摸脉天津房价大势

　　今年上半年，房价涨涨停停，对很多人来说，买房这件人生大事让人拿不起又放不下。其关键的原因在于，经历了年初几个月的涨价生死时速之后，面对退潮后的平静与疲软，不少人心存侥幸———但愿下半年房价再降降。然而，综合各方面的消息和权威人士的分析，在天津楼市，新建商品房降价的可能性几乎没有，而基于全国城市化进程、土地供应减少、家庭换房频率加快、各地楼市全面繁荣等基本因素之上，稳步上升的房价成为天津楼市不可逆转的大势。

　　1、楼市现状

　　貌似平静，却热流奔涌

　　记者通过多方了解，发现目前的基本局面呈现为：地段佳、品质好的新楼盘均已被买家积极锁定。几个预备下半年开盘的楼盘，虽然受“叫停内部认购”政策影响不能提前预售，但是早有心明眼亮的市民暗下与售方达成口头承诺，及时敲定心仪户型。特别是南市某项目在日前举行的选房次序号拍卖会上，最高的号牌价位已竞价到2万元。这说明货真价实的好房子依然供不应求，格外抢手。

　　一些度过开盘期和强销期的楼盘，认购形势比较平淡，与今年春节后的形势不可同日而语。但是，业内人士普遍评价目前的淡市仅是相对而言，若以去年、前年为参考时段，各楼盘的销售业绩绝对令人满意。从价格上看，依旧保持坚挺。

　　对于价格波动较大的二手房来说，确实有部分前些时报价存在泡沫的房子出现下滑，但是热门地段的好房型依然抢手，成交活跃。

　　再从下半年的供应来看，由于这些楼盘基本上为新土地政策实施后产生的，因此成本被大幅抬高，开发商不得不定位在5000元以上的单价，同时努力提高产品附加值，以保证产品被市场认可和接受。这些5000元以上的高档房无疑将构成今后一段时间楼市的主流，新建商品房消费者将没有其他的选择。

　　其实，本报自去年岁末就敏锐地注意到房价即将发生的巨大变化，从春节前、春节后、“五一”前后等几个重要的时间结点，准确地预测和判断了楼市的趋势。凡是重视本报报道的读者，能够在春节前抢占先机的，可谓尝到了最大的甜头，不仅享受到涨价风潮前的优惠价格，而且在户型上还有较大的挑选余地。春节刚刚过后，在很多人还没有准备的情况下，房价已经出现全面抬升苗头，本报再次提醒了读者不要错失良机，早买比晚买合适。到了“五一”，楼市受政策因素产生震荡并复归平静，在很多消费者放弃购房计划的时候，本报则奉劝读者抓住大势和主流，看到潜在的投资价值，及时选准投资对象。还有，在市场快速冲高的3、4月份，本报也通过对排队现象、清盘现象和囤房现象等极具洞察力的捕捉，生动反映了市场的真实面貌。

　　从“五一”至今将近两个月来，市场在平静中稳健发展。开发商有怨词，但更多的是信心；消费者获得了欣慰，但更多的还有疑虑。楼市大势的走向，继续牵动人心。

　　2、从历史看未来

　　三轮房价上升，一浪高过一浪

　　权威人士指出，房地产市场的起伏，主要受宏观调控政策的左右。前不久，华远集团总裁任志强在人民日报海外版撰文称，历史上出现了三次房价快速上涨阶段，每一次的动因都和国家政策的变化相关。1991年实行土地有偿出让制度，是中国第一次房价高速上涨的原因，第二轮上升是1998年23号文件停止住房福利实物分配之后产生的，第三轮也就是目前的这次涨价则归于土地出让政策的变化。

