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银信房地产开发公司总经理张明耕对于目前的政策调控分析说:现在是“地荒”时节,无论穿拖鞋的还是穿皮鞋的,只要听说人家有地,我就要忙着去认真谈。忙乱之后静下心来想一想,我觉得有几个问题是房地产界和全体住房人都关心的。
一是大家都来调控房地产市场,但是谁来培育它呢?中国的房地产市场,应该说是“爹不疼娘不爱”,是靠自己发展起来的以民营经济为主的市场。现在是八只手、十只手都来调控,但市场有自己发育的规律,经得起这样的调控吗?前景是凶是恶,是顺是逆都行,怕的是不可测。我曾经写过“居住改变生活,政策改变地产”。政策对于地产的导向是太明显了,今年以来一项项政策是刀刀见血、刀刀见肉,流动资金贷款收紧了,个人按揭贷款也收紧了,所以地产商能够运作的空间已经很少了。像银行、证券,甚至于钢铁行业,都有主管部门,都有人关心它的发展问题,培育它,地产行业却没有。
二是土地的规划谁来做?土地从生地到熟地的转换,除了需要征地、拆迁以外,还需要很好的规划。政策改变后的问题是,这个规划工作由谁来做?单靠土地一级开发公司行吗?以前是千家万户,家家冒烟,户户点火,大家自己来把生地做成熟地。现在不行了,要靠每个区的土地分中心,要办大食堂,全市一个锅加上各个区的十几个锅能做过来吗?以前千家万户做饭,对的是自己家里的胃口,现在要由国家土地中心对千家万户做饭,有这个动力机制吗?能详细深入细致把这块地最高的使用价值挖掘出来吗?我相信,如果还是国家完全垄断土地一级市场,不让真正房地产企业参与到土地一级开发,土地紧缺的现象是很难改善的。
三是城市化进程属于历史必然。为什么会出现房地产热,城市开发建设热,我把它看成是历史发展的进程,这个进程是“十六大”提出的。谁来从城镇化进程角度培育我们城市开发?农民有城市化的要求,城里人有郊区化居住要求,既然主题是经营城市,就会有大量农用地转成城市开发用地,尽管现在要控制,实际上这个控制也只能是有节制地发展,而不能急刹车,刹车是刹不住的。停止批农地和耕地转成建设用地,这个规范是需要的,但是我觉得更重要的是培育,使得市场能够健康、顺利地发展起来。
四是大盘时代是否会被终结。“招拍挂”之后,郊区大盘的步伐基本上是停滞的。在广东和江浙,郊区大盘做得比较成熟,比如广东番禺,一个大盘有几千亩地,十几个大盘连在一起。我感觉那不能简单说是地产商开发狂热,实际上是城市化进程的表现,虽然否定的声音很多。再看看北京的郊区化进程,一个“摊大饼”的过程,三环完了做四环,四环完了做五环,现在是五环往六环推进。有没有一个政府部门来关心一下农村城镇化进程和城市郊区化过程,在这个问题上多做研究和探讨,在研究、探讨上找到规律,靠市场行为做一个市场化的引导。
最近的调控有两个基本原则:一是对用地采取更慎重的态度,因为要保护耕地,为的是粮食安全问题;二是出让土地使用权时,只要用于开发性项目就要做“招拍挂”。但是,相关建设性的东西我觉得很少。比如说对于郊区大盘的操作,按照现在的趋势,以后很难再出现80万或是100万平方米的大盘了。因为先不说别的支出,首先国家土地出让金这块就不会再是几亿,可能是几十亿。
实际上,大盘的操作对社会、对于企业来说都是有好处的。先说基础设施配套,做小盘会出现两个现象:一个是低标准,一个是高费用。因为是小规模开发,路不会修的一次到位,水电气暖管线也未必能一次到位,以后还要挖“拉链路”。再者,评判一个社区不但要评判它的简单购置费用、购置成本,更重要是居住成本。居住成本要靠小区里面配置的物质和文化生活配套设施,小盘操作很可能造成配套设施在某些方面过剩,更多则是不足。对于过剩,开发商今后要把利润往里面贴;对于不足,小区居民的居住成本就会很高,比如医院、学校,小盘就难以实现,要去很远的地方,居民并不合算。以后比较合理的办法是让政府来充当整个区域开发,做一级开发商,但是从经济学角度,其动力机制又并不充分。