|
||||
近日,丰台法院再次公开开庭审理了开阳里62户业主与北京金宏泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案。
行政判决,18户业主胜诉
2003年7月,开阳里13号楼18户业主因房屋面积缩水,状告北京市国土资源和房屋管理局,要求撤销产权证书中的面积一项。市二院于今年3月11日作出终审判决,判决认定:市国土房管局在房屋建筑面积的认定上,以测绘部门违反《分摊暂行规定》得出的测绘结论为依据确定原告的房屋建筑面积,将不该计入分摊的人防工程面积计入分摊,侵犯了业主的合法权益;其认可地下一层的部分面积作为物业管理用房计入分摊,缺乏依据,故市国土房管局在房屋所有权证中对原告房屋建筑面积的认定,属事实不清,证据不足,对该项登记内容应予撤销。在行政诉讼中作为第三人的金宏泰公司上诉所提地下一层应作为设备层、地下二层人防工程均应计入分摊面积的意见,与一审法院查明的事实及《分摊暂行规定》中的规范内容不符,法院不予支持。
业主主张:重新测绘赔房款
由于行政判决书依法否定了丰台区测绘队所作的测绘结论,所以楼房的房屋面积须重新依法测绘。为此,开阳里62户业主再次到丰台法院状告开发商,请求法院撤销商品房买卖合同中约定的该商品房阳台是封闭式欺诈性条款,并指定测绘机构重新测绘。
开发商认为,在行政判决后,开发商重新拟定了分摊原则(地下一层为设备层兼自行车车库,应各承担50%)并向业主重新公示,应依据该原则测绘;即使不依据公示原则,由于行政判决撤销了所有权证中的面积,相应地也撤销了原来的公摊原则,所以应由法院重新确认分摊原则测绘。
而业主方律师认为,国土房管局市场一处于2001年审核批准的开阳里13号楼的分摊原则是测绘的合法依据。为了保证房屋买卖双方的合法权益,根据房屋销售的相关规定,开发商办理预售许可证须向市国土房管局报批公摊原则。市国土房管局依据《分摊暂行规定》予以核准。开发商与业主合同约定以及测绘时的公摊原则必须和核准的分摊原则一致。
行政判决书撤销了市国土房管局对房屋建筑面积事项认定的错误行政行为。该行政行为以测绘部门违反《分摊暂行规定》得出的测绘结论为依据来确定原告的房屋建筑面积才导致作出错误的行政行为。因此,行政判决书否定了测绘结论,撤销的应是本案被告擅自修改的、既未与业主协商、也未获得市国土房管局核准的分摊原则,而不是市国土房管局市场一处于2001年1月15日核准的分摊原则。
如果被告认为市国土房管局核准的2001分摊原则不合法,应当提起行政诉讼要求重新确认,而不应在民事诉讼中解决。被告向业主重新公示的分摊原则,将地下一层的50%作为公摊部位,将阳台作为封闭式测绘,既违反了行政判决书的认定结果,也违反了合同法规定“合同当事人不得擅自改变合同的约定”,其行为是单方面行为,不具有任何法律效力。故更不能作为测绘依据。