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有业界人士认为,2004年将是房地产业的金融创新年。
2003年121号文件的出台,使各路开发商意识到不能仅靠银行这一条腿走路,拓宽融资渠道迫在眉睫。一时间,拓宽融资渠道成为房地产界、金融界喊得最响的话题。
对于开发商来说,似乎有很多融资之路摆在面前,但又似乎每一条都走不通——IPO门槛太高,借壳上市风险太大,房地产证券化遥遥无期,产业基金夹缝求生。
新年伊始,开发商们期盼2004年的融资之路会变得宽畅,但是,仍有许多悬疑摆在面前,制约着资本市场的发展。
悬疑之一:IPO之门能否放宽
谈到融资,很多专家会说,直接上市融资是房地产企业最好的选择:不仅可以从容化解金融风险,而且可以降低企业融资成本,改善企业资本结构等等。但是,房地产企业首发上市谈何容易。2003年发行新股63只,而与房地产有关的只有“新疆城建”(主营业务为建筑和基础设施建设)。房地产行业作为国民经济的支柱产业,在资本市场的表现不免有些尴尬。
由于房地产企业赢利模式有别于一般工业企业,资金流不连续,因此很难达到上市要求。2003年9月,中国证监会又公布了《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》,《通知》规定,“自2004年1月1日起,除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外,股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市;同时,为使发行人最近3年盈利具有可比性,要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化、实际控制人未发生变更。”比照这一条件,恐怕大多数中小房地产企业会被拒之门外。
一板市场的不规范,使开放二板市场的呼声日渐高涨。近日传出消息,中国证监会副主席范福春日前在深圳表示,将在资本市场上建立中小企业板,解决国内中小企业融资的难题。也就是说,中国的二板市场经历了千呼万唤之后,有望在2004年登台亮相。二板市场的建立,或许能给开发商带来一点惊喜。
当然,对于房地产企业来说,二板市场的建立也存在不利的一面:有业内人士分析,此前,由于主板市场一直缺乏赚钱效应,使得不少大企业的资金涌向房产市场,有的参股,有的合资。如果有一个新投资市场出现,不排除部分逐利资金将撤出,房地产投资可望降温,对于过度依赖短期资金周转的小地产商而言,压力将与日俱增。如果真的会出现这样的现象,客观上也加快了房地产行业优胜劣汰的步伐。
悬疑之二:《基金法》何时出台
所谓房地产投资基金,就是将通过发行基金份额的方式把社会资金吸引过来,把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具,真正实现房地产投资的社会化、大众化。在一些发达国家,房地产基金早已成为重要的融资方式,但在中国,由于法律法规的滞后,真正意义上的产业投资基金在国内还难以抛头露面。
早在2003年上半年就有媒体预言,“产业投资基金管理的法律、法规经过多年酝酿,将于年内浮出水面”。但是到年底,只等到了一个《证券投资基金法》,而《产业投资基金法》到目前依然杳无音讯。
法规的滞后,已经成为房地产融资的最大瓶颈,但是人们对产业基金的渴望却难以阻挡。2003年,由全国工商联住宅产业商会推出的住宅产业精瑞基金,就成为2003年房地产融资的又一亮点。但是鉴于《产业投资基金法》没有出台,也只能采取境外注册产业基金、境内注册投资公司的大迂回战略,以求合法生存下去;而国内的信托公司也在寻求创新,推出了类似房地产信托基金的信托产品。当然,中国的房地产企业更希望看到真正属于自己的房地产基金,能否如愿,人们拭目以待。
悬疑之三:证券化能否取得突破
所谓房地产证券化,就是将房地产投资直接转变为有价证券形式,投资人和房地产投资标的物之间的关系,由拥有房地产的所有权变为拥有证券的债权。前面所说的上市、产业基金都是证券化的表现形式,另外还有以债券形式表现的证券化和住宅抵押贷款证券化。其中住宅抵押贷款证券化成为近年来争论的热点。专家认为,住宅抵押贷款证券化具备较强的可行性和可操作性,但是要推广起来,也存在一定难度:
首先,我国缺乏独立的评估体系。业内人士指出,由于住房抵押贷款的证券化会以打包的形式进行,标的比较大,也有可能把不同地域的房屋组合在一起。因此,在缺乏有影响力的独立资产评估公司的情况下,对地价、地面建筑质地的评估,显然会有一定的技术难度。同时,我国目前并没有完整的资信体系,也缺乏对个人偿债能力的评估。这些都加大了推广住房抵押贷款证券化的难度。其次,信用担保中间人的缺位也加大了住房抵押贷款证券化的风险。我国目前除了建立住房公积金制度以外还没有完整的住房金融体系和相关的保险体系。现在住房信贷不仅是银行质量最好的资产而且增长速度也很快如果没有完整的信用担保体系大面积推行住房信贷资产证券化将是银行潜在的风险。另外,作为实施证券化的重要组成部分,全国性的银行交易网络还有待于形成。
据悉,关于房屋抵押贷款证券化的方案酝酿了3年,已于2003年3月递交国务院。2004年能否如愿出台?或许不会空等一场。
但愿“2004年是房地产业的金融创新年”这句话不仅仅是一个美好的愿望。