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浦发银行携手澳洲最大投行,7月底全国率先试行住房贷款证券化。
去年一度沸沸扬扬的房贷证券化话题不甘沉寂,再度引发地产界和金融界的“冲击波”:3月29日,现任麦格理管理咨询公司董事会主席保罗·基廷在“聚焦上海——中外银行的双赢契机”研讨会上“爆料”,浦东发展银行已于近日获准试行住房贷款证券化,即将成为中国第一个住房贷款证券化(MBS)试点银行。随后记者即致电浦发银行证券事务代表杨国平,证实了这一消息。
曙光初现
中国首张个人按揭房贷证券化的牌照取得者居然不是一直为此积极奔走的建行?虽然对多年来一直和自己合作的亲密伙伴“有心栽花花不发”深感遗憾,但保罗·基廷仍然觉得欣慰,毕竟这位“麦田里的守望者”盼到了中国住房贷款证券化市场门缝中透出的一丝曙光。不仅是麦格理对中国住房贷款证券化的一片痴心有了结果,而且也意味着商机的显现——凭借自身在澳大利亚近30年住房贷款证券化运作的优势,在将来中国政策许可范围内,麦格理银行在中国住房贷款证券化市场的“领头羊”地位指日可待。
“6年前麦格理与国内商业银行首次接触时,银行对此并不热心,”麦格理管理咨询(上海)公司总经理章利华告诉记者,“这是由于当时个人住房按揭贷款的金额尚小,银行资金充裕,感觉不到压力。但近两年的形势已经发生了很大变化:据有关方面统计,截至去年9月底,中国商业银行个人住房贷款累计余额已达1.2万亿元。如果说每年的增长量在50%以上,到2007年,余额很快就会达到5万亿元。这样的资产规模足以实施房贷证券化。”
模式之争
对投资者而言,住房贷款是中国目前商业银行最优质的资产之一,投资者承担的风险极小;利率高于国债,因此它完全可以成为中国投资者新的投资手段。为了摆脱“短存长贷”引起的流动性障碍,许多银行纷纷瞄准房贷证券化这块未来的“蛋糕”,建行、工行都曾3次向央行提交申请试点方案。
但在保罗·基廷眼里,中国房贷证券化之路称得上是“好事多磨”:一方面是商业银行“路漫漫其修远兮,吾将上下而求索”;另一方面则是监管部门如履薄冰,“模式之争”曾是房贷证券化实施方案的一个焦点。一种是表外融资,即房贷证券化应该采取在银行外部设立特殊机构(SPV),用以收购银行资产,这样才能实现真实出售;另一种是表内融资,即在银行内部设立一个机构,由这个机构运作证券化业务,证券化资产的所有权仍然属于银行,保留在银行的资产负债表中。
建行向央行呈报的试点方案,核心是在建行内部搞一个“壳”(即SPV),将建行优质的可证券化的住房贷款资产拨进这个特殊的SPV中。资产证券化过程就是将可证券化资产转移到特殊目的载体(即SPV)中。但央行表示,拿出来出售才是真正意义上的住房贷款证券,即欲通过“表外融资”方式出售住房贷款资产;而建行提出“表内融资”方案,其核心是把银行证券化资产拿来抵押,并保留在银行资产负债表内,其所有权仍属于银行,这只能叫做住房抵押债券。因此,尽管建行一再尽力,却终未能如愿以偿。
保罗·基廷在接受采访时向记者解释道,建行方案没有通过审批,并不是因为传闻中的麦格理与建行合作制定的方案存在缺陷,而是建行正在上市的过程中,一举一动都受到监管部门的高度关注,因此建行的方案反而受到了很大的影响。由此看来,对国有银行灵活性的限制才是国有商业银行未能如愿的最大障碍。
事实上,房贷证券化在中国的推开,远不是模式非此即彼的问题,恰恰相反,它面临的是国情相适问题。“毕竟对于银行来说,把这个资产放在自己的资产评估表上是不明智的,最好还是将其卖掉。这样的金融机制可以将资产流动起来,如果流动起来的话,对资金的需求就不会太大。”不过,保罗·基廷还是提出了这样的建议。
迂回战术
麦格理管理咨询公司在国内的业务目前包括两部分:一是按揭引荐业务,二是有关房贷证券化的业务。由于中国目前的政策限制,外资银行暂时还不能直接进入按揭市场,麦格理成功地采取迂回战术,以“按揭引荐”业务成为第一家涉足中国按揭服务的外资银行,并且通过这种操作,对中国的按揭市场有了充分的了解,这将对浦发房贷证券化获得审批后的业务开展有很大的帮助。
“我们不但实现了一般意义上的房贷证券化操作,还实现了浮动利率房贷证券化的操作。”保罗·基廷不无得意地向记者介绍说,“即使非常发达的美国等许多欧美国家,都没有实现如此复杂的操作。”目前我国住房按揭贷款还没有实现浮动利率的操作方式,麦格理感觉自豪的“浮动利率贷款”解决方案,已经前瞻性地考虑到了未来房贷的发展趋向,减少了银行的后顾之忧。
浦发银行有关人士透露,麦格理与浦发银行的首个住房按揭合作产品即将面市。据介绍,这是一种按揭与授信组合式的产品,银行根据贷款人的信用状况,确定其按揭额度,贷款人可灵活确定每月还款而无须审批,估计今年7月可在上海推出。麦格理与浦发的联名信用卡也将不日出现,在浦发银行的信用卡中心将出现麦格理的风险控制人员,这张主要面向房产商、房产中介、贷款买房人的信用卡将会给目标人群以特别的优惠。
觊觎先兆
“在等待政府对按揭资产证券化出台的过程中,麦格理对国内的房地产金融已经有多端的渗透。”章利华介绍说,作为澳洲最大的投资银行,麦格理正尝试通过曲线或者与境内机构的合作建立地产基金,通过地产基金为房地产开发项目融资。“这个基金可能会在香港设立,或者与境内金融机构合作。”
麦格理在按揭领域的金融服务亦将进一步扩张。据悉,麦格理董事会将确定在北京或除上海外的长三角其他城市提供按揭服务,提前接触客户并建立机构间的联系。由于投资银行融资来自多方,融资成本不同,麦格理希望能够允许在未来有不同的贷款利率,这样,外资银行可以在中国获得更大的发挥并得到迅速的拓展。
“房贷证券化的出台对整个房地产市场的影响不会很大,房贷证券化市场远比股市复杂,普通市民一般不宜介入,今后投资房贷证券化市场的将主要是保险公司等机构投资者。”对投资银行而言,章利华总经理认为,MBS将在SPV的资产池组建中创造新机遇;投行既可以帮助原始权益人决策拿出什么样的资产进行证券化,也可以帮助SPV设计如何打包资产池中的不同资产。更重要的是,可以通过精确预测资产现金流状况为MBS开展提供必备的前提条件。当然,投行还可争取SPV证券承销,赚取中介费用。
业内人士预计,此番房贷证券化的破冰而出,其实是银行各种资产证券化的先兆。外资银行对中国房地产金融市场的觊觎之心由来已久,也令人看到,中国将成为全球最令人瞩目的房地产证券交易中心。