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案例:高先生去年通过银行贷款买了一套期房。当时的购买价每平方米1200元。今年2月,该楼盘每平方米价格涨了220多元。但4月份办入住手续时,高先生发现开发商从配套设施到户型,都做了调整,完全不符合高先生的本意,于是要求退房。开发商同意退房但提出按原购房价格退房。高先生当然不同意,因为房子已经升值了,当初是期房,现在是现房,如果按原价退房,等于自己贷款让开发商去盖房子,亏本亏大了。因此,如果退房,也应按现在的市场价格退,从而弥补自己付银行贷款的利息损失。
分析:根据《商品房销售条例》等有关房地产买卖的法律法规和我国《合同法》的规定,高先生退房的要求是正当的,但按现价退房却没有法律依据。《合同法》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。从这一规定中可以看出,违约方给另一方的损失赔偿中,虽然“包括合同履行后可以获得的利益”,但这种利益应当是在订约时能够或可以预见到的利益,其应有必然性。高先生买房后开发商调整配套设施和户型,属于“履行合同义务不符合约定”,应当赔偿给高先生造成的损失。但是,这些损失应当是开发商在订立合同时能够预见到的损失,而预售签约时,无论开发商如何夸耀其项目能够保值、增值,事实上,开发商都无法真正准确预见到自己的项目是否真的能够升值,也不可能准确预测涨跌的幅度。从情理上讲,高先生的要求也说不通。因为如果房价下降了,开发商要求按现价退房高先生当然不会同意。“己所不欲,勿施与人”,房价涨了就要求按现价退房与理不通。因此,高先生主张按入住时的市场价格退房款,难以得到法律支持。
不过,高先生也不会真的亏本。因为造成退房的原因是开发商擅自改变户型,依据《合同法》、《消费者权益保护法》等法律法规的规定,开发商除应归还高先生的首付款及贷款本息外,还应向其支付违约赔偿金。