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今年开始,面对经济过热带来的负面影响日重,中央政府果断实施宏观调控措施,并已收到初步成效。中国经济出现过热,其中一个重要特征,是房地产市场过热。在供求失调及炒风之下,整体物业市道正面临极大风险,而金融业的过分介入,也将令内地金融风险增大。故不少已涉足内地楼市的外商,均关注未来内地物业市在宏观调控下的走势,在一些炒风炽热的地区,更须关注楼市调整的幅度,以免造成投资失误。
有关数字显示,在过去的一年,中国沿海十五个重要商业都市的房价,平均上升了15至25%,个别地区甚至超过40%,升幅已超出市场的正常供求范围,形成明显的投机性泡沫,引起业界忧虑。其中,上海、杭州、宁波、温州、福州、深圳、三亚等多个沿海城市,楼价在过去一年的平均升幅达25%,超过了20%的房地产投资警戒线(国际统一标准)。在各类物业中,以高档住宅和商厦的价格升幅最为突出,升幅普遍超过50%,隐藏的危机最大,也最具投资风险。
集团式炒作抬高楼价
中国大陆物业市场近年持续兴旺,固然是受惠于外商大举入进,对各类高档物业需求增多,也与吸纳了一部分收入增多的内地致富人士置业有关。但有关调查显示,中国近年的房地产市道转热,并不是真正的需求所致,而是有浓厚的炒风之故。
业界指出,现时上海、北京、深圳一些高档写字楼的租金,已超出纽约、巴黎、伦敦、香港同类物业的水平,这么高的物业租赁成本,完全脱离实际用家的负担能力,明显是人为抬哄炒作的结果,必须予以调整,才能适应市场的实际需求。故此,未来内地楼面临全面调整,相信已是大势所趋,地产泡沫破裂的可能性甚大。
早在一九九三年,内地也曾掀起一股地产狂潮,楼市一度像脱缰野马,导致中央政府施重手,全面抽紧银根,对地产业全面实施调控。但十二年前的地产狂潮,主要是投资过度造成,当时的炒风尚不普遍。可是,内地楼市此次的炽热,却是炒风所致。
有关资料显示,近年房地产项目的投资及开发并未出现过多情况,却有大量游资通过各种不正常渠道进入房地产市场,导致对物业的需求急增,而物业的竣工和销售又未能配合,令房价迅速上升,完全偏离了市场合理水平。
值得指出的是,此次内地房地产市场的炽热炒风,并非以往的普通炒家,而是有广泛背景的炒家集团。以擅长跨地域炒楼的“温州军团”为例,他们不是在物业市场中进行简单的一买一卖,而是与地产发展商、代理及当地政府合作,令发展商和当地政府成为最大的得益者。他们则用小量资金,在各地物业市场寻找投机目标,以炒卖楼宇获利。
上述做法令房地产市场被扭曲,形成虚假的供求畅旺,也导致非正常地抬高了当地楼价。最后,肯定因游资撤走或泡沫破裂而造成经济萧条,代价太大,社会将难以承受。
由于近年来内地房地产领域的炒楼活动得到当地政府或银行的帮助,令内地楼市走势出现很多不正常的现象。如在上海,当地的发展商及媒体经常发表上海楼价仍有上调空间的言论,其根据无非是指上海是国际大都会,房价与香港相比尚有距离。
实际情况却是,上海房价早已超出了上海市民的收入能力。广州的收入水平高于上海,但广州平均楼价仅上海的六至七成。上海的国际化程度再高,它的楼宇市道仍是取决于市民的收入水平,上海楼价不能完全同香港和其他国际化都市相比。
上海推遏抑楼价措施
事实表明,现时上海及内地沿海一些城市的楼价水平,并不是市场或需求决定的,而是人为抬拱,相互攀比,错误导向等不正常因素造成,如不及时纠正,将对后市造成很大影响。再加上现时内地不少楼宇买家购置的物业并非自住,而是作投资(炒卖)用途,并与银行合作以“贷款置房——出租还贷——再贷款置房”的模式,一旦出现楼价大跌,或出租情况不理想,银行业肯定要受连累。
最近,不少城市已□手调控上述不正常炒楼活动。上海市政府推出《房地产登记条例修正案》,规定楼宇尚未建成时,买家对已购置的楼花转让要进行预先登记,当局对不符合规定的楼花转让将不予办理。南京市政府也制订了《商品房预售实施细则》,也对炒楼活动进行了压制。一些地方的银行也降低对非自用楼宇购置的信贷比例、防止金融业被炒楼拖累。可见,未来内地房地产市场将面临调整,一些不明朗因素仍然存在,值得海内外投资者高度重视。