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在中国房地产业十多年的发展历程中,北京、上海、深圳等一线城市一直是被关注的焦点,而数量庞大的中小城市的房地产开发却游离在公众视线之外。
近期,已经有许多中小型房地产开发企业选择“上山下乡”的模式,到二三线城市甚至县级市去搞房地产开发,特别是长江、黄河流域的二三线城市的楼市十分火爆,长沙、湘潭、柳州、宁波等地建成的商品房常常被抢购一空。
然而,中小城市房地产开发同样经历着冰与火的较量,一边是潜力巨大商机无限,一边是盲目开发土地资源流失。近年来中小城市的土地利用究竟与楼市繁荣有着怎样的关联?记者为此专门采访了城市经济研究与中小城市问题专家。
城镇化商机
中国社科院研究员、城市经济专家刘维新教授对“城镇化”一词情有独钟。他认为,与“城市化”相比,“城镇化”尽管只有一字只差,内涵却有明显差异。
中小城市在中国城市化进程与房地产业发展历程中无疑将扮演关键角色:一是要溶融区域中心城市的商机辐射,并引进成熟的房地产开发理念与经营模式;二是要往下游渗透并推动小城镇建设,兼顾城市开发与土地利用的利益平衡。
全橙地产增值服务有限公司总经理朱凌波称,业界通常把房地产行业的发轫地和最发达城市如深圳、广州、北京、上海划分为一线城市,把天津、重庆和一些发达的省会城市如杭州、成都、西安、沈阳以及沿海开放城市如大连、青岛划分为二线城市,习惯将地级市如宁波、烟台、大庆以及一些落后省会城市如贵阳、哈尔滨、呼和浩特等划分为三线城市,而县级市和县城就成为所谓的四线城市。
城镇化商机如何发掘?“腾笼换鸟”与新城开发两大模式已被楼市淘金者们广泛采用。伴随着旧城改造,居民拆迁,老城区核心位置一夜之间会变成寸土寸金的商务中心,而伴随着新的政府办公大楼在城郊落成,以及大量开发区“跑马圈地”,城市开发商东扩西进、南征北战的欲望被充分放大。
刘维新介绍,从1978年到2000年,中国城市数量增长4.1倍,城市建成区面积一般都扩展了4—8倍,城市数量达到600多座,建制镇2万多个,城市化率达到36.9%。新近两年,城市扩张与开发区“大干快上”的势头一直没有得到有效遏止,许多城市规划部门及一级土地开发商纷纷触雷,这也是目前国家在冶理整顿全国土地市场时涉及面广、问题严竣的真实写照。而仅仅从房地产开发的角度来看,商机与利润空间真可谓空前绝后,对于数量更为庞大的中小城市而言,城镇化商机已经发酵为一只巨大的利润“蛋糕”。
房地产“做局”
近年来,城市经营手法在中国被淋漓尽致地发挥。通过改善环境、提速交通、公建配套,城市各区位的地块价值得以提升,在向市民或农民征收土地,再向开发商转让或拍卖土地之后,政府聚集了大量资金,用于城市建设的滚动开发。
其中能否成功的关键在于如何以房地产“做局”。刘维新曾在2001年对青岛市浮山新区提出过策划建议,该区域地块完整,占地13.89平方公里,临近青岛东部新城中心、崂山石老人风景区,原来用地为农村集体产权。基于中高档“绿色生态居住区”的定位,刘维新建议采取四项战略措施:一是以土地资本聚财,实施滚动开发,政府要垄断土地一级市场,禁止炒卖地皮和投机行为,适当超前建设一些商贸服务和公共建筑,提升土地价值;二是妥善解决农用地问题,该地块最好由政府将集体土地一次性预征,有组织有计划地安排农民移岗就业,老年人用土地补偿费投保,青年人通过培训获取一技之长;三是新区开发与旧城改造衔接,在疏解旧城区高密度人口的同时,把握节奏待机开发;四是提高住宅品位,在提供中低价位安居小区,妥善安置农村人口之后,新区规划要避免“城中村”现象,通过交通配套和市政设施跟进,提升区位价值。两年多过去了,浮山新区已完全建成,市体育馆落成此地,交通网络十分完善,成为青岛市聚居人口、商贸服务、文化娱乐的另一个中心区域。
与此同时,刘维新指出,中小城市开发应该注意解决几大软肋:一是城市形态与产业结构趋同化,重复投资造成区域资源浪费;二是城市空间格局外延式扩展,降低土地利用效率,并导致耕地减少;三是由于规划滞后,道路修到哪里,房屋就盖到哪里,“带状经济走廊”不利于城市功能分区;四是区域基础建设“贪大求全”,忽略了今后的利用率和经营收益;五是旧城改造不注意保护“三气”,大广场、宽马路、奇异雕塑等将失掉人气、文气、生气,不利于集聚商机。
创造新的开发模式
朱凌波对二三线城市及县级市的房企开发模式颇有见解。他认为,中小城市房地产企业在实践中形成了独特的开发模式和产品形态,所开发的住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一线城市的水平,一个不到10万人的县级市黄金地带的临街底商也能卖到每平方米2万元左右。
所以,一种普遍现象是,几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积,甚至扩大到二层和地下一层,赢利模式是住宅保本或赚小头利润,大头全靠商铺赚。有的城市甚至出现“剥皮建筑”,只盖临街住宅,把一层和二层全部做成商业物业,四周是商铺,中间是大超市或专业市场,把二楼平台做成住宅的入口和绿化等配套,既保证了利润最大化又尽量不降低小区品质。
中小城市房地产开发具备一些明显的优势:一是土地、税收等政策优惠,综合成本低;二是机会成本小,有时依靠政府支持,一些重要部门的团体订购就能消化掉可观的销售任务。但风险也同样存在:一是市场容量小,如果项目过大则难以“掉头”;二是消费能力低,如果一个城市没有重要产业支持,价格很难突破历史和平均消费水准,销售形势微妙而险峻;三是地方政策变化大,一届领导一个局面。
所以,朱凌波建议,在中小城市开发房地产项目要特别注意五点:一是要算准开发周期,最保险的方法是将项目在本届领导任期内完成;二是要做好充分的市场调查,更要做好民间访查,这不仅涉及项目和产品定位,也关系到营销方式;三是广告推广一定要结合当地现状,大城市卖期房和炒概念的手法在这里或许会碰得头破血流,眼见为实和身临其境才是比较恰当的操盘思路;四是在营销过程中口碑相传的影响力很大;五是民间信用超过商业信用甚至法律信用。