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如果说杭州楼市过去几年呈现的局面是卖得“轻松”、赚得“轻松”的话,那么,近来的表现就是前所未有的“紧张”。
二手房交投惨淡,新盘销售虎头蛇尾,内部保留房少有问津
刚刚过去的五一长假期间,杭州的二手房市场冷冷清清。据记者向一些中介了解,二手房成交与上月相比呈现明显的下降趋势。杭州本地的媒体纷纷以“一片惨淡”来形容4月以来的形势。有一个来自杭州媒体的数据说,4月的供应成交比达6.6:1。
新盘市场也呈现一种奇怪的姿态。很多楼盘纷纷赶在五一之前开盘。据了解,有不少楼盘原本是打算在5月15日前后杭州开房交会时再推出的。
一些新盘的销售虎头蛇尾:开盘前,“依惯例”风声紧张,人们纷纷打听有没有什么关系可以订上号,有的人甚至拿出几万元去买号。一些关系户则已经在开盘前几天完成“内部选号”。开盘之日,人们起大早排长队预订选房,几成哄抢。
但是接下来几天,却有不少人放弃了签约。售楼小姐前所未有地主动打电话给客户。有的甚至离签约日都已过了10多天,销售人员还试图用“再不来签我们就把这个机会给别人了”之类的话语来引诱客户,但显然已经底气不足。过去那种开盘之日已经无房,签约人群欢天喜地的闹猛景象似乎已渐行渐远。
一些早已开盘的项目此时把“内部保留房”全部拿出来销售。这些过去的“抢手货”如今却少有问津。
作用力分析:政策作用,消费心理或者房价触顶?
有几种声音试图对最近的这些现象作出解释:
声音一:今年以来,固定投资增长过热的说法似乎已经为房地产市场定性。
4月底,又传出银监会电话通知各商业银行暂停一切贷款的消息。不少分析人士认为,这只是第一步,带有“投石问路”的意思,针对房地产市场还可能出台新的金融紧缩政策。“加息”等传闻在房地产商和关心房地产市场的民众中广为传播。有一位投资专家分析说,由于投资行为有一定的惯性,当惯性表现得过长时,难保管理层就一定不会出“硬招”。
据了解,一些资金实力欠缺的房地产开发企业已经在四处联系,试图将手中的项目全部“腾空”,转让给实力较强的大企业。
中小投资者中不少人开始持币观望,一种较为普遍的观点是,在形势不明朗的情况下,手中还是握有现金比较安全,以免“炒房炒成房东”。
声音二:卖方和买方在心理上呈现对峙局面。
从过去几年的情况来看,每逢房交会,房价都会往上跳一跳。近日又有房交会举行,很多卖家心理上期待很高,买家则在最近的风声中不愿轻易下单,由此形成双方都想“等等看”的局面,二手房成交量减少,成交速度变慢。
声音三:房价涨得太快,理性成分正在减少。
今年以来,杭州的房价再次猛涨。杭州市政府在元旦之后实行的″新政″不仅没有平抑房价,似乎反而火上浇油。所谓的20%个税被转嫁给购房者,买房成本增加。
有专家认为,供求关系决定价格,价格总是要触及市场的顶部,个税只是房价中的这一部分落入哪个口袋的问题,本来不会对房价高低产生什么影响。目前看来它对房价的最大作用是刺激了人们对涨价的想象力,当人们发现加上几万元甚至十几万个税,房子还是有可能卖掉时,一些人就觉得不知道房价到底多少才是符合市场的真实情况了。
春节过后,杭州的房价一路上扬,“万元房”到处涌现。有的去年底只能挂价每平方米8000元的,今年4月就挂14000元。有的处于城市最边缘的楼盘,也能以每平方米11000元的价格成交。一些质量不好、屡遭投诉的劣质楼盘竟也“咸鱼翻生”,攀上每平方米5000元到6000元的高位。面对这样的形势,卖房者在已经高居不下的房价上不断加码。
杭州楼市产品下一个升值理由是什么?
据统计,今年以来,浙江省房地产开发投资继续在高位上快速增长,且增长速度有所加快。1-3月全省房地产开发投资累计完成222.5亿元,增长47%,比去年同期和2003年全年增速分别提高9.5和12.8个百分点。
销售依旧旺盛。一季度全省商品房实际销售面积340万平方米,其中住宅293.5万平方米,分别增长13.2%和12%。商品房销售额94.9亿元,其中住宅75.7亿元,分别增长32.7%和36.2%。全省预售面积1134.5万平方米,其中住宅976.8万平方米,分别增长51.3%和49.6%。
据有关部门测算,今后若干年,浙江省的年住房需求量是2500万-3000万平方米,高于现在的商品房和经济适用房年竣工量。另有数据说,目前,杭州二手房的年需求量是每年5万套,而供给仅为每年2万套,缺口还很大。
尽管如此,去年和今年杭州市总计将投放8000亩-9500亩土地用于住宅建设,创历史新高。由于房地产开发有二三年滞后期,土地大量投放的效应要延迟几年才能体现。但是一旦体现,购房者将会获得很大的选择空间,房价必然会平抑。
业内专家分析,金融政策的调整将会对杭州楼市产生重大影响。假如紧缩政策没有出台或者力度不够,目前热气腾腾的局面则还会持续一段时间。假如紧缩政策出台,楼市中因投资投机行为而产生的虚假供求信息将会被大大压缩,市场真实的供求关系将更清晰地呈现出来,在此基础上,杭州的房价将出现“有理由的涨”,而不是如今这种不管房子好坏、地段如何的“无理由的涨”。
据此,杭州楼市中容积率低、品位高的别墅,靠近西湖的房子,以及建筑水平高、居住人群结构较好的小区,将因为其据有稀缺性资源而继续涨价。方益波
房交会曾是体现杭州楼市热度的一个重要因素。