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北京市朝阳区东部房地产市场大致可分为三个区,即CBD、CBD前庭、CBD后院。东二环、三环、四环三条交通干道穿过这三个区域。CBD前庭位于东二环、三环之间;CBD区域跨越东三环;CBD以东,包括东坝地区被称为CBD后院。
由于CBD将成为融金融、贸易、展销、文化、购物、服务等功能及商务写字楼、高档住宅为一体的区域,区域内即将开发的诸多项目多向多元化发展,开发商的开发集中在高档住宅、写字楼、星级酒店上。但相对来说,高档住宅的开发从目前看要超出写字楼的开发量。在推广上,大多开发商也是先推出高档住宅,反映出由于近几年高档写字楼的有价无市,发展商对写字楼开发态度迟疑。
CBD大盘启动上演激烈角逐
这一区域由于国贸商圈、燕莎商圈及东部使馆区的存在,是京城传统的国际商业开发区,一直备受广大开发商的关注,是北京房地产开发的热点区域。以嘉里中心、国贸、京广中心等为代表的高档写字楼大多集中于此,高档外销住宅集中是该区域住宅开发的特点,价格相对北京其他区域也较高。
近几年由于CBD地区被重新规划,许多发展商被新规划所困无法施展,所以2001年CBD只是热闹而不热销;截止到2002年上半年,CBD中仅有四个项目开始内部认购或正式发售;2003年,随着CBD中几个大盘的逐渐启动,北京房地产市场上最激烈的竞争在这里展开。
CBD前庭从2001年下半年起涌现出近十个新楼盘,开发总面积超过200万平方米,使这一开发最早、高档物业最为集中的区域再次成为热点。CBD边缘沿线也项目迭出,以低价位抢占市场,成为真正的热点开发区域。
“CBD前庭”是最初CBD规划区,也是北京房地产市场上开发最早的区域。这一区域内使馆林立,高档物业集中,近十年建成的高档写字楼有丰联广场、华普大厦、联合大厦、泛利大厦、富华大厦、北海万泰大厦等;高档住宅有祥业大厦、聚龙花园、美惠大厦、东环广场高档住宅、京华豪园、联宝高档住宅、幸福高档住宅等;酒店有保利大厦、港澳中心、东方花园酒店、亚洲大酒店、兆龙饭店等;另外娱乐健身场所、商场等各种生活配套齐全。该区域实际上一直以来执行的是中央商务区的职能。
自2001年下半年突然表现活跃,推出楼盘超过10个,单个项目规模都在10万平方米以上,有几个项目甚至达到30万-50万平方米,其中怡景园37万平方米、巴黎城37万平方米、阳光都市40万平方米、万国城50万平方米。这些项目价格集中在高档区,户型上推出了不少原来该区域缺乏的小户型,受到市场追捧。2002年预计将推出57万平方米,占目前前庭总供应量的25%。
CBD后院品质不断提升
CBD后院区域在售的楼盘有远洋天地、东润枫景、晨曦家园、兴隆家园等,价位在每平米4000-6000元。这一区域物业档次较低,暂时无法与CBD及前庭区域相比。而近期CBD后院之东线西大望路表现尤其引人注目,甚至被媒体称为“CBD类项目一条街”,沿线项目有棕榈泉23万平方米、金港国际28万平方米、珠江帝景90万平方米。类CBD边缘项目近两年供应量激增,2002年仍有上升趋势。
CBD后院东坝地区近年陆续有几百万的开发量,并且品质在不断提升。诸如珠江罗马、珠江帝景等品牌项目,由于其强大的市场品牌吸引力、成熟的开发经验及大规模社区的规模效应,将使这一区域的物业得到全面的发展和提高。
CBD核心区域高档住宅竞争加剧
北京CBD的建设与国外及国内其他城市不同,前者是由政府规划,后者则由市场自发形成。随着市场化程度的提升,市场力量必然冲击和改变原有不合理的政府规划方案。
东三环沿线,是北京目前甲级写字楼、五星级酒店最为密集的区域,该沿线聚集了众多国际大公司,如MOTOROLA、NOKIA、爱立信、波音、惠普、IBM、奔驰公司等,写字楼空置率一直保持在5%以下,被称为“商务黄金线”;由于国际公司的长期驻足,加入世贸组织后又吸引了更多外资进驻,由市场自发形成的商务及配套设施将更加密集,从而已经形成真正意义上的中央商务区。
由此东三环沿线以东、以西区域也将扮演不同角色。东三环沿线以东,目前规划中的CBD区域,将成为“中央商住区”新区,现在的“CBD前庭”成为“中央商住区”老区。
CBD在售和陆续开发的项目有财富中心12万-16万平方米(高档公寓部分,下同)、怡禾国际中心15万-18万平方米、旺座8万-10万平方米、万通新城国际32万平方米、万豪国际公寓18万-30万平方米、金地花园12万-15万平方米、建外SOHO50万平方米、蓝堡公寓16万-20万平方米、万达广场国际公寓20万-22万平方米;总计近年将要开发的高档住宅,其供应量预计要超出CBD规划的250万平方米,2002年将陆续推出约80万平方米。
从市场销售情况分析,CBD内三个在售新项目目前竞争压力相对较小,且因推出面积总量较少及运用营销手段造势,表面上呈现较为红火的销售局面。但CBD其他诸多大盘包括万达广场国际公寓、金地国际花园、怡和国际中心、首创朝阳等项目的面市,增加了可售面积,同时与CBD“前庭、后院”逐年释放的供应量撞车,高档住宅必然面临异常激烈的竞争,整体销售将进一步放缓,销售期延长,甚至有可能再次进入1995-2000年外销房时代销售的“持久战”中。因此,随着CBD内及周边区域新楼盘相继增加,对市场构成强大影响,大大刺激了疲惫的有效市场需求,面对众多的强劲竞争对手,各项目市场营销的实际重点是根据市场需求准确定位,挖掘和启动未来3-5年的潜在高消费群体转化为即期消费。