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近期,民生、中信实业银行相继推出了“不指定楼盘按揭贷款”业务,让购楼者在自主选择楼盘的同时,还可以自主选择贷款银行。
但记者了解到,这种看起来为消费者打开方便之门的新按揭方式,在实际操作过程中,存在相当多繁琐之处,而这些繁琐之处是整个行业多年积习形成的,购房者要想享受到真正的购房轻松之旅恐怕还要假以时日。
突破传统的创意
民生银行是最先在北京推出“不指定楼盘按揭贷款”业务的银行。推出伊始,该产品在北京引起了房地产行业和银行业的震动。
据民生银行的工作人员介绍,所谓“不指定楼盘按揭贷款”业务,是指购房者在购买商品房时可以通过自然人担保、专业公司担保、单位担保等多种担保方式,从民生银行一次性获得所需的贷款,之后用一次性付款方式购房,绕开“楼盘指定按揭”的怪圈。一般情况下,购房者一次性付款买房时,还可以获得发展商提供的更多的优惠和折扣。
业内人士认为,“不指定楼盘按揭贷款”业务是对传统的“楼盘指定按揭”的一种突破。按照惯例,一些开发商在销售房产时,通常都会指定一家或几家与其有合作关系的银行为客户办理按揭贷款,造成购房者可以选择楼盘,但不能选择贷款银行的不合理现象。而通过不指定按揭,购房者可以享有更多的选择权。
过于繁琐的操作
但从实战角度来看,这种更多的选择权并不是那样好享受的。“不指定楼盘按揭贷款”的办理手续相当的繁琐。
据民生银行的工作人员介绍,购房者要想办理“不指定楼盘按揭贷款”业务,首先要到民生银行有关方面登记个人信息及楼盘信息,主要包括项目名称、楼盘、房号、销售人联系方式等,然后由评估公司会对客户购买(欲购买)的楼盘进行预评估,购房者在通过预评估后才能具备办理该业务的资格。
在楼盘预评估通过后,民生银行会通知客户准备相关资料。办理“不指定楼盘按揭贷款”业务需要准备的资料相当多,除了要提供身份证明、婚姻证明、所在单位出具的收入证明这些必备证明外,购房者还需要提供“首付款专用发票”、“购房合同”、开发商配合签署的“房屋所有权证收押协议”、以及开发商出具的“付款通知书”。
民生银行的工作人员解释说,“房屋所有权证收押协议”是购房者取得贷款的一个主要抵押凭证。收押协议的实质内容就是借款人和开发商同意将房屋抵押给北京市住房担保中心,由北京市住房担保中心为借款人的贷款提供相应保证担保,从而获得银行贷款的承诺。银行在发放“不指定楼盘按揭贷款”时是直接打入开发商账户的,所以购房者还需提供开发商出具的“付款通知书”,银行按照“付款通知书”上的开发商账号转入资金。最后,购房者按照预定的还款方式向民生银行偿还贷款。
相比于常规的按揭贷款方式,“不指定楼盘按揭贷款”所需要的证明较多,需要购房者与开发商有良好的前期沟通。
迫于惯例的无奈
什么原因让一个本该给购房者提供更多便利的新按揭方式,反倒手续之多超过了常规按揭呢?
民生银行的工作人员表示,正是由于信用制度的不完善,和以往的贷款惯例,才造成了“不指定楼盘按揭贷款”的手续繁复。
该工作人员表示,按照“楼盘指定按揭”,银行放贷,购房者还贷,起担保作用的绝大多数都是房屋的产权证,但是银行在做“不指定楼盘按揭贷款”业务时,购房者的房屋产权证还遥遥无期,而银行为了防范风险,必须要购房者提供相关证明,这就引出了“房屋所有权证收押协议”、单位担保、其他人担保等一串措施。如果国内目前的信用制度比较完善的话,有购房者信用资质可查,担保措施自然会简洁一些,但现在还不具备这样的社会条件。
另外,开发商与其指定银行之间的交易默契也是“不指定楼盘按揭贷款”一大障碍。在“楼盘指定按揭”模式下,开发商在销售房产时会指定一家或几家银行为客户办理按揭贷款,这些指定银行往往与开发商有合作关系。虽然通过“不指定楼盘按揭贷款”,开发商可以很快地回收现金,但自身关系银行的利益却会受到影响,为了开发商以后自身贷款等因素,在维护关系银行利益、和快速回收现金两者之间,开发商的天平都会倾向银行,毕竟少了一个购房者,还有其他的购房者,少了一个关系银行,自身的资金链条可就不那样稳当了。因为“不指定楼盘按揭贷款”是由银行直接将资金打到开发商的账户上,如果开发商不配合的话,整个交易根本就没有进行的可能。也正是出于此种考虑,民生银行要求购房者首先要提供楼盘项目名称、楼盘、房号、销售人联系方式等信息,银行的目的就是想先行衡量一下该开发商能否接受“不指定楼盘按揭贷款”这种方式。
正是在信用缺失和利益作用下,新生的“不指定楼盘按揭贷款”只能通过繁琐的程序才能换回自身的生存和发展,而购房者则需付出耐心等待才能换取购房轻松之旅。