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刚刚过去的上世纪80~90年代,世界范围内典型的房地产泡沫先后在10个国家或地区发生,其中有八次发生在亚洲(泰、印尼、马、韩、日、港、台、大陆海南)。这其中是纯属偶然,还是有一些必然性的东西在起作用?本文在尽可能多地占有资料的基础上,试图寻找和归纳这一“泡沫扎堆”现象的起因,权以当今中国房地产业发展的借鉴。一般说来,房地产泡沫的形成是多方面力量共同作用的结果,就亚洲近年地产泡沫的出现,其主要原因有以下几点:
一、经济质量的脆弱性使得宏观调整困难
经济速度不是在任何场合都等于经济质量。亚洲新兴市场国家在短时期内取得了超常的发展,但其经济体制基本上都不是很成熟,(除日本明治维新外)都没有经历过象欧美那样脱胎换骨的产业革命和长期的市场经济发展过程。虽号称“亚洲小老虎”,但结构不合理,总体经济失衡。如香港服务业占了国民生产总值的84%,出现了产业空心化的迹象。在台湾,长时期超额输出,一方面引起货币供给增加,另一方面岛内生产、岛外消费,引起强迫储蓄,超额投资盲目。同时,这些地区产业政策存在问题,缺少原创技术。80年代,印尼不顾国情,竟然不切实际的提出要重点发展包括航空航天技术在内的高新技术产业。90年代的韩国金泳三政府产业政策的特点是政府主导金融机构,政府、财阀、银行三者紧密配合,利用各种手段来扶植大企业集团,产业政策造成了企业和银行的双重扭曲。日本所谓的“法人资本主义”银企交叉持股,象相互交换了人质,不必担心被兼并,把企业的风险转嫁到了银行。由于经济体制、经济结构和产业政策上的先天性缺欠,使得经济质量本身很脆弱。经不起循环周期的剧烈波动,也承受不了速度过快时的紧急煞车。在房地产市场与金融证券市场过热时,很难进行调整。通俗的说,就是经济整体的免疫和恢复能力差,即使已经意识到和发现了泡沫苗头,也很难矫正。
二、金融体制的不成熟造成资本流动失控
适应经济发展战略,亚洲新兴国家纷纷加快金融自由化,一时间外资象洪水般涌入。如泰国,1992年流入的民间资本为2372亿泰铢,到1995年上升至5176亿泰铢,增加两倍多。外国直接投资,1986年为2.62亿美圆,到1990年上升至29.31亿美圆,增加了11倍。仅1987年,日本在泰投资总额相当于过去20年的总和。马来西亚政府迅速开放了资本项目的自由兑换,1984~1994年外资占马总投资的50~60%,外债总额累计达452亿美圆。在这些国家金融国际化的背景下,他们的金融体系并不成熟,金融市场不规范,缺乏有力和科学的监控。象韩国一直没有建立一个完整的银行体系。(徐滇庆,2000)官员和财阀在幕后决定了贷款的去向。金融机构准备金不足,大量呆帐。80年代前半期,台湾商人和地下投资公司引入日本的“老鼠会”,高息吸收退休教师和复转军人等公职人员的储蓄,年息高达40%。金融秩序混乱。
金融体制不成熟产生了外债过重和贷款失控的后果。1997年底,韩国外债为2270亿美圆。同年底,印尼公司外债总和1500多亿美圆,超过了外汇储备两倍多。1992~1997年期间,泰国外债由200亿美圆增加到945亿美圆,相当于同期GDP的40%。这些外债中属于短期的,在马来西亚为1/3、在泰国为40%以上,一有风吹草动纷纷抽资外逃。以投机为目的的大量游资和没有经过认真的可行性研究论证的贷款进入了房地产,且以股票和项目作为(质)抵押物,成为泡沫经济的酵母。
三、地理人文的独特性产生房价“烧杯效应”
儒家文化植根于农耕社会,土地和房屋是生产与生活的基本要素。几千年来所奉行“有恒产者有恒心”(孟子)的信条和有了钱先买房置地的传统延续到今天的东方。在美国取得绿卡后,首先买房的基本上都是亚洲人。置业情结文化在楼市高烧时,往往会形成以占有欲为特征的“房产拜物教”。
