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中国经济经历了李鹏时代的通货膨胀,朱镕基时代的通货紧缩。目前种种迹象表明,如果不严加控制,中国经济很可能进入温家宝时代的通货膨胀。所以,本届政府一定会加大力度促使中国经济走入“温火慢炖”时代,否则,抑扬顿挫的中国经济发展将会大大受阻。同样,中国房地产行业在经历了6年多时间的持续发展之后,已经打破了学术界和地产界房地产正常周期论,也把中国政府那根最敏感的神经给挑了起来。在中国经济即将进入又一个高增长期的前夜,政府谋划的是如何促使中国房地产行业顺利的软着陆。
为什么在中国经济起飞的前夜要针对中国房地产行业“痛下杀手”?笔者考虑至少有以下几个原因。
第一,中国国民经济的发展周期受制于中国房地产发展周期。如果一个国家的经济发展周期受制于其中一个行业的发展周期,那么我们就可以据此判断,这个国家的经济结构是有问题的。换言之,中国房地产的发展对于中国经济的影响已经远远超出了其作为支柱产业之一的所应有的贡献水平。一旦房地产行业发展出现大幅下滑,则整个国民经济发展将会受到很大影响,甚至可以将中国国民经济拖入谷底。中国国民经济的发展周期受制于中国房地产的发展周期,这个现象在中国最发达的城市,北京,上海,深圳以及其他大中城市都有体现,笔者无法统计出这些城市中,房地产行业的发展对于该城市GDP的贡献率,但是,有一点是可以肯定的,贡献率都不应该那么高。
第二,中国经济要的是持续健康发展,要的是温火时代,不是通货膨胀,不是通货紧缩。在中国即将进入另一个高增长期的前夕,中国政府适时的提出了这个观点,足见本届政府之英明。房地产行业作为国民经济的支柱产业,需要的更是持续发展,健康发展,而不是大起大落。而近年来,房地产行业持续升温,楼价一路攀升,虽然推动了国民经济的长足发展,但是,其中的隐患,其中的风险也是不言而喻的,如果想保持房地产行业的持续发展,在规范的同时,慢慢降温也是在所难免的。三驾马车中的主力军是不可以临阵逃脱或者牺牲的。
第三,中国房地产行业牵动了国际市场的神经。据说,中国钢材的需求量占到整个世界钢材供给量的1/4强,这1/4的钢材绝大多数都投入到了中国的房地产行业,足见中国房地产行业的发展速度、发展规模之快,之强。这个数据笔者没有去查证,但是,它足以说明中国房地产行业的调控,已经不单纯是中国国民经济内部调控的问题。反过来说,房地产的过快发展,已经牵动了整个食物链,围绕房地产行业,建材,原材料也疯狂增长,即便如此,也是供不应求,所以导致建材价格上涨。房地产行业发展一旦受挫,对于整个国民经济来说,不是伤其皮肤,而是伤筋动骨,坏了中国经济发展的大计。因此,从这个意义上来说,国家适度降温房地产行业是再也正常不过的,也是理所当然的。同样是自己的孩子,谁也不希望看到像流星一样,辉煌一时,销声匿迹。我们不能总是站在开发商的立场上看待国家出台的宏观调控政策,不要政策还没有出台之前,已经是怨声载道,毕竟,国家出台政策是从整个国民经济发展大计的角度来综合考虑的。
中国房地产行业实现软着陆是有先声之道的,中国政府已经致力于房地产行业的降温工作。遗憾的是,当局者迷,大部分开发商并没有破局。
其一,在一级市场上,中国政府相继出台了一系列政策,从源治理房地产行业。2003年的央行121文件中,对于土地市场的贷款实行严加控制;国务院出台禁止开发区建设用地划拨的规定,使得政府变相的圈地运动成为不可能;国土部收回地方政府上的部分土地出让权;北京国土4号令;整治国土部分贪官等等,都表明了中国政府欲从严治理中国房地产发展的问题,在规范的同时,也不乏很多紧缩性政策。
其二,在二级市场上,中国政府加大房地产结构的调整,对于高端住宅,别墅项目严加审批,央行121文件同样提出第二套房产按揭问题的思路。近期,央行又准备出台降低消费信贷中的按揭贷款风险的措施和提高商业银行的准备金,无论实行与否,都表明了政府试图从金融支持,原材料供应,市场控制等角度来直接给房地产行业加压,目的也只有一个,降温,使房地产行业能够持续健康发展。
其三,在三级市场上,近期物业税改革,将会给三级市场的消费者和投资者带来较大压力,一旦实现,也会给三级市场带来一定的冲击。