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2003年,天津市很多项目实现清盘,这里有前几年积压下来的滞销房,也有正常销售周期中的尾房,既包括中档项目,也包括低档房。那么,这种大范围的清盘现象会不会造成中低档房的“短缺”,会不会造成楼市的“断档”,开发商又应该怎样应对这种局面?
尾房即那些在楼盘项目中已进入销售最后阶段的少部分剩余房屋。尾楼给人的直观感觉就是“被人挑到最后剩下的”,剩下的就是不好的。但事实并非如此,在2003年尾盘似乎成了抢手货。江胜置业副总杨东指出:前几年是危陋平房改造导致的拆迁,这部分客户的购买力并不是很强。而去年的拆迁特点是楼房的比例比较大,一方面,每户拆迁面积较大,补偿费相对高;另一方面,这批购房者的经济实力比较强,属改善型客户,所以表现出来的特征是买新房买现房,一些中档项目的尾房、余房很快被消化。
通常对开发商来说,当整体销售超过55%就意味着该项目过了“生死线”,而当销售率超过75%时,超出部分就是项目赚钱的空间了。因此,面对这剩下的25%的尾房,需要开发商作出非常理智的决定。低价清货成为消化尾货的主要途径。一些开发商告诉记者,一旦定位为“尾货”,就必须比前期销售房屋平均低出400—500元/平方米。但并不是每一个楼盘都采用低价清货策略。大通建设集团销售经理桑云表示:以大通时尚花园为例,2003年销售速度特别快,一年售出了300多套。最后的余房也就二三十套,主要是200平方米以上的大户型,但是我们不会为此降价,也不会把“清盘”作为噱头在广告里炒作。因为这些户型并不是设计的失误或滞销品种,只是一时没有找到对应的客户。
还有一些开发商反映,由于房地产市场门槛提高、开发成本加大,投资中低档商品房的空间很小,所以不得不转向高档房开发。从目前市场供应情况看,2004年新盘确实以4000元/平方米以上的楼盘居多,中低档市场基本上没有新项目开发,市场极可能出现断档。城建学院副院长王建廷表示:“一些低档房确实开始断档,在中环线以内3000元的,特别是2500元的房子基本上找不到了。现在这种低档房稀缺、高档房扩容的现象令人担忧,购买者的接受能力毕竟有限,势必造成市场的偏差。不能忘记城市的主体是普通大众,房地产市场的主体也应该是中低档的商品房。”针对开发商的两难处境,王建廷提出了建议:虽然地价成本上升,但是开发商还是应有条件压缩支出,寻找合理的回报和利润空间。要找准地段规律,搞组合开发,通过提高规划、技术和管理等方面的水平和能力,从多个环节降低开发成本,以此抵消土地成本。对开发商而言,这是一个逐渐适应的过程,是一个调整心理的过程,对整体行业而言也是一个淘汰低素质企业的过程。