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近一时期,本市商业地产的迅猛发展吸引了商铺投资者的极大热情,“商业地产就是摇钱树、聚宝盆,购买商铺就可一本万利、一夜暴富、并可在极短时间内收回成本,赢得投资收益的最大化”。这现已成为绝大部分投资者购买商铺时的普遍心理。对市场的过高期望值,对商业地产特性、投资回报率、商铺升值空间缺乏专业客观的认识,往往导致部分投资者在商铺开业后产生了较大的心理落差,并在一定程度上影响了商铺的后期运营质量和本市商业地产的健康发展步伐。如何科学看待商业地产特性,正确看待商铺投资市场,这已引起业内专家的高度关注。
长远发展永续经营非常重要
中国十大营销策划风云人物、商业营销策划专家谭新政
目前,由于天津市海河改造的积极拉动和海河六大商业节点的开工建设,天津商业地产发展呈现出了前所未有的繁荣景象。并涌现出了嘉华国际商业中心、万达商业广场、慈航商业广场、家世界等具有区域代表性的大型商业项目。随着天津经济的迅猛发展,国际化大都市形象的建立,以及天津对外开放水平的进一步提高,这些利好因素将使天津商业发展前景非常喜人。
投资商业地产,特别是投资经营商铺的业主,不仅应具有专业化的战术经营眼光,同时,更应具有长远发展,永续经营的战略发展眼光,在经营初期一定要坚定信心,还要有耐心,这两点非常重要。
投资商业地产不应是投机行为
天津房地产经济学会副会长、南开大学经济学博士刘玉录
商业地产投资不同于住宅地产,它的最大投资特点主要体现在三个方面:首先是科学运营。商铺的科学运营需要投资者或经营者在选择商业业态时有一个科学定位,商铺经营者应根据商圈内的市场购买力、消费人群的基本特征进行市场细分,来确定目标市场和经营业态,真正实现商铺运营与区域市场的科学对接,如本市伊仕丹商场的成功定位就在于走洋品牌、高档化路线的成功,迎合了本市高端人群的购物特征。因此,商铺经营者要想赢得市场,关键还应在经营专业上下功夫。其次,商业地产的最大特性是不能追求短期效应,不能有一夜暴富的投机心理,这不符合商业地产的特性。客观来讲,商业地产就像是培植一棵果树,刚栽下果树就想摘果子吃是不符合自然规律的,应需要一段浇水、施肥和培育的过程。从专业角度分析,投资商业地产就是一个长线投资,长期经营的过程,因此,对投资商业地产的业主,且不可急功近利,应对投资前景、投资收益充满信心。
商铺收益来源地段和柜台升值
北京中友百货原总经理周东权
商铺投资回报率是商铺投资者关注的核心。但现今绝大部分商铺投资者常常进入一个误区,就是一味追求商铺本身的经营收益,并将这种经营收益视为商铺投资回报的惟一性来源。其实,这种观念是不正确的。商铺投资回报率应是多元化的体现:一、商铺投资回报率主要体现在地段升值上。从商业地产本质来讲,卖商铺就是在卖地段,区域地段的升值将直接拉动商业不动产的升值。这是投资收益的最大利润来源,而人流稠密、购买力强、处于政府重点规划区域的商业地段永远是最具投资价值和升值潜力的地段,这种地段的价值提升空间将给予商铺本身巨大附加值。如去年上海外滩的一家商业地产项目,因地段升值而使商铺本身每平方米售价飙升至370000元,这就是地段升值为商铺带来的巨额回报率。二、商铺投资回报率还体现在租金上。随着商业地产人气的显著飙升,商铺投资者可适时提升租金数额,增加资金收益,而租金收益又具有回报稳定、风险性低的收益特性。但是最大限度地获取租金收益也是一个循序渐进,待市场成熟后逐步提升的过程,不可租金要求过高而失去对承租者的吸引力,要做到业主与租户风险共担。
商铺市场培育要经过较长时间
标榜广告公司总经理、房地产策划专家张磊
正确看待商业地产市场,避免因对市场预期的过度理想化而导致商业经营的落差心理是商铺投资者应正确认识的课题。从市场规律讲,任何成功的大型商业项目都必然要走过市场培育期和市场成熟期两大运营阶段;通过我公司多年的商业策划经验显示,商业地产项目正式开业运营后,其市场培育期往往要经过较长一段时间,如本市的伊势丹、新安购物广场、友谊商厦等,都经过了几年以上的艰苦市场培育期从而赢得了消费市场的普遍青睐。而从消费者的角度讲,消费者对某一商场的取舍和认知须经历三个阶段:第一阶段是对商场的认知阶段。这一阶段包括消费者对商场区位、经营业态、品位档次、经营个性的认知;第二是对经营业态或商场服务的满意阶段。该阶段是消费者对商场整体环境、服务、经营业态、价位以及独特销售主张的充分认可阶段;第三阶段是消费者对商场的忠诚阶段。忠诚阶段是消费者在经过认知、满意两个阶段后,对该商业项目形成习惯性购物消费的一种自发性、自然性行为,具有极大的购物忠诚度和惟一性选择。如天津高档购物之于伊势丹、友谊商厦;中、低档购物之于劝业场、百货大楼,时尚购物之于津汇广场等等,这三个阶段基本构成了一个商业地产项目从市场培育期走向市场成熟期的
必然途径。而在国内,这样的成功案例有很多。如1996年2月正式开业的著名广州天河城广场,营业面积超过10万平方米,总投资达12亿元,经过近5年的市场培育期后,自2001年起,商场每年回收的租金就稳定在2———3亿元左右。因此,对大型商业地产市场的经营运作需要对回报期有较长的心理准备。
商铺投资是长线投资行为
金融投资公司总经理张旭东
单纯从商铺经营的角度分析,商铺经营收益过程应分为四个阶段:第一阶段为经营资金或商铺成本的投放阶段。这一阶段基本没有收益。第二阶段为投资收益的培养阶段。该阶段主要是商铺在经营过程中对目标客户和人气的培养,以人气营造商气,从而使商家实现培养市场,吸引人流的目的。本阶段的商铺收益开始显现;第三阶段为投资收益的提升阶段。这一阶段由于商铺经营者运营经验的成熟和消费者的广泛认知,从而使商铺收益迅速爬升,并最终达到经营回报的峰值;第四阶段为商铺经营的平稳收益阶段。本阶段既是市场的成熟期,也是商铺经营收益长期处于稳定、良性状态的最佳时期,商铺收益基本不会有大的起伏和波动。该阶段如不出现商铺自身经营的失误,商家实现永续经营,成就百年老店将成为可能。
从投资的角度分析,商铺投资者在第一阶段或第二阶段介入,投资成本将相对较小,如果坚持到第三阶段收益提升阶段后再提高租金或转租,将会获得更大的赢利空间。而如果商铺投资者在第三阶段介入,由于商铺当时已被市场广泛看好,该阶段不仅投资成本加大,而且能够介入的机会也将非常稀少。因此,商铺投资者应该正确看待商铺投资行为,商铺投资不可能在短时间内迅速收回成本,商业地产的资本积累过程也往往是一个聚沙成塔、循序渐进的过程。只有在投资初期坚持住,方能赢得后期的丰厚回报。