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5月11日,央行发布今年第一季度的货币政策执行报告,明确指出近期仍将采取适度从紧的货币政策。今年一季度宏观经济数据显示,固定资产投资增长43%,物价水平上涨2.8%。分析人士据此提出,固定资产投资增长过快,通货膨胀压力没有得到缓解,央行可能进一步采用加息等货币紧缩政策。加息意味着开发商、购房者资金成本的提高,楼市将怎样调整呢?
三大金融举措出台,楼市再掀波澜
针对货币供应量增长偏快、信贷增幅偏大、固定资产投资增长过快的情况,央行今年已经出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策,力图通过温和调整控制过热行业包括房地产行业的投资增长,控制通胀。
经人民银行批准,各金融机构正式提高了存款准备金率0.5个百分点。业内人士分析此举共收缩了可贷资金约1100多亿元。日前,国务院下发通知,将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%以上。与此同时,银监会也加强了对房产信托的监管力度。4月25日存款准备金率政策正式实施,其政策效果如何还需要时间检验。房地产开发资金将进一步吃紧的趋势已经明朗。
在深圳,一些中小开发商反映,目前银行超过2000万元的贷款已经控制非常严格,对开发商的资质审核加强,中小型开发商贷款难度增加。从建行深圳分行、中行深圳分行信贷处也传出消息,今年对于开发贷款的管理“限得很死”,控制非常严格。事实上,央行一系列政策已经深刻影响到楼市了。
从消费者角度看,个人按揭房贷也开始严格执行央行去年公布的“121号文件”,五年以上按揭贷款利率升至5.76%。在深圳,占有个人房贷市场最大份额的中、农、工、建等银行近期都不约而同地加强了个人信贷管理,重点集中于贷款人的资格审查,同时银行方面还加大了对逾期不还款者的起诉力度,通过司法程序来控制风险。目前深圳各家银行都加入了深圳市个人征信系统,在修订的2004年以后的贷款合同中,已经注明的贷款人资信状况将进入个人征信系统,成为个人信用的重要组成部分,逾期不还款将被记录在案,以后再向银行贷款将遇到相当障碍。尽管大多数银行依然在争抢个人房贷这个优质业务,但对尤其是二次、多次置业的房贷申请仍然非常严格,加强全程个人信用管理已成为核发信贷的一个基调。
加息传言骤起,中小型房企最受考验
央行提高房贷门槛已成定局,而对大多数开发商与购房者的开发和消费热情而言,贷款利息增加的传闻无疑又是当头浇下的一盆冷水。
众所周知,房地产开发是资金密集型产业,通过开发贷款以及购房者的按揭贷款,许多开发商的开发资金超过60%来自银行,因而加息无疑要增加开发成本。而针对购房者的按揭贷款利率上调,同样会带来购买成本的增加,影响到购房者还贷的成本,可能使需求出现一定程度的下滑。深圳中原地产策划总监玉家雄认为,如果按照预估0.5%的加息幅度,开发商由于借贷资金数额庞大,所以受影响的程度较大,一些中小型的开发商将首先受到挑战,但是,购房者受影响程度应该较小。
目前,加息可能更多地会影响本来就已经比较脆弱的楼市神经,因为根据美国金融界对加息的预估,目前仅仅是美联储加息周期的开始,加息将会持续一到两年,加息幅度也是不可估计的,要视当时情况而定。中国加入WTO以后,金融政策受全球金融政策的影响越来越大,会不会也进入加息周期,加息幅度多大也不可预测。所以,在目前加息幅度较小的情况下,影响不会太大,如果市场产生进入加息周期的担心,就会形成相当大的心理障碍,影响投资方和购房者的信心。
另有金融分析人士指出,就利率情况来看,自1996年以来,央行已经连续8次降息,与此对应的是,全球经济增长持续放缓和美联储自2001年以来的连续10次降息。由此可见,现时的利率应该是已经见底,反弹回升应属正常,不应该过于担心。
房价波动加剧?利率调整增加开发成本
加息会不会导致房价的更大波动?玉家雄分析认为,目前深圳房地产平均价格上升,有两个原因:一是从去年底开始,市场供应量开始减少,供求发生逆转催生的价格上浮;二是与通货膨胀率相配合,与原材料的涨价相配合的涨价。加息的目的是抑制通胀,但这是一个长远的过程,通胀的抑制需要几次加息尚未有定论,所以效果不会很明显,而且开发商资金成本增加,势必转嫁一部分给购房者,因此加息降价的可能性不大。
多数市场人士认为,加息不会引发供求状况的改变,因为利息成本不是影响开发商和购房者的决定性因素,利息成本是整个运营成本中所占比例最低的,所以不会影响开发商对市场的判断和投资,价格应该平稳上升。
影响投资收益,杜绝炒房的一种手段
尽管幅度较小,但加息对购房者来说终究会提高交易成本。按照业内普遍观点,加息对自住型客户影响较小,对投资型客户影响较大。在自住型客户中,中端客户对加息的反应较小,加息对高端客户影响更小,低端客户由于资金较缺,影响会较为显著。
商品房按揭利率增加,投资房地产的成本增加,会促使投资者另觅投资路径。对投资者来说,投资房地产主要看租售比和利率比,由于出租也存在空租的阶段,出租的收益率应该高于银行利率5%以上,如果加息幅度过大,这部分需求将立刻消失。而这部分需求占到整个需求的20%左右,也就是说,利率调整的幅度将影响到这20%的需求,而这还是一个长期的过程。