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据悉,在目前郑州的房价构成中,税费及开发商利润占到50%左右,建筑成本也只占50%左右。
开征物业税,把目前占房价比重相当大的各种税费分为50年至70年缴纳,对于当前的房价影响将是不言而喻的。
在中共十六届三中全会上,党中央提出实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关税费。近日,中国人民银行行长周小川也表示,中国将在适当时机试点实施物业税,届时将对不动产开征统一规范的物业税(财产税),相应取消其他与房地产有关的税费。不久前,广东省财政厅在全省财政工作会议上透露,广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。“一石激起千层浪”,此消息在业界引起强烈反响,也引起购房者的极大兴奋:据传房价将下降40%!
物业税真能使房价下降40%吗?郑州什么时候开征?为此,记者分别采访了部分开发商、业内人士和普通置业者。
“地震”之背景:税费知多少
房地产这个产业链到底涉及了多少税费,不仅一个普通老百姓说不清,就连一个从事房地产开发的专业人士也很难说清楚。房地产业的税费仅从税而言可以说多不胜数。大致说来,税费分为以下几个方面:涉及土地使用的税收,包括农地占用、土地使用、契约、土地增值等税收;涉及建设中的税收,包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加及提前预缴的营业税利息;涉及企业所得的税收,所得税和提前预缴的所得税利息、预缴的土地增值税及利息;涉及房产或土地转让交易的营业税、契税、房产税、房地产税、土地增值税、所得税;涉及房屋出租的营业税、房产税、所得税、契约税;涉及物业管理的营业税、所得税等各种税收;其他产生合约的印花税等税收。
消费者每购买一套房子,至少包含以上几个方面30多个税种,如此重税,房价焉有不高之理?据悉,在目前郑州的房价构成中,税费及开发商利润占到50%左右,建筑成本也只占50%左右。
“地震”之震源:何为物业税
物业税又称“财产税”或“地产税”,主要针对不动产,要求其所有者或承租人每年都缴纳一定税款,税值随房产升值而提高。一句话概之,就是目前如此多的税,统一到一个物业税税种上,并且分年缴纳。
开征物业税,就是把所购的住宅50年至70年的财产税(地租和规费)一次性缴齐变成逐年缴纳,这对于当前的房价影响将是不言而喻的。
物业税怎样征收目前尚没有明确的方案,但有专家建议,采用房屋原值70%作为“应纳税物业价值”,税率不宜高于0.5%。如以一套50万元的房屋为例,70%即35万元,最高税额为35×0.5%=0.175 (万元),即50万元的房屋一年缴0.175万元,每月缴140多元,远未超出普通家庭的经济承受能力。当然,最终物业税将以何种标准征收尚无定论,但政府将会以保障房地产市场的健康稳定发展为基础做出科学合理的规定。
“地震”之利好:购房“门槛”降
消费者一直担心房价不断上涨,那么如果开征物业税将对房价有何影响呢?毫无疑问,物业税开征将使决定房价的开发成本大幅下降。
建设部专家赵燕菁认为,目前国内所购的住宅属于把50年至70年的财产税(地租和规费)一次性缴齐,而其他国家大多采用逐年缴纳的办法。如果改用财产税的形式分期支付地租和税费,现在的开发成本就可以大幅下降。据她估算,如果现在的建设成本按100元/平方米计算,把地价和其他费用所占开发成本的比例降到国外的一般水平,将使房屋开发成本立刻降到58元/平方米。
以住宅举例说明,由于地价和相关税费分70年缴,那么也就意味著占住宅成本50%强的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1/70,其余在剩余的69年中分别缴纳,下降了(70-1)/70=98.57%,表现在房价中,成本就下降了50%×98.57%=49.29%。考虑到开发商在经营中的其他因素,将其中的10%据为己有,也有39%以上的降价空间。也就是说,目前售价2000元/平方米的房子,届时1220元/平方米即可盈利销售。不过,也有专家分析指出,这是理论数据,实际未必达到。
但也有业内人士持不同意见,物业税的实施很难直接降低楼市价格,毕竟,它只是诸多制约房地产价格的因素之一。房价的涨与跌需要综合各种因素才能发挥作用,所以,目前断定物业税的实施一定会降低楼价的说法还言之过早。按照政府2003年执行的严格控制一级市场土地转让的政策来看,目前郑州市区可供开发的土地资源越来越有限,不可低估土地对房价走势的影响。
“地震”之担忧:买起住不起?
开征物业税,购房门槛下降了,但随之而来的问题是:使用成本增加了。原来的“买房难”会不会演变成“养房难”?不可否认,在开征物业税后,会存在大批本来家庭经济实力不强,只是因为购房“门槛”降低而购置房屋,尤其是使用银行贷款按揭购房者,他们会不会像一些租得起办公场所但付不起物业管理费的公司一样,出现“买得起住不起”的情况?很多受访者表示,如果按照专家建议的方案征收,一套35万元的房子,每月仅征收140元左右的物业税,相当于一个月的物业管理费,养房子不是多大问题。
养房子成本增加毫无疑问,但并没有上升到消费者难以接受的地步,这种观点在被采访对象中很是占了上风。
“地震”之反应:置业者无震感!
一旦物业税开征,不管房价如何起伏,受影响最直接的就是普通购房者。在采访中,记者发现大部分置业者对政策法规的敏感度远没有想像中的那么高,很多受访者根本不知道何为物业税。
在一家公司售楼部,一位购房者告诉记者,他准备在今年购房,但由于工作繁忙,并没有特别留意有关房地产的新闻报道,所以他并不知道有关物业税的情况。在得知物业税可能降低房价后,他表示值得期待,但他也表示,这物业税仅仅局限于“可能”开征,具体啥时间开征,还没有明确,在他慎重考虑后再决定是否把购房计划推迟。此先生的想法在置业者中是很有代表性的。
虽然物业税对普通老百姓的影响远没有显现出来,但在一些网站的地产论坛中,很多地产剑客早已为此争得面红耳赤。
“地震”之预报:郑州暂无震
广东省被选为试点地区实施物业税征收,郑州是否被列入试点城市行列也将开始征收物业税呢?记者2月11日采访了郑州市房产局。
郑州市房产局市场处的高处长介绍说,今年郑州市暂不征收物业税。国家征收物业税首先要选择房地产市场比较成熟的地区,由于南方的房地产市场较北方更为成熟,选择广东等省份作为试点地区也顺理成章。
高处长认为,从长远来看,开征物业税是和国际惯例接轨,对于中国的房地产市场是一种必然,也是一件好事情,可以使得中国的房地产市场规范化。而且,它可以在一定程度上平衡目前部分地区房地产市场过热的情况,使得盲目投资的人冷静下来,重新考虑自己的投资行为。