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无论是国家有关部门,还是一般消费者,对于当前房地产市场的走向,都十分关注。近期,由于国家对房地产市场实施宏观调控,必然会对房地产市场尤其是商品房销售产生重要影响,同时也会对一些消费者的心理预期产生微妙影响。有人对这种影响所表现出来的一些现象担忧,当前部分城市的楼市是否会“崩盘”?
这是什么迹象
早在两年以前,沪杭房地产市场就被一些专家指为“过热”,甚至认为已出现“泡沫”,虽然当地政府及主管部门一直否认,而国家有关部门也曾认为这两个地区已出现过热的苗头。如果把国家对房地产市场的宏观调控比作一剂药方,那么,沪杭等地区则可能是首当其冲施治的对象。
施药后的症候如何,或者说当地房地产市场呈现出怎样的迹象?
今年5月15-18日,第十一届杭州房地产博览会(简称房交会)举行。该次房交会以每平方米6951元的均价再创新高,与去年6月的房交会相比增幅达26.9%。但第十届房博会参观人数达33.5万人,而本次房交会的只有25.3万人。去年6月份的房交会商品房成交面积达30.5万平方米,成交额16.46亿元,而本次房博会据说抛出了10万套二手房,但商品房成交面积只有7.88万平方米,成交额为5.477亿元,成为杭州市近几年来房交会最冷清的一次。
同时,自今年4月底以来,杭州几家大中型中介公司的二手房成交量普遍萎缩了20%到40%,个别甚至达到50%。
在邻近杭州的上海,今年3月举行的房展会,观众人数锐减,成交量不到去年的三分之一。4月底以来,不少楼盘的销售速度开始明显放缓。有些开发商去年因为房子卖得太好,奇货可居,但近两个月也开始打折了。而以炒房著称的温州投机性购房者,不少已陆续撤出或准备撤出上海市场,有的甚至忍痛以低于原价卖出订购的商品房。
这些迹象被敏感的业内专家和媒体发现,于是,有人惊呼,沪杭已出现炒楼崩盘的恐慌,有的则认为整个江浙楼市已出现崩盘的迹象。
但是,从目前来看,这些现象更像是国家宏观调控政策作用下的正常反应。
政策作用与心理预期
国家为什么要对房地产市场实施宏观调控,已无须多作解释。值得提醒的是,如果国家连续出台与房地产市场有关的多项重大政策(如提高房地产开发项目资本金比例、清理固定资产投资项目、停止非农建设用地审批半年、紧缩房地产开发信贷等),而市场毫无反应,那反而是可怕的。
幸运的是,包括房地产投资在内的固定资产投资增长速度已经开始下降,房地产投资下降更为明显。也就是说,宏观调控的政策措施在房地产市场已取得初步成效。1-5月,全国累计完成房地产开发投资3703亿元,同比增长32%,增幅比去年同期回落0.9个百分点。同期,北京市累计完成房地产开发投资373.9亿元,同比增长30.8%,这已是该市房地产开发投资连续三个月增幅回落。该市房地产投资增幅5月比二、三、四月分别回落34、9.8和4.8个百分点。同时,上海、江苏、广东等省市房地产投资也已连续两个月增幅回落。
正如上文所说,施药所至,效果最明显的往往是原先症状较重的地方。对于房地产市场来说,除了国家出台的宏观调控政策,被疑为有“过热”现象的江浙地区,还纷纷出台了有关地方措施。如南京市4月1日起正式实施《加强商品房预售管理实施细则》规定,未领取商品房预售许可证的房地产开发项目,房地产开发企业不得以任何方式进行销售,不得接受购房者的预定、预购,不得以任何形式收取定金或预付款,炒卖房号完全被禁止。上海市也出台相关规定,对期房转让进行严格管理。此前,杭州市政府已经对二手房交易征收20%个人所得税,4月底以来杭州各银行则普遍将住房贷款首付比例从二成提高到三成。在最近的房交会期间,杭州一家商业银行则宣布停止对1990年前的二手房、别墅、商铺或者30万房价以下的房子的贷款。
国家宏观调控政策和地方政策措施结合在一起,必然对这些“热点地区”的房地产市场产生比其他地区更为明显的影响。
值得注意的是,政策因素还会对消费者的心理预期构成微妙而现实的影响。前段时间,有传闻说国家将提高利率,房地产开发贷款和个人住房按揭贷款利率也将随之调整。这些必然会影响到一部分准备购房者的心理,等待观望心态成为他们作出购房决定前的过渡情绪。而所谓国家宏观调控尤其是金融部门紧缩信贷有可能使部分地区房价降下来的传闻,更使一部分消费者延缓了购房的节奏,出现了持币待购现象。
这些迹象和现象,是国家宏观调控政策和地方政策措施作用于房地产市场的正常表现。
目前楼市是健康的
6月23日,在国务院新闻办举行的记者招待会上,国家发展和改革委员会新闻发言人、副秘书长、政策研究室主任曹玉书说,目前我国正在进行的这次宏观调控与1993年的宏观调控是不同的。这次宏观调控一个突出的特点就是未雨绸缪,防患于未然,中央及时地采取了果断的措施。今年的宏观调控要用经济的、法律的手段,也辅之以必要的行政办法来进行调控,区别对待,松紧适度。只要是有条件、有能力的企业和开发商,只要能保证资金等各方面的供给,符合各方面法律法规的要求,在所允许的范围内仍可以发展。对于居民住宅特别是中低商品房,国家是鼓励发展的。由于宏观调控措施及时、得力、有效,目前房地产市场发展是健康的,供求情况在向好的方向发展,对海外市场也会产生正面的、积极的、好的影响。
这一说法,得到了国家统计局1-5月统计数据的支撑。1-5月,全国完成房地产开发投资增幅比去年同期回落0.9个百分点。同期,全国累计完成房屋竣工面积7084万平方米,同比增长21.4%,增幅比去年同期低20个百分点;销售面积8310万平方米,同比增长30.9%。商品房平均售价为2708元/平方米,同比增长10.7%,增幅比去年同期提高3.7个百分点。土地开发和购置面积增速大幅放缓。1-5月,全国完成开发土地面积6480万平方米,同比增长19.8%,低于去年同期22.1个百分点;本年购置土地面积12380万平方米,同比增长9.8%,增幅比去年同期回落46.9个百分点。5月当月,全国完成土地购置面积2888万平方米,同比下降19.5%。
从以上数据可以看出,全国房屋销售面积大大高于竣工面积(多出1300多万平方米),商品房市场保持了良好的销售态势,商品房空置面积增幅同比也在下降。而土地开发和购置面积增速的下降,表明国家对土地市场的控制取得了几乎是立竿见影的效果。来自北京、上海、浙江、江苏等省市的统计数字还表明,这些地区房地产投资增幅逐步下降的同时,商品房销售仍呈现较为火爆的态势。譬如,北京1-5月累计竣工各类商品房485.2万平方米,销售各类商品房531.8万平方米。
因此,目前房地产“热点地区”的一些迹象,只是各种调控政策措施作用下的正常良性反应,随着时间的推移,这些现象在得到一定释放后将逐步缓解。目前整个房地产市场的发展是健康的,完全不必担忧楼市会出现所谓“崩盘”。