　　“2003年7月1日开始实行的土地招拍挂在原本平稳增长的房价下烧了一把急火，无意中起到了催升房价的助力作用。”任志强的观点代表了多数开发商的意见，包括潘石屹及本地很多开发商在内都指出了这一点。“天津房地产价格之所以短时间内出现了巨大的提升，主要是因为从去年下半年开始，土地政策发生了变化，土地控制比较严，土地供应量相对减少，因而新开盘也相对减少。当然，还有一个重要因素就是去年天津大规模的市政基础设施建设。”顺驰天津集团总经理刘涵分析说。万顺公司副总凌朝翔指出，房价上涨的主要因素是土地获取方式的变化，使前期成本陡增几倍，土地的稀缺性同时得到了充分体现。江胜置业执行总经理杨东认为，土地出让走“招拍挂”途径确实规范了市场秩序，保证了土地资源的最大化利用，虽然这种新方式带来了房价的飙升。以南开区南开大学附近的一地块为例，在开发商与土地方商洽的过程中，适逢“招拍挂”政策出台，最初洽谈价为3500万元的这块土地，最后拍卖价达到6900万元。于是，原定位于2500元/平方米的住宅项目，最后变更为3800元的成品房价格。当然，市场反响还是很乐观的，不久前该项目在没有正式开盘前所有的房号已被抢购一空。

　　本报在去年年底开始对房价的集中报道和密切关注，也是基于土地供应方式改变的这一重大前提，根据事物发展的客观规律做出的合理判断———“地价抬升、房价必涨无疑”。随着土地供给的减少和土地价格的提高，新竞拍的高成本土地一定会提供更高价位的产品。因此，放眼今年下半年，市场上亮相的产品80%-90%是新土地制度实施后拿地开发的楼盘，亚资、方正等很多开发公司的人士认为，未来新盘价格势必抬升到一个新台阶，5000元以下的楼盘将呈稀缺。

　　3、从全国看天津

　　大规模城市改造，全国房价全线暴涨

　　综合全国各地的走势看，房价上涨是一个普遍现象，从去年下半年开始，包括北京、上海、天津、杭州、南京、成都、郑州、济南、武汉、南昌，甚至丹阳、无锡、三亚等大中小城市全线看涨，而且是幅度惊人的爆发性释放。专业人士指出，这种现象说明，涨价不是个别现象，也不是偶然现象，而是很大程度上来自于政府进行城市改造所引发的巨大推动作用。

　　去年年底《南方周末》的一篇报道指出：长江三角洲地区一些城市的房价不断上涨。上海市的住宅价格已经连续9个季度上涨，涨幅超过18%。在距上海三小时车程的杭州市，房价的连续上升已被业内人士称为“杭州现象”。“长三角”的另一个省会城市南京，则被称为房价“高得离谱”。而区域内的二级城市，房价的涨幅也高得惊人。各地传来的消息表明，房价的上涨主要是因为土地价格上升较快，加上城市改造导致的住房需求增加，推动了“长三角”区域内房价的不断走高。

　　今年房地产市场值得注意的一个事件，就是温州人炒房被禁。其实温州炒房的成功正是基于各地房价迅速抬升的这个巨大投资机会。温州人炒房始于1998年，就在最近这五年内，由于全国各地房价一路高歌猛进，令温州人赚了个盆满钵满。有人对温州购房团的进军线路图做了一个简单的勾勒：按时间循序渐进，由东部沿海城市向中西部内陆地区逐步推进，大致可分为四个阶段，即一线市场为北京、上海、深圳、杭州等；二线市场为沿海城市，如大连、烟台、南京、天津、苏州、福州等；三线市场为东西部结合地带的省城或西部经济发达城市，如呼和浩特、武汉、芜湖、长沙等；四线城市为位置比较特殊的省会周边城市，如广西桂林、安徽黄山等一些地级城市。而温州炒房团的这个路线图，正是中国房地产市场的巨大潜能在大中小城市逐级释放的过程，也是我国一二三级城市次第进行“城市化”发育的一个过程。

