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2003年500万平方米的拆迁量,圆了很多人的购房梦想。然而,也还有为数不少的购房者因为各种原因到现在还没有买到自己中意的房子。再过几天就是春节,想必忙碌了一年的人们在即将迎来的难得的假日里,除了探亲访友、调整身心之外,还有另外一件大事要做,那就是趁着这几天一家人都在,把新房买了。所以眼下无论是开发商还是购房者都已经憋足了劲儿,打算迎接春节期间的购房高潮。一些大开发企业更是很早就做好了准备:春节连市。然而,一些精明的购房者这时候却在盘算:眼下房价已经上涨,在这个节骨眼儿上买房,合适吗?
本期嘉宾:
天津弘泽建设集团副总裁袁海旭
天津天祥房地产公司副总经理唐庆顺
江胜置业副总经理杨东天健广告公司总经理张军
龙都集团总经办副主任崔长青
天津弘泽建设集团策划部部长蔡力
天津华利得房地产公司销售经理张健
主持人:冯婉蓉
对话时间:2004年1月13日
正方:三点原因将导致供给不足要买房还是趁早下手
杨东:目前对于2004年的楼市,可以说买卖双方都有一个心理预期,那就是肯定上涨。这种感觉很厉害,大家可以想一想股市,如果大家都在预期股价上涨的时候,股价真的就会涨起来。因为人们的这种预期决不是没有根据的。从目前市场看,应该说是内外因在同时发力。从内因方面讲,海河改造、大规模的城市基础建设、土地价格上涨,这些都是一些很刚性的原因。另外还有原材料价格比如墙体材料、钢材价格的上涨等原因也会直接导致成本的提高。
从外因方面讲,那就是需求。2004年还有300万平方米的拆迁量,再加上去年没有消化掉的那部分需求,今年需要买房的人会比去年更多。而从市场供给角度看,有三个原因将导致今年市场供应量会出现不足,我估计到今年年中都将有形成卖方市场的可能。首先,目前开发商再想低成本获得土地已经几乎是不可能的事了,而且拆迁成本也已经到了非常高的程度,这就使得房地产项目的开发门槛提高了一大截。其次,去年由于土地招拍挂、城市改造等原因,老百姓的购房需求得到了剧烈的释放,这股巨大的需求释放中有一大部分会顺延到今年的市场中来。而今年的拆迁从房屋结构上看又有了一些新的变化:大量的危陋楼房都在拆迁之列。这些原因都会增加大量的改善型需求。在这种形势下,目前很多开发商已经开始“封盘惜售”了。(当然对这种做法我个人是不赞成的,我认为对企业来说,这是一种极不负责任的做法,非常危险。)
另外,由于土地价格昂贵,很多开发商现在还在观望,进行内部的战略调整。因此,从以上原因看,我个人认为,2004年的天津楼市将会出现一种全新的产品结构和市场结构。所以我对今年的楼市有一点个人看法:2004年会是房价与新成本对接的一年、是产品结构与市场需求对接的一年。过去金字塔式的需求结构只能算是低水平的市场,而成熟的市场需求应该是枣核形的,是两头小中间大的,中间这个很大的部分应该是那些改善型的需求。因此眼下均价不到3000元/平方米的价格水平是与天津这个大城市的发展不吻合的。2004年的房价肯定看涨,而且涨幅不会太小。所以我建议,如果有需要,还是现在买房比较合适。
反方:房价上涨购买力不足年底均价不过三千
崔长青:在谈这个话题之前,我想先对天津房地产这几年的发展做一个简单的回顾。记得在2000年年底的时候,中国房地产业掀起了一场有关“有无泡沫”的争论。当时中房协秘书长顾云昌曾经发问:中国房地产究竟是春天还是冬天?后来经过分析考察,顾云昌得出了一个结论:至少天津的房地产没有泡沫。从那时直到2002年,天津楼市始终不文不火。然而进入2003年以后,楼市可以说发生了令人意想不到的突变,房价急速上涨。我们可以分析一下其中的原因。大家都知道,如果土地价格、人工费、材料费都上涨的话,房价肯定要涨。然而从目前情况来讲,这些因素还都只是微调,还不足以引起房价的根本变化。那么就只有一个解释:导致这次房价和楼市巨变的直接原因是城市大规模的拆迁。是500万平方米的拆迁量极大地刺激了市场。应该说,从目前形势看,天津的房价还会涨。这有几方面的原因:首先物价在上涨,能源价格在涨,人工费、土地价格都在涨。其次,目前开发的项目无论是配套还是环境与前几年相比都已经不可同日而语。过去只要有草坪绿地就可以评上优秀示范小区,而现在任何一个小区在环境及设计上都会投入很多。因此,我认为,整个大盘持续走高是肯定的,但是因为老百姓的购买力还不可能这么快就能跟上来,所以上升空间不会很大,估计到2004年年底均价仍旧不会超过3000元/平方米。
货币还迁+储蓄拆借
购买力不会成为涨价瓶颈
主持人:看眼下的势头,房价盘升的幅度应该不小。然而是否有相应的购买力能够支持这样的房价?
