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注:本文著于2003年,作者为刘玉录博士
一、市场层次需求
(一)低档商品房
在这里指低于全市商品房平均交易价格2609元/平方米(2002)的房屋,其需求主体主要是动迁户,其是低收入户,还有流动人口中的低收入购房者。
1、拆迁形成的刚性需求。2003年,房屋拆迁约500万平方米,2004、2005两年拆迁每年不少于300万平方米,三年合计约1450万平方米。以经验数据“拆:需(建)比”=1:3计算,1450×3=4350万平方米。按两年滞后消化,即六年半消化完,每年形成需求670万平方米(4350÷5)。
2、低收入户。2001年,全市人均住房≤建筑面积8平方米家庭125404户。参照小康社会总体目标,按低标准50平方米/户(15平方米×3.3人/户),人均目标差距44平方米(50-6)。可形成552万平方米需求(125404×44),七年内消化,每年形成约80万平方米需求(552÷7)。(第五次天津住房普查,2001)
小结:以上两项合计约750万平方米(670+80)。2003年,全市商品房交易中,单价<3000元/平方米的房子约占73%,绝对量在740万平方米左右,加上非拆迁低收入户低档房购买,与上述测算基本吻合。
(二)中高档商品房
这里指单价在3000元/平方米以上的房屋,以置业“收入—生活成本”来匡算需求范围。
1、中档房。按3500元/平方米测算,100平方米/户型,总价35万元。按揭首付15万元,贷款20万元,10年期,月息4.2%。以等额本金还款法,月供元2506.6元。最低生活成本4006元=2506.6+1200(生活费)+150(物业收费)+150(其他),要求家庭月收入在4000元以上。
城镇居民家庭月收在4000元以上户数,占天津城镇居民家庭收入分组的比重约为15%,即30万户左右(195×15%)。2003年,全市商品房成交面积1010万平方米中,≥3500元/平方米占30%左右,约300万平方米。
2、高档房。按4500元/平方米测算,145平方米/户型,总价65.25万元。按揭首付25.25万元,贷款40万元,10年期,月息4.2%。以等额本金还款法,月供元5013.20元。最低生活成本7963.20元=5013.20+1500(生活费)+300(物业收费)+1000(私车费用)+150(其他),要求家庭月收入在8000元以上。
城镇居民家庭月收在8000元以上户数,占天津城镇居民家庭收入分组的比重约为5%,即近10万户(195×5%)。2003年,全市商品房成交面积1010万平方米中,≥4500元/平方米占20%左右,约200万平方米。据香港《中原》物业天津公司调查,未来五年天津3500元/平方米以上的商品房,市场供应保守估计在1000万平方米以上。今后五年该类房屋市场需求估计约750万平方米,过剩供应300万平方米左右。
小结:中高档商品房,即这里所分析的单价在3500元/平方米以上的新增物业,即时需求量约300万平方米/年以上。
(三)存量房
1、折旧。按宅地使用期70年折旧,年折旧约2%(存量住宅中有很大一部分属于老房,据天津普查资料1980年代以前建设的房屋面积占整个存量住宅的38.4%,新旧房折合后按50年期折旧)。2003年,存量可达13000万建筑平方米(11897+1000)。按此规模每年折旧形成需求约260万平方米(13000×2%)。
2、拆迁困难户。“十五”规划时(2002),市综合开发办测算市内六区有531万平方米危改片房屋,片内居民27.98万户,户均面积18.98平方米,人均面积5.75平方米。其中,低洼简陋连排平房234万平方米,占531万平方米的44.06%。三年来虽拆除了当中的一部分房屋,但仍存有一定数量。按拆迁后户均搞到80平方米计算,每户需增加61平方米(80-19)。28万户总需求是1708万平方米(61×28),按五年消化每年约为341万平方米(1708÷5)。
3、低收入户。全市人均住房≤建筑面积8平方米家庭125404户中,家庭月收入700元以下的户数为70663户。约23.32万人(70663×3.3),人均住房建筑面积5.75平方米,现有住房需求规模为134万平方米(23.32×5.75)。五年内消化,每年合26.8万平方米(134÷5)。
4、改善换房户。目前,在天津存量房屋市场上大量的买房户仍属于低收入和拆迁户,这可以从交易均价得到佐证。2002年,全市存量房交易平均价格=1320.55元/平方米。2003年,存量房屋加权平均价格上涨约19%,全市存量房交易平均价格达到1571.45元/平方米(1320.55+250.9),与当年全市商品房平均交易价格2772元/平方米相比较(280÷1010),价差为1200.55元/平方米(2772-1571.45)。
在大量低收入户占据目前存量房市场主体的同时,向上循环的住房改善户也逐渐进入住房存量市场。这部分需求户约占整个存量房市场的11%,绝对量在72万平方米左右(650×11%)。
5、最低收入户。享受民政部门最低生活保障待遇人月均241元家庭,全市29750户,约3万户。(2001)这部分住房属维持性需求,主要是租赁和老私房户,其需求的形成(来源)来自于政府的转移支付,即再收入分配。按人均建筑面积5平方米,户均16.5平方米,该类别需求规模为49.5万平方米/年(16.5×3)。以2002年天津公有住房平均租金水平1.61元平方米/月计算,年租金956.34万元≈960万元。
国际人均美圆GDP区段住房租赁情况:西德(1972),3896USD/人房屋租赁率=66.5%;新加坡(1980),4862USD/人房屋租赁率=39.6%,(1984)7203USD/人房屋租赁率=22.0%;日本(1978),8476USD/人房屋租赁率=39.4%。(《世界经济年鉴》)这些情况可作为我们研究租赁和廉租房政策的参照系。
小结:上述分析中除“5”最低收入户(非市场循环)外,存量需求约在700万平方米左右(260+341+26.8+72)。2003年,天津全市存量房交易约650万平方米,与这里分析基本吻合。