　　业内人士认为，与全国其他城市相比，天津的房价一直没有得到充分释放，而且近年来市政府投入巨资加大城市建设的力度，使本市房价在极短的时间里爆发出来，其幅度比其他城市更为惊人，进而引起了全国业界和媒体的广泛关注。一些热销楼盘1年间涨幅达千元。例如，河北区北岸华庭去年不到4000元／平方米，今年为4500元／平方米左右，阳光100国际新城去年的开盘均价4000元／平方米，今年4月上涨到4800元／平方米左右。5月开盘的水晶城新组团均价在5000多元/平方米，与去年6月首期开盘价相比上涨千元。

　　4、产品附加值此房产非彼房产

　　影响房价的因素有很多，除了土地供给、消费需求和城市改造因素外，地段的便利性、产品的差异化也会较大程度地产生影响。现在的房屋产品，不管是建筑外形和规划设计都大大进步了，同时在材料的使用上大大提高了科技、环保、节能、绿化等含量，与几年前的标准不可同论了。人们在醉心于争论房地产领域泡沫大小的同时，却忽略了技术进步、文化品味及人性化程度等因素对房地产品质与价值的提升。

　　有专家指出，一方面，由于新技术、新材料的应用，如节能环保方面的技术与材料，极大地提升了建筑品质，新建筑与老建筑(那些具有文物价值的建筑除外)的价值差异在拉大；另一方面，以人为本、高品位的设计所凝聚的知识与文化含量也是提高房产价值的重要因素。如果房产价格的增长与价值提升的幅度基本相称，我们就不能轻言房地产泡沫问题。

　　今年推出各大新项目的永泰、乐康、优联、融创等企业，无一例外地加大了规划研发方面的投入，还从保证建筑质量方面入手，成立品质控制部、质量控制委员会等单独的管理部门，加强设计、材料、图纸、施工等各个方面的监督管理。另外，房屋的外保温技术的实施、管道分质供水技术、中水回用技术、分户式空调系统、中央吸尘系统、外墙干挂技术等等，都开始在一些高档楼盘中得到应用，如白楼仕嘉、赛顿中心等。当然，这些新技术的应用势必增加成本投入，也相应地提高了房价。

　　5、房价的特殊性

　　虽然幅度惊人，但泡沫不大

　　何谓“泡沫”？《辞海》云：“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀，日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融政权、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象”。据此，所谓房地产泡沫，就是由于不切实际的高投资回报预期及过度投机活动所形成的资产价格剧烈上涨现象，房地产价格大幅度超过了实在价值的一种态势。用这个定义来考察天津房地产市场，我们就会发现，“泡沫论”明显缺乏足够的证据支持。

　　本市及外地的房地产专家、权威人士一致认同的观点是，天津房地产从来没有产生过泡沫，即使是年初的那场买房热，绝大部分是自住型的购房者，其中包括一大批把远期购房计划提前实现的市民；而具纯粹投资意图的很少。何况，根据天津房地产学会副秘书长刘玉录博士等专家的观点，对于一个健康的房地产市场，适度的泡沫还是必要的。

　　通过前面的陈述，应该看到我国特别是本市新建商品房价格的这次暴涨，主要来自各种开发成本的提升，而不是“过度投机活动”所形成的。特别值得注意的是，新一代楼盘与老一代在各种品质上的提升，使得新老房价并不具可比性。房地产这种特殊产品与手机、彩电不同，它没有明确的规格型号和设计标准，尤其在我国这个快速发展的房地产市场中，房屋产品日新月异，更新换代速度很快。当人们把同期房价做简单对比后就做出泡沫之说时，是不是太过武断了？

　　展望下半年大势，整体上升是毋庸置疑的趋势，但是不排除个别楼盘受政策因素影响暂时做出微调，即出于“舍车保帅”、短臂疗伤的目的，拿出少量户型进行优惠促销。不过，考虑到楼盘的整体销售指标，最终其价格还是不得不与成本持平，调高到一个合适的价位。而这个“微调”的机会，正是精明买家入市的宝贵时机。另有专业人士指出，目前暂时的淡市未尝不是好事，对整体市场而言，这个期间储备和积累的购买力为秋天旺季的到来做好了准备。