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近来,在各类媒体上经常可以看到一些价格与同区域住宅相差无几,甚至价格低于该区域高档住宅的办公楼广告。如巴洛克积木、财满街、住邦2000、五栋大楼、领航国际等。这类是住宅还是写字楼?住宅的价格能否打造出满足办公需求的空间?什么样的买家会比较关注这类产品呢?稍微有些房地产常识的人都会知道:写字楼的价格一般都会较同区域的住宅价格高出许多。但上述办公楼打出的价格有的与同区域住宅价格基本持平,有的甚至低于同区域高档住宅价格。
据了解,巴洛克积木位于亚奥商圈,其推出的办公楼目前均价在7600元每平方米,而该区域高档住宅价格已近每平方米万元,该区域的写字楼每平方米价格已过万元。财满街的办公楼价格也在7000元每平方米左右,而同位于朝阳路的朝阳园价格在每平方米8000元左右。办公楼价格与住宅价格倒置是这类项目最大的特点,同时也是吸引买家眼球的亮点。
这类产品的另一个共性是:均为住宅立项,但在设计上却具有写字楼的特点。无论从外立面,还是从内部结构上基本已经抹杀住宅的痕迹。如财满街的办公楼,虽然是住宅立项,但其设计却更像写字楼。24米的面宽,3.2米的层高并非居住生活所需要的尺度,但却能够满足办公的需要。绝大多数的住宅楼中都会有承重墙,而巴洛克积木整层800多平方米却可以做到无梁无柱,可以任由使用者按自己的需求用非承重墙自由分割。
另外这类产品在位置上也有其共性:均位于商务中心区域的边缘。如巴洛克积木位于欧陆经典北区与亚奥商圈核心区近在咫尺。财满街的办公楼位于定福庄,处于CBD的辐射范围内。
此外,这类产品往往处于住宅较为集中的区域,这类产品的出现填补了该区域的空白,使得该区域物业形态分布更趋合理。如财满街所处的定福庄区域是一个传统的居住区,办公类产品的出现恰好弥补了该区域物业类型过于集中于住宅的缺陷。拒绝商住的纯居住项目也许大家并不陌生,但拒绝居住的纯商住宅可能目前还并不为大众所熟悉。纯商住宅这种概念可能会令置业者比较费解。住宅就是用来居住的,写字楼是用来做商务办公使用的,何来纯商住宅?到目前为止,也没有哪个楼盘在为自己的楼盘定位出现明显的纯商住宅字眼。而上述以住宅立项,价位与住宅相当却用于办公的产品,则基本上告别了居住。
从1999年出现的SOHO一族的居家办公形式,到商务公寓,再到最近出现的纯商用住宅。人们已经经历了一个从商住混杂,相互干扰到纯商用办公的过渡。今天的这类产品已经在设计和使用上尽量避免了商住混杂,事实告诉大家,商住混杂的结果是既不能商也不能住。因此,这类产品虽然以住宅立项,但可以说已经告别了居住。
这类产品之所以会在今年大行其道,这类产品的开发商透露了其中的玄机。以住宅立项做办公楼土地出让金是按住宅标准收取,仅土地出让金这一项就要比以写字楼立项少近一半。另外以住宅立项的办公楼为其购买者中小企业也带来了不少实惠。首先,对于处于发展中没有太多积累的中小企业来说可以住宅的价格享受到纯办公的空间,要比租用或购买写字楼更划算。其次,在金融政策逐步对房地产行业收紧的宏观背景下,购买写字楼的贷款难度正在加大。据了解,目前一般最多只能做七成十年贷款。而购买住宅立项的写字楼则可以享受住宅按揭贷款的优惠,做到八成二十年甚至更长期限的贷款。难怪这类产品一经面市就受到广大中小企业的青睐。
这是一个崇尚实现个人价值的时代,当“创业”已经成为一个时尚口号时,每年大量涌现的中小企业便不足为奇了。这些中小企业在为国民经济注入活力之时,也为办公类产品提供了巨大的需求。据了解,在写字楼相对滞销的今天,以住宅立项的类似写字楼却销售火爆。
在火爆表象的另一面,有关方面也对此类产品提出质疑。交住宅的土地出让金,占写字楼的市场。它究竟动了谁的奶酪?