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案例:李先生去年2月份贷款买了一套期房,今年3月份入住后,发现房屋主体结构存在质量问题,要求开发商退房,并退回自己的2成首付款及一年以来所付贷款本息。开发商认为,李先生购房的付款方式是他自己的2成首付款和银行8成贷款,在他和银行没有解除借贷关系时,开发商无法单方为李先生办理退房。即使退房,李先生按月支付的近千元银行贷款利息也由本人承担。银行则认为:借贷关系不等同于房屋买卖关系,李先生只要将剩余贷款本息还给银行,即可解除与银行的信贷关系。李先生与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的,作为银行只承认与李先生的借贷关系。因此,这部分利息必须由李先生支付。李先生认为,房屋质量问题是由开发商造成的,自己是受害者,开发商不仅不退房,还要自己为开发商违规行为“买单”,完全没有道理。
分析:李先生的说法是正确的。《商品房销售管理办法》规定,房屋主体结构质量有问题时,买房人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验,经核验,买房人有权退房。根据以上规定,李先生有权要求解除购房合同退房。根据《合同法》的规定:“合同无效的双方应相互返还财产,有过错的一方应赔偿对方由此造成的损失。”因此,开发商不仅应退还李先生的购房款,还应赔偿购房贷款的本息。
李先生应与开发商协议解除购房合同,然后和包括银行在内的三方协议解除借款合同。退房所产生的违约金和损失赔偿根据合同内容确定,合同没有约定的则按法律规定。若协商不成李先生可依据《商品房销售条例》和《消法》,通过法院要求开发商退房并向开发商追索2成首付款及一年以来所付贷款本息。