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一、拆迁运动对2004年房价走势的影响
2003年全市拆迁面积450万平方米,是2002年同期拆迁量的3倍,拆迁投资130亿元,成为拉动2003年商品房销售和房地产投资增长的主要因素之一,拆迁带来了安置型需求的增长。去年450万平方米的拆迁量中一大部分都是在后半年完成的,因此引起了拆迁市民岁末的突击购房。同时去年上半年的需求中也有一部分积累至下半年,房价短时期内大幅盘升是需求集中爆发的结果,这样导致了在今年年初巨大需求集中爆发,房子供不应求,价格上涨。
预计2004年拆迁量将达到300万平方米,涉及拆迁居民10万户,比2003年减少1/3。如果按以往天津市危改“拆:购(建)比率=1∶3”理论上可形成约900万平方米的安置型住房需求(即时+滞后)。再加上去年拆迁引发的约1350万平方米的安置型住房需求,则在去年和今年将形成约2250万平米的安置型住房市场需求。
但安置型住房并非房地产商开发的主流产品。虽然今年小户型上市量加大,但120平方米以上的中高档户型仍是各房地产项目的主力户型。来自楼盘销售一线的信息显示,25万元档次的住宅特别符合天津大多数拆迁户的购房需求,购房者在选择中注重楼盘和户型的经济实用性。
为了保证低收入家庭和拆迁住房困难户等住房需求,天津市目前最低保障住房社会保障房建设工程已开工近30万平方米,预计今年10月份竣工入住,同时,今年还将开工建设45万平方米保障住房。但这些措施相对于现在的市场需求来说无疑是杯水车薪。
这表明居民安置型需求仍然是房地产市场的主要矛盾,市场难以满足中低收入居民购房需求,显然今年的安置型住房市场将呈现明显的供给小于需求。由此可以看出今年中低档住宅将供不应求,价格会继续以较大的幅度上涨。
二手房市场呈现同样的趋势。20—25万元区间的房屋基本在拆迁户的能力承受范围内,面积在70—90平方米之间,目前在二手房市场需求量最大。由此看出,大部分二手房由于其总体价位较低,将成为拆迁户特别是中低收入人群购买的主要产品,所以二手房价格也会持续大幅上扬。
拆迁也会刺激对中高档商品房的消费需求。在众多拆迁户中不乏中高收入阶层,他们会因为拆迁的刺激直接完成改善型需求而去购买中高档房。所以中高档商品房价格也会因为拆迁而持续上扬。
二、城市发展对2004年房价走势的影响
去年第三季度,天津出台了经济社会发展新阶段的“三步走”战略,特别是其中海河两岸综合开发的重大战略举措,以及与其相关的城市基础设施整体改造工程起步。此举引起了海内外的广泛关注,未来投资预期看好,内外资金入津见长,南方地产商进入加大,启动了天津新一轮房地产发展的引擎,这种行政型动力的集结造成了房价的大幅上扬。
其次,外来人口置业及个人房产投资抬升房价。近两年经济的高速发展创造了很多机会,外地来津就业人员的扩增导致了天津商品房价格上涨。城市对外来人口产生了前所未有的凝聚力,这一凝聚力在今年会体现得更明显,这强烈刺激了本市的租赁市场。过去,在天津市租一套100平方米左右的住房一般在千元左右,现在上涨到两三千元不等,甚至有的还高;而且这种涨势未有减弱的迹象。
同时,准备在津长时间逗留的一些外来客人越来越感到租房不如买房合适。统计显示,外来人口在津购房呈上升之势,今年前两个月购房32.7万平方米、销售额达10.4亿元,占全市商品房销售总量的14.8%和16%,与去年同期相比分别增长248.8%和345.8%。一部分具有战略投资的市民和外地投资者,看好天津的房地产市场,普遍认为天津的房屋升值空间很大,从而进行大规模的房地产投资。
再次,居民收入提高使居民住房消费预期增强。2003年全市人均GDP将达到3100美元,实现了全市经济社会发展“三步走”目标的第一步。2003年天津人均居民可支配收入10290元,同比增长10.2%,居民购房能力显著增强。天津整体经济增畅迅速,人民口袋里有钱了,就会谋求改善生活质量,或者二次置业。这也会刺激房价上涨。
最后,2008年奥运会促进天津房价上扬。至奥运之前,本市第一次大的城市改造必须完成,市内不能再有在建工程。为此明后两年不会或极少再有建新项目,因此未来几年内本市商品房供应量将会做一时期的停顿,届时供需必定紧张,房价将会继续上扬。
三、开发成本对2004年房价走势的影响
据有关部门调查数字显示,截至去年底,钢材平均价格比上年同期上涨20%多,其中建筑常用螺纹钢均价上涨30%多;部分型号钢材价格接近1993至1994年的水平。与钢材相比,木材和水泥的价格涨幅相对较小,木材平均价格涨幅为3%左右;水泥平均价格涨幅为7%左右。同时,从今年开始,天津市将禁止生产和使用粘土空心制品,这将导致建安成本的波动。再加之近期国家对土地资源的严格控制,天津市政建设的发展,土地成本也呈上涨趋势。另外,旧城区拆迁房屋性质不仅仅是平房,而且出现了楼房,同时拆迁费用也在上涨。这些因素无疑将会增加房地产开发成本,从而导致房地产价格的进一步上涨。
四、开发规模对2004年房价走势的影响
天津市房地产业今年投资规模为255亿元(2003年210亿元),比去年增加21.4%。预计今年天津市商品房和各类经营性公建设施施工面积将达到2000万平方米,新开工850万平方米、竣工住宅800万平方米。(去年施工面积1950万平方米、竣工住宅750万平方米)。
就数字比较而言,今年与去年施工面积与竣工面积相当,但由于拆迁刺激安置型需求的逐渐释放需要一个过程,也就是说至少今明两年这种需求会持续下去,这就导致近期供需失衡,从而引起房价上涨。
天津市今年一季度房地产项目预计竣工88万平方米,新开工333万平方米。目前新开工项目中的商品房项目大多数在1至2月份已经开始进行打桩等前期准备工作,预计在3月份取暖期过后会正式开工。随着商品房项目的开工,商品房的预售也将随之开始。3月份本市的住宅市场新楼盘接踵而来,除了一批项目二期开盘外,更多新的项目也开始进入内部认购和市场推荐阶段。新项目的不断推出与预售,使得市场供应量增加,理论上来看这种预售活动将减缓房价上涨速度。
五、综合评价
从以上分析可以看出,天津市持续的大面积拆迁活动无疑会导致未来至少两到三年内房地产价格的全面上涨;天津市近两年来城市经济的高速发展不仅刺激了房地产投资而且刺激了房地产消费,从北京上海等城市的经济发展与房价的关系来看,房价会随着经济的发展逐年攀升;再者,土地成本与建安成本也较去年有不同程度上的增加,这也导致了房价的上涨;随着旧城改造的推进、大量本市及外来开发商的开发项目的上市,在今后几年内房地产市场的供给会不断增加,由此预见届时整体房价上涨的趋势会有所放缓甚至回落,但从2004年的情况来看,房价在全年仍处于上涨阶段。