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与房价快速上涨相反的是,近年来上海租赁市场持续低迷。其根本原因在于,租赁需求增长赶不上供给增长。由于短期内租赁需求不会出现快速上升,因而房价高、租金低的现象仍将维持一段时间。
影响租金涨幅因素与影响价格因素各不相同。租金变化是一种即时反应,它的涨幅主要看供求关系,其中求的影响大于供。在一个时期内,市场上的供应量是固定的,而租赁需求随时会发生变化。随着大环境发生变化及各类人员的进入,不同物业租金水平自然上升。由于前两年为获取退税而买房,以及近年来投资者的增多,各种因素促成了租赁市场房源增多。而同期,市场上的需求增长速度并不与之匹配,使得现阶段整个租赁市场表现出需求不足、租金回落的局面。业内人士认为,未来一段时间内,租赁需求大量出现的可能性比较小,因此短期内租金不可能出现快速上升。
房价涨得快与消费者预期心理有关。价格变化是一种预期反应。它的涨幅虽然也受供求关系影响,但是更多地表现为购房者对未来房价走势的一种判断。如目前天山路、威宁路,一套三十多平方米的一室户单价可卖到8400元。但是在租赁市场上,该房屋月租金只有1000元,年租金收益一万元左右。以此推算,租金回报率连3%也不到。买进方却认为,今后地铁一旦通行,这一地区房价还会继续上升,投资者能够通过房屋增值获得回报。
市场上无一个可供参考的体系,租赁信息的不公开化,也在一定程度上影响了租金水平的不确定性。究竟有多少房源流通在市场上?租金回报率到底是多少?对于如何准确把握市场行情,租客和投资者只能通过对中介门店逐个摸行情。由于每个区域存在各自特点,每套房屋的租金又与面积、装修程度、物业管理等各个方面相关,这种摸行情仅反映了一个楼盘、一个区域的租赁行情,并不代表整体市场的租金水平。