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●房地产泡沫是宏观经济环境、制度性缺陷、微观机制三方面综合作用而产生。
●房地产泡沫产生的最本质原因在于房地产制度,因为当前的制度是鼓励投机炒作,投机炒作可以获得最大的收益。
笔者曾指出,上海房地产存在泡沫,泡沫度指数为1.7,处于警戒区,逼近危险区。那么,谁制造了房地产泡沫?
有人说,温州炒房团抬高了房价,制造了房地产泡沫。有人辩解说,温州炒房团的资金只能起到激活市场的作用,不能左右市场,不应夸大温州炒房团的作用;还有人说,温州炒房团是市场行为,活跃了房地产市场,政府应给予保护和鼓励。
其实,上述争论的中心点并不在谁制造了泡沫,而是围绕应不应采取“禁炒”或“限炒”的政策争论,但政策讨论却必须全面分析房地产泡沫产生的原因。不能否认,温州炒房团是房地产泡沫产生的一个原因。当然,这不是惟一的原因。
笔者认为,房地产泡沫是宏观经济环境、制度性缺陷、微观机制三方面综合作用而产生。宏观经济环境是泡沫产生的前提条件,泡沫产生的本质和根本性原因在于制度性缺陷,微观机制则是泡沫的实现基础。
上海房地产泡沫产生的宏观经济环境表现在经济增长主要依靠投资拉动、通货紧缩、可供民间资本投资的渠道非常狭窄、住房制度改革激发了房地产新一轮的繁荣局面、上海世界级城市的定位和世博会申办成功给房地产业提供了丰富的想象空间等方面。近几年,房地产投资对上海经济的拉动作用功不可没,2003年,上海房地产投资占全社会固定资产投资比重达到36.8%,中心区更是达到60%左右,但以投资拉动为主的经济增长是粗放的,持续高速增长的基础不牢。通货紧缩、投资渠道狭窄与住房制度改革的政策效应则使大量资金流入利润丰厚的房地产业,房地产泡沫化倾向获得了资金上的充分支持。上海世界级城市的定位和世博会申办成功则给房地产炒作提供了最具诱惑力的概念。
上海房地产的制度性缺陷主要体现在两大方面,即:一方面是住房制度改革过分强调“以售为主”,住宅租赁市场发育迟缓,政府住房保障制度建设严重滞后;另一方面是不合理的房地产税费制度以及土地政策的失误。
目前,上海居民住房需求的实现大部分是靠“买房”解决,上海住房自置比重已达75%,远高于发达国家与地区水平。香港2002年住房自置比重为52.6%;美国大城市住房自置比重一般低于50%,纽约市2000年住房自置比例为30.2%,1999年纽约市曼哈顿地区住房自置比例更是只有22.8%;1998年日本东京住房自置比例为42.8%、大阪为50.6%。过于强调“以售为主”,租赁市场发育迟缓,导致上海住房需求超出当前的经济发展阶段,超出居民的现有消费能力,也就是说,上海当前的住房需求总量是不可持续的,含有泡沫成分,助长了房地产泡沫的膨胀。
与此同时,政府住房保障体系建设没有得到足够的重视,1998年房改目标没有具体明确住房保障制度建设的重要性与必要性。上海目前完全意义上的住房保障只有少量的廉租房(拆迁补偿房不能算住房保障),到今年2月底,也只有8210户家庭租赁到了合适的房源,占上海全部家庭数量不到0.5%。我国香港地区非常重视住房保障制度建设,1986-1995年间,香港政府每年用于住房保障开支占综合公共部门开支的比例为10.0%-14.4%,平均为12.3%;政府建造或支助建造的租住公屋与补助出售单位占全部永久房屋的48%,居住在公屋与补助出售单位的居民数占总人口的50.5%。在西方国家,各国都有相对完善的住房保障体系,包括完善的住房保障法律体系和住房保障的实施机构体系。
房地产税费制度方面,不仅税种繁杂,税负过重,而且保有环节课税少,开发流通环节税费多,其结果是鼓励投机,鼓励囤积土地,导致土地炒卖严重。据权威消息,目前上海在开发商手中尚未开发的土地,总量不少于6000公顷。
除了不合理的税费制度,土地政策的失误也是产生房地产泡沫的内在因素。土地政策失误之一就是对土地的公共管理特性认识不清,对土地交易过于放任。土地的公共管理特性要求对土地保有、使用和交易进行限制。上海目前虽然对土地保有、使用和交易也有限制,但是对交易的限制很弱,炒卖地皮的现象司空见惯。而许多发达资本主义国家对土地交易的限制非常严格。
土地政策失误之二就是土地产权不清晰。比如:有期限的土地使用权费用(地租)是按当前价格一次性交满,但由于现代都市土地是现代基础设施装备的土地,现代都市土地地租的价值源泉是现代基础设施,上海目前却处于大规模基础设施建设阶段,按当前价格一次性交满70年的地租费不符合土地价格的等价交换原则,而且也将刺激土地的炒作,事实上,国际上通行的做法是按年缴纳地租。又比如:上海市目前对旧房改造与拆迁的补偿也有产权上的含混不清,这种补偿既不能算是住房保障(穷人与富人同等享受),按法律规定也不是地租的价格,只能是地上建筑物价值的补偿,而实际上补偿价格远高于地上建筑物的价格(包含地租),因此这种补偿给了一种当前建造的住宅在若干年后拆迁可能获得远高于建筑物残值的补偿。
泡沫产生的微观机制则在于房地产市场秩序不规范、结构矛盾、不正常的消费心理与羊群效应、投机炒作等方面,其中,投机炒作的作用相对突出。
从以上分析来看,房地产泡沫产生的最本质原因在于房地产制度,因为当前的制度是鼓励投机炒作,投机炒作可以获得最大的收益。另一方面,倘若没有投机炒作,制度性缺陷也就被掩盖起来,房地产泡沫自然也不会产生。因此,房地产泡沫治理的政策重点在于完善制度。问题是制度的完善总是一个漫长的过程,投机炒作尽管属于市场行为,是市场经济制度应给予支持的,但在不完善的制度下任其将泡沫吹大,结果将是效率的极大损失,因而必须加以限制,可完全限制又不符合市场原则,同样会损害效率,所以,有时政策制定如走钢丝,关键在于松紧平衡的把握。