裙带化盛行于亚洲新兴国家经济活动,与儒家文化的亲情纲常理念弱化法制观念有关系。金大中曾讲:“我的前任没有实行民主和市场经济”。在印尼许多银行和非银行金融机构控制在苏哈托家族手中,其家族财产现值超过175亿美圆,以至于1997年11月15日传说苏哈托健康出了问题,汇率立刻下跌3.6%;韩国前总统金斗焕、卢泰愚,前总统金泳三之子金贤哲、金大中之子(复数)都因为权钱交易而先后被送上法庭;泰国金融系统中的大量呆帐是来自于经理向自己亲属的放款。裙带风导致腐败、政治独裁和产业垄断,非经济强制作用于市场,竞争机制得不到保护和发展,经济过热风险得不到及时调整。
80~90年代,先后发生典型房地产泡沫的亚洲八个国家和地区,地理均属岛屿或陆半岛(包括大陆海南),(除印尼外)七国或地区面积合计约为138万平方公里,相当于伊朗国土面积的84%。岛域面积狭小导致土地的稀缺性,再加上这些地区人口密度大,相应物业需求旺盛,推动了房价持续上涨。这样的地缘条件给大地产商(庄家)操纵市场,在小范围内炒热楼价提供了极为方便的条件。这一条件与东方置业情结文化及产业裙带风结合在一起,形成区域房价快速升温的“烧杯效应”。
四、“股地拉扯”的后遗症形成地产泡沫经济
80~90年代的东南(北)亚股市牛声吼吼。如上述,当时台湾超额储蓄得不到适当的投资出路纷纷走向股市,于是股市狂飙。1987~1996年,印尼三项股市变化率创造了世界第一:股市总值增加了133747%、股市交易额增加了1071300%、上市公司数目增加了954%。马来西亚吉隆坡证券指数也是牛气冲天,1989年上升了29%、1993年上升了98%。正象美国著名经济学家J.K.加尔布雷斯在《泡沫经济的故事》中所说,“每每价格上升一步,就会把更多人的注意力吸引到投机上来。而这种情况又给了已经参与投机的人以希望,他们将继续买入,由此开辟出一条价格上升的道路”(1990)。
股价上涨喂养了房地产价值之暴涨,而售房资金又拿去炒股,两者相激相扬。80年代末,台湾房价两年间上涨了四五倍(徐滇庆,2000)1985~1987年日本都市银行对房地产贷款增加了20%多。由于在股市和房地产市场上才有可能在短期内牟取超额利润,大量短线居多的外资进入股市和房地产。1996年,外国在泰直接投资额中一半是投向房地产。股市和房地产投机活动猖獗,抬高了利率,1996~1997年,泰国全国贷款利息17%,成本上升打击了实质性产业部门的发展。经济出现空洞化,与实质经济没有直接关联的领域中资金泛滥,而实质生产部门因缺乏资金而逐渐衰退。经济泡沫逐渐膨大,泡沫经济显现。
综合以上论述,这些原因以不同方式诸项组合或共同作用于各个相关国家的结果,使得1980~1990年代世界范围内的典型房地产泡沫多发生在亚洲。
参考文献
[台]徐滇庆:《泡沫经济与金融危机》,中国人民大学出版社2000
[日]宫奇义一:《泡沫经济的经济对策—复合萧条论》,中国人民大学出版社2000
[美]查尔斯.H.温茨巴奇:《现代不动产》,中国人民大学出版社2000
[瑞典]瑞托斯.劳拉詹南:《金融地理学》,商务印书馆2001
[美]威廉斯.布鲁格曼:《房地产金融与投资》,东北财经大学出版社2000
申立银:《房地产市场风险》,天津大学出版社1996
罗隆昌:《房地产业宏观管理》,经济管理出版社1999
谭刚:《房地产周期波动》,经济管理出版社2001
刘骏民:《从虚拟资本到虚拟经济》,山东人民出版社1998
《经济学消息报》1998年5月8日
作者简况
刘玉录:副教授,南开大学经济学博士;中国作家协会天津分会会员;天津市房地产经济学会副秘书长;天津市东欧中亚研究会副理事长;天津市房地产市场专家咨询委员会委员。
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