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近来,关于物业税的话题成了人们关注的焦点。为了能够对物业税这一新的税种有一个深层次的了解,本报记者采访了中国人民大学法学院博士生导师、中国财税法学研究会副会长徐孟洲教授。
据徐教授介绍,目前,我国针对物业征收的税种主要有:涉及土地使用的税收,包括土地使用税、土地增值税等;涉及房地产转让的税收,包括营业税、契税、房产税、房地产税、土地增值税、所得税等;涉及房屋出租的税收,包括营业税、房产税、所得税、契约税等;涉及物业管理的税收,如营业税、所得税等。徐教授认为,现在这种物业税制体系存在着内外有别、税种复杂、税收收入少、调控作用弱等问题,正是在这种背景下,我们的决策者适时提出了物业税这一新的税种。物业税的开征具有很强的积极作用和现实意义,但开征物业税必须要立足于国情。
徐教授介绍说,物业税的名词源于国外,特别是在东南亚地区,物业几乎等同于房产。世界各国对房地产的课税主要有三种情况,有的国家只征收转让房地产的行为税,以流转额为计税依据;有的国家对保有房地产课税,以房地产的评估值为计税依据;有的国家对转让房地产的收益课税,以所得额或收益额为计税依据。就我国而言,我们所说的物业税应该属于第二种情况。
房地产保有阶段的课税,在世界各国又分两种情况,其一,将房地产作为一般的财产进行征税,统称财产税。其二,将房地产作为特殊的财产设立单独的税种,或是分别称为房屋税、土地税,或是对土地和房产一起征收房地产税或不动产税。针对国外多种多样的征税方式,徐教授指出,我国物业税的设置应立足于国情。
首先,物业税税率的设置应该有所区别。我国城市中有高收入阶层和下岗职工的区别;在农村有靠天吃饭的农民和一些“爆发户”的区别,因此,为了更好的发挥物业税的调节功能,根据不同的经济能力,我们应该设置不同的税率,甚至可以对一些低收入者实行税收的减免。具体讲,在城市,根据人们平均拥有的住房面积,我们可以规定一个标准,在这个标准之下,可以实行较低的税率,甚至可以免税;高于这个标准的,对于超出的部分,可以采用较高的税率;对于经济适用房则应该完全免税。在农村,对于一般农民的房产应该完全免税。另外,无论是农村还是城市,房屋出租所得租金都应该纳税。
其次,物业税最好是地方和中央共享税。世界上的大多数国家包括我国,房地产税一般属于地方税。但是税制改革后,中央财政也应该参与物业税的分配,原因有二:1、我国目前还存在着东西部差别、农村和城市的差别,在保持国家平衡发展方面,中央政府要发挥主要职能,而税收调节则是很重要的方面。物业税开征后,这将是一个不小的数目,中央参与分配可以增强中央财政的实力,从而,中央政府可以通过转移支付的方式支持落后地区的发展。2、有利于发挥中央和地方两方面的积极性。物业税的征收贯穿物业的整个保有阶段,因此,征税工作复杂,中央和地方共同征税有利于工作的开展。
另外,物业税最好能够涵盖所有的不动产。时下,人们在谈论物业税的时候,一般是将其局限在房地产的范围内,但是,我们进行物业税设计时应扩大其适用范围。一则,中央文件中明确指出对不动产开征物业税,而不动产不仅仅是房地产,除此之外,还有汽车、船只等。二则,将其他不动产和房屋“捆绑”在一起便于税收的计征,减少偷税、漏税的发生。因为,业主的房产是比较容易清查的,而且位置比较固定,所以,将其他不动产与房产一起征税,能够有效避免通过改变其他不动产的位置而逃税现象的发生。另外,对所有的不动产征收统一的物业税可以节省立法资源,同时,在税收的征纳上,可以更方便税收机关和纳税人,从而节省人力、财力和物力。
最后,为了适应我国的国情,我们在对物业税进行设置时,尚有几个问题需要解决。第一,发展并规范好我国的房地产评估市场。开征物业税后,在物业的整个保有阶段都要课税。房地产的评估价值在不断变化,这又给我们的房地产评估市场提出了更高的要求。但是,目前我国的房地产评估机构的数量还难以适应开征物业税的需求,其资质也参差不齐,尚没有建立起在业主心目中的信用基础。第二,物业税的设置要能调动起业主改善周边环境的积极性,因为房地产的评估价值是随着房地产周边环境的改变而变化的,环境的改善必然使房地产的评估值升高,业主纳税额也将增加。因此,在设置物业税时,对因业主改善周边环境引起的房地产升值就不要征税。第三,经济适用房的取得资格目前还不规范,一些非低收入阶层竟也买到了经济适用房,这有悖于政策的初衷,并且经济适用房业主的经济状况也是不断变化的,因此,在开征物业税的时候,这也是应该注意的。