿标准的最低限,有的甚至低于法定标准。据有关资料显示,土地用途转变增值的土地收益分配中,政府大约得60%至70%,村级集体组织得25%至30%,农民得到的少于10%。潘明才说,解决这一问题的根本出路在于征地制度改革。国土资源部目前已形成了初步方案,正在征求各部委的意见。新的征地补偿标准将根据土地的用途、区位、质量及所在地的经济发展水平来综合衡量,既考量土地本身的生产功能,也考虑了土地对农民的社会保障功能。新的土地补偿标准将比目前提高1到2倍。
政策四:土地拍卖制度的确立和完善
前年,广州富力地产通过招标以31亿元的价格夺得一块地的土地使用权;去年,天津顺驰集团通过拍卖以9.05亿的价格获得了大兴区黄村卫星城北区1号地使用权,这一价格高出4.3亿的起拍价1倍多;紧接着,大连万达以高出挂牌起价3.1亿获得昌平东小口镇居住、商业金融用地,上海昂贝以577.09万元的价格获得石景山区古城都市村庄住宅用地。
这一系列的挂牌竞价和公开拍卖活动使得土地的出让不断地走向公平、公开、公正。今年北京市的土地出让将会更多的采用拍卖手法,使土地出让更加透明化,更多的外地开发商能够有参与竞争的机会。
土地供给规则的变化,宣布了一个新的房地产时代的来临,这将是一个彻底打破原有游戏规则、公平考验竞争实力的时代,是一个能让更多企业优势突现,更多枭雄一展风姿的时代。具体体现为:一、行业面临重新洗牌,公平的市场竞争环境已经形成,资本金的规模、等级以及开发企业对资本的运作能力,成为决定其今后开发方向的重要因素;二、土地招投标的公开与公平,要求开发企业站在更前瞻的角度来研究未来土地市场的发展方向。对市场的走势分析、预测能力将成为其决策成败的核心问题;三、在获得同一起点的竞争环境之后,是否具备更强的产品打造能力、项目运作能力,将是开发企业提高利润的强有力手段。