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一向在房地产界不温不火的天津市,去年以来楼市持续红火。最新统计显示,2003年全市总计销售商品房已突破1000万平方米,与上年同期相比增长55%。二手房销售650万平方米,同比增长50%。与此同时,房价也呈直线上升势头。
业内人士认为,受海河综合开发、居民住房改善型消费需求增强等五大因素影响,天津房地产价格在今年及今后几年中将保持稳中有升的态势。
海河开发战略刺激了楼市
进入新世纪,已经连续12年经济保持两位数增长的天津,又启动了海河综合开发战略,这对天津市的房地产发展起到了巨大的刺激作用。据天津市房管部门有关人士介绍,2003年天津完成的拆迁量是前3年之和,实际完成拆迁突破450万平方米。破旧房屋拆迁量的巨增,自然为房地产市场注入了巨大的推动力,仅商品房刚性需求就增加了二三十万套。据统计,2003年全市新开工住宅850万平方米,竣工750万平方米,完成房地产投资210亿元,比上年同期增长20%,占到了2003年全市固定资产投资总量的20%以上。
需求旺盛推动房价上扬
天津城调队最新调查显示,为了改善居住条件,天津居民住房以小换大、卖旧换新的越来越多,住房消费明显向改善型需求转向。旺盛的住房需求,将会推动房屋价格继续上扬。
2002年天津市人均GDP为2600美元,市区居民人均住房面积达14.22平方米,现在正处于住房快速发展时期。按照天津市城市规划中2005年居民人均居住面积要达到22平方米的发展目标,在未来3年里居民人均将要增加近8平方米的住房面积,这是一个巨大的市场。另外,更多的外资公司进驻、国外零售业、咨询业等各类中介服务业的进入,也会增加对房地产的需求。
地价升、成本增不可避免
业内人士分析,天津土地价格仍将继续上升,特别是市区的一、二级可供开发的土地越来越少,建设用地稀缺化程度会不断提高。在土地市场供求上,购买者之间的竞争将逐渐加剧。由于新土地政策创造了一个较为规范的市场环境,土地交易价格基本上由竞争程度所左右,市场风险程度会相应提高;反映到房产上,会使土地成本上扬,房地产成本将有一定的上升。
一般来讲,构成房地产生产成本的主要有购置和开发土地费用、房屋(包括小区环境)建设费用、管理费用和财务费用。从目前天津市的大部分房地产项目的成本构成来看,建筑安装成本、地价、税费、银行利息、宣传广告等费用占整个房价的80%以上,房价很难降下来。
随着房地产市场的逐渐成熟,住宅市场的竞争也已从区位竞争、价格竞争转向环境竞争、品牌竞争。房地产开发企业把房屋从规划、设计,配套设施及周边环境等方面的标新立异作为销售的卖点。
另外,粘土实心砖的限用、新型环保材料、进口材料的应用,势必在质量提升的同时,使建筑材料成本上升。加之劳动力费用、劳动力成本的逐年上升,在一定程度上必然使房屋建设成本提高,直接影响到房价的上升。
奥运主题促楼市升温
天津作为2008年北京奥运会的伙伴城市,奥运将是未来几年城市建设的主题。为迎接奥运,城市基础设施的建设和城市环境的改善、水平的提升,将吸引更多外地人来天津市定居。因此,外来人口来津购房置业仍将呈上升的趋势,从而带动房地产价格的上升。
业内人士和专家认为,为使天津房地产价格的上涨基本保持在比较适度的空间,要继续采取行之有效的稳健的政策措施,特别注意着力解决房屋供应结构与消费需求的矛盾方面的问题,防止供求脱节。一是合理调控开发规模;二是积极引导市场供需平衡;三是调整房屋结构,扩大有效供给;四是要大力推动住房二、三级市场的繁荣,形成“梯级消费结构”;五是创造条件,使房价与收入比逐步趋于合理。
拆的速度比盖的快,不协调,造成房价上涨。老百姓刚要买房,就涨价