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70年产权差额谁补
今年两会上讨论通过的《宪法》修正案草案,涉及“完善对私有财产的保护规定”,一些保护公民私有财产的法律概念将被强化。那么,这些强化将体现在哪些方面呢?对此,记者采访了金诺律师事务所李海波律师等相关法律人士。李律师告诉记者,而今《宪法》有了规定,相应的法律、行政法规、地方法规都应有具体的实施保证。比如建筑物区分所有权的概念,相邻权、用役物权等概念,这些中国百姓所不熟悉的民法基本概念将会越来越为公民掌握和运用。
目前居住用地的使用权是70年,而开发商拿到土地后不能马上卖给购房者,需要将土地开发成商品卖到消费者手中。目前土地使用权的年限是从国家出让土地给开发商之日起算,当购房者使用房屋时,享受的土地使用权就要少于70年的时间。
比如,开发商是2001年1月1日取得土地的,土地使用权期限到2070年12月31日。开发商在将房屋卖给买房人的同时,也将剩余期限的土地使用权转让给了买房人。比如您是2003年1月1日取得的土地使用权,您就取得了68年的土地使用权。您所交纳的购房款中是包含着土地使用费的。您也有权取得两个证书,一个是《房屋所有权证书》,一个是《土地使用权证书》。到2070年12月31日,该块土地的使用权全部到期。部分开发商将70年的土地使用费都包含在购房者所交纳的购房款中,这时候就存在一个土地使用权的分摊问题。
现行法律中有关物权的规定分散在多个法律之间,而且在对物的占有和处分等权利上存在部分空白。对于土地使用权分摊的情况,购房者在维护自己权利的时候就比较麻烦。而制定中的《物权法》将对土地等各种物的占有、使用、收益、处分等权利加以明确牞更加全面地维护公民的正当权益。
产权到期可延期
购买房屋时产权是有时间限制的,经常有读者为此向记者咨询,对产权有限期70年感到不解,买了产权的房屋70年后就不是自己的了吗?
对此,李海波律师等相关法律人士认为,房屋的所有权是永久的,并没有期限的概念。但是,我们国家的城镇土地所有权不是私人的,而是国家的。国家通过土地有期限出让的方式,授予用地人40年、50年、70年的使用权。
居住用地的使用权年限是从国家出让土地给土地使用人(包括开发商)之日起算。到期以后,如果国家收回土地,不再出让给地上建筑物的所有人,连同地上建筑物一并收回,但要给地上建筑物所有人以一定的补偿;如果不收回,地上建筑物所有人可以向国家申请继续出让或延期,但要重新缴纳土地出让金,还可取得一定期限的土地使用权。
只要消费者对自己的房屋拥有产权,它的有效期长短更多的是影响在产权的获得成本方面。
李海波律师等相关法律人士告诉记者,从各国实践中,有的国家允许私人(包括企业)拥有土地所有权,如美国;有的国家只允许私人拥有土地使用权,国家拥有所有权。但即便拥有土地所有权的国家,也不是所有权人可以在其土地上为所欲为,国家也可以依照法律程序进行征用。只不过一个是有期限的,取得的成本低一些,到期后还要续期,重新交费;一个是无期限的,一买了之,取得的成本必然要高。
如70年土地使用期限到期了,如何延期,再交土地出让金的话,是如何交的?