杨东:从目前我们自己项目的销售情况看,每月大概都有160套左右的成交量,其中大约有一半都是拆迁户,所以不必担心购买力的问题。尤其今年还有大量的危陋楼房拆迁,他们的货币还迁费大约都能拿到十多万元,应该说购买力会更加强劲。再加上天津是个高储蓄的城市,人们手里不但有自己的储蓄资金,而且很多人还有极强的拆借能力,所以很难判断人们这种隐性的购买力究竟有多少。按照100平方米的主力户型计算,其涨价后首付和月供的增加额并不是很大,因此购买力不会受太大影响。
结构调整刚性使然
粗算成本已达2800元/平方米
主持人:刚才杨总讲到产品的结构调整也是一些刚性原因造成的。能否透露一下,目前的开发成本大约是多少?
杨东:目前除去土地成本以外,其他各项费用成本加在一起大约是1600元/平方米。如果建材等方面再有一些价格调整,这个数字还要高。而现在开发商已经很难再得到1000元/平方米以下楼面地价的土地了,所以这样粗算一下,房地产的综合成本已经达到了2800元/平方米左右。而今后再上市的土地在规划上就已经提前做出了种种限制,比如容积率高、多层建筑少、公建量加大等等,这些都将成为不可逆转的涨价原因。所以说目前开发商已经无力再为市场提供低成本住宅了。
投资型买家需慎重行事
高需求买家再等两年
主持人:目前天津也已经出现了不少的投资型买家,各位是否能够给这一类购房者一些建议?
袁海旭:我认为做房地产投资需要有三个条件。第一,要有成熟的投资理念。目前天津的项目中投资型客户不足5%,而在南方则能达到50%。我们的投资者在投资前首先考虑的是能赚多少的问题,而南方成熟的投资者则会从有多大风险、是否能够安全退出、能挣多少钱等三个方面来考虑这个问题。与此相比,天津的投资者还是需要逐渐转变思维。第二,开发商要继续苦练内功,做出具有投资功能的产品。第三,要建立起我们自己的投资市场。投资市场需要两个支持条件:大量的质量较高的外来人口和城市的大力发展。我认为只有具备了这些条件,我们的投资市场才能够真正地火起来。
张健:我认为那些眼下有房住、资金也比较充裕的购房者,要想买到令自己满意的产品还是再耐下心来等两年,因为目前真正的好产品确实还没有出现。
袁海旭:应该说,目前市场正在消化的还都是前几年的储备,所以现在很多条件比较好的人还都在持币观望。人们为什么频繁置业?就是因为对自己的物业总是不满意。因为一直买不到满意的房子,所以才会出现梯级消费。拆迁拉动的只能是被动消费,而成熟的市场一定是主动的消费。
张军:眼下的情况只是拆迁的强制力激活了消费,投资型买家还是应该慎重,可能再等两年市场会更成熟。但是目前正面临拆迁的老百姓还是应该抓紧买房,因为如果以后买,可能压力会更大。
买房还得听自己的
具体问题具体分析
唐庆顺:房价看涨已经是不争的事实,而且涨幅肯定不会太小。我认为可以用价值规律来解释这一现象。首先,价格离不开价值,价格永远围绕价值上下波动。其次,价格会受供求关系的影响。因此,价格无论升降都是正常的。至于对买房时机的把握,应该说2002年年底或2003年年初的时候是最好的置业机会,因为那时买的房子现在都升值了。从投资角度讲,大家都希望低买高卖,但是往往到最后人们却都是买涨不买落。所以实际上买房子就好比买股票,什么时候进入都有机会。只要头脑清醒、独具慧眼,看到品质和潜力俱佳的房子,买了准没错。还是那句话:大家都看好的房子永远不会降价。
新土地政策两点意义
房价上涨品质提升张军
袁海旭:过去天津房地产发展一直很平缓,但今年肯定会是跳跃式的,因为土地政策的出台对房地产的发展具有划时代的意义。首先,过去所有的相关优惠政策全都收回了,地价可以用“昂贵”两个字来形容。现在已经出现了600万元/亩的土地价格,过去听听都觉得可怕,但现在这样的地一样有开发商会去开发。因此那种低成本的供给肯定是一去不复返了。其次,现在的土地规划都是从全局考虑,像过去那种按照地块形状摆楼座的开发水平肯定将逐渐退出历史舞台(因为没有通盘规划,没有科学的交通组织,没有很好的环境配套)。
蔡力:我是从外地来到天津的,我感觉天津目前的市场状况是大势所趋,因为天津目前急需要加速城市化建设的进程。因此开发商面对这样的形势不能头脑发热,应该说竞争还远未开始。过去的竞争是不公平竞争,而今后则是拼产品、拼实力的时候。现在已经到了开发商面对最大挑战的时候了,我认为大家目前应该考虑的问题是:究竟用什么样的产品来配合城市的发展?(冯婉蓉)
I have no enough money to buy so expensive house!!!!!!!!!