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在不久前举行的天交会商业地产展上,每天都会吸引万余人前来咨询和洽谈业务。人们对商业地产表现出极高的投资热情,据媒体报道,五天成交金额近20亿元人民币,成交面积13万平方米左右。但从欣欣向荣的商业地产开发中,我们又发现了其中存在的一些问题。
开发模式尚有风险
目前,天津市大多数商业地产的开发商套用住宅的开发模式,通过预售和滚动开发来解决资金问题,他们将商业地产分割成若干小块出售给上百家个人业主,但其实这种开发模式在后期管理上是存在较大风险的。由于招商和管理不利,会使原来较高的预期收益大打折扣。不久前,南马路商圈的某大型
SHOPPING MALL停业调整、和平路商圈内某知名SHOPPING MALL内小商铺出现部分退租……可以看出正是当前商业地产的开发模式制约着商业地产的长远发展。什么样的开发模式适合商业地产长远发展呢?而在世界各国中,美国的商业地产开发模式是值得我们借鉴的。
首先,美国的商业地产开发模式是只租不售,除非有强制性规定,美国地产商是不会出售物业的。如果有地产商这样做了,原因很可能是融资不到位。另外,由于商业地产项目投资巨大,为避免开发风险,美国商业地产开发商在建设项目以前,就和零售商有非常充分的沟通,了解零售商的需求,签订合同以后才开始建设商业地产项目,这就是业内常说的“地产订制”。而目前,我们天津的大多数商业地产是先把商业项目规划完或建成后再去招商。由于不了解零售商的需求,在招商过程中会遇到一定的困难。
优秀的商业地产开发模式是把商业地产开发商、零售企业、投资者的利益捆绑在一起的。对于零售商来讲,他们不应该把有限的资金投入到购买不动产领域,而是利用这部分资金更新系统、招募人才、提升品牌价值等。对于投资者,不必直接购买商业地产物业,可以通过购买房地产信托投资基金来实现投资收益。对于商业地产的开发商也不必为开发资金犯愁,只需专心做好规划和招商、经营和管理工作。这种开发模式是开发商、零售商、投资者共赢的模式。
目前,我国还缺少房地产信托基金的融投资渠道,在不久前,由财富传媒组织的“天交会商业地产高峰论坛”上有的开发商就呼吁要尽快建立房地产信托基金,只有随着房地产信托基金的建立和逐步完善,商业地产开发才会真正步入良性发展轨道。
缺乏创新的项目规划
在国内其他城市出现不少出色的商业规划。如上海新天地以上海独特的石库门建筑旧区为基础,改造成为具有国际水平的餐饮、购物、娱乐、文化的休闲步行街。上海新天地还获得了2003年美国ULI规划大奖;北京苹果社区的22院街,它由三十多个独具自然与人文底蕴的现代院落组成,这些院落抽象汇聚了中国民居建筑文化符号,如安徽的马头墙、北京的四合院垂花门、云南的“一颗印”宅院、广东的“镬耳屋”、江南“四水归一”天井院,再用现代建筑规划手法平行构置而成。该项目也获得了2003年全国住交会房地产创新奖。
其实天津是一个有历史和文化底蕴的城市,由于历史的原因,本市拥有大量各个国家不同时期不同风格的建筑。有法式、德式、意式等各国建筑,张学良故居、袁世凯故居等就是其中的代表作。同时,天津还有通庆里这样的津式四合院,石家大院等地方民居,所以天津被称为“万国建筑博览会”。而在目前亮相的商业地产项目中,缺少像上海新天地和北京苹果22院街那样深刻挖掘城市建筑与文化底蕴的项目。天津的商业地产要发展,就应该有体现天津地方特色的创新规划,我们期待着天津的“新天地”早日出现。
天津地方经济的高速发展,为天津的商业地产提供了前所未有的发展机遇。我们有理由相信,天津的商业地产一定会迎来辉煌发展的明天。(合富辉煌房地产)