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按揭与土地齐收,利率共税收看涨
都说2003年是政策年,而今年上半年从中央到地方、从土地到金融领域出台若干项政策,有人说今年上半年的政策比过去十年出的都多。另一方面老百姓不明白究竟哪些政策对自己购房有影响。为此记者采访到两位业内专家,将今年以来的政策按照与老百姓关系大小分别评星分析与归类。
-按揭政策提高购房门槛
国家宏观调控大背景下,中央先发挥主导作用。首先,2月底银监会放出风,将出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》,在征求意见稿中记者注意到,“商业银行应着重考核借款人还款能力”的条款格外抢眼。银监会为此规定,商业银行应将每笔个人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。也就是说,如果贷款人或家庭月收入1万元,则每月的房贷月供最多不能超过5000元,如果以前已经有房贷、车贷等其他债务,则可贷款项会更少。
随着中央对房地产开发信贷规模的控制,各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛。5月8日,温州市工行对个人购房贷款利率进行上调,同时宣布对购买3套住房以上的贷款不再办理房贷;5月11日,北京工行不鼓励投资性的住房贷款行为,对于个人投资性购房超过3套则不予放贷;5月15日,上海各家银行已将第二套房的首付款比例提高至三成,而对于第三套房的购房者,银行基本上不提供贷款支持。
此外各银行开始从严审查放贷,从贷款人购买房屋的档次、面积、用途、位置等多方面考查,同时扩大了对贷款申请人个人资信状况的调查范围。各银行还对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目有相应限制,对公司购买写字楼予以限制,对未封顶的高档住宅不放贷。
点评:
华高莱斯总经理李忠:对老百姓来说提高首付比率是比较有力度的,这就决定了买房子的门槛。如果准备了10万元20%首付,但首付比率提高到30%,那么买房计划只好拖后。但是话说回来商业银行根据自己的情况抬高门槛程度也不一样,应被视作市场经济下公司的规定,所以老百姓可以找合适的银行申请贷款。
成业行总经理张寒燕:按揭贷款缩紧是与去年央行121文件相关联的,当时说的一些内容现在开始体现。一些银行对还款年数有更严的要求,原来的30年期贷款已经很少再出现,这样老百姓每月月供就要增加。
-土地政策严格把关土地开发
土地对房地产供给方面有较大影响。上半年国家出台一系列土地政策,包括对农业用地转建设用地受到严格控制等这些政策旨在继续加大管理力度,对土地供应严格把关、从源头入手,规范房地产市场。
春节刚过,北京市《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》的4号文件出台,新政策明确将去年6月北京市政府下发的33号文所保留的可协议出让土地的四个口子,即绿化隔离带项目、危旧房改造项目、其他重大建设项目中的用地和部分规划为高科技、工业用途的经营性项目彻底封死。
6月,国土房管局又发出通知,从今年7月1日起,北京将不再颁发临时国有土地使用证,开发商要想卖房子,必须先交清整栋楼的地价款,取得国有土地使用证后方可申请预售。
8月31日是建设部规定清理协议出让土地最后的期限。大限将至,积习已久的协议土地出让方式将会淡出历史视野,取而代之的是招投标的土地出让方式。
点评:
李忠:土地政策改变,但挂牌等待拍卖的土地又不多,因此短期内地价会抬升。
张寒燕:土地是生产资料,而且土地成本在防务总成本中能占到30%左右,所以供应多少和地价多少对百姓购房影响很大。短期看土地拍卖让地价上升,但另一方面北京房地产市场竞争激烈,面对地价上升开发商要让出一部分利润。
-利率将提升
上个月央行已经对加息进行辟谣,但一些研究机构认为鉴于目前较高的通胀水平及经济持续强劲增长,中国有必要加息。这是因为,现在中国一年期储蓄利率一直在2%以下,一年期贷款利率位于5.3%的水平,而消费物价指数通胀率升至4.4%,令中国实际利率处于过低状态。8月初美联储将会再次加息,因此中国也会在今年8至9月间首次加息,并且有可能分期累加。研究机构的分析符合国家宏观调控和加息压力的大背景。
点评:
张寒燕:利率政策变化属于国家机密,国家如果决定加息会统一公布,如果加息将对老百姓购房影响非常迅速。一些购房者会因为贷款利息增加而选择观望。由于按揭利率也将随之浮动,所以已购房者则需要付出更多的利息。
李忠:加息对投资买房者影响最大,因为利息升高就意味着回报率降低,有些会转向购买债券。
-物业税已在部分城市试行
税收政策影响比较显著。以契税为例,北京原来规定120平方米以上的住房须加倍征收契税(4%),因此导致很多开发商控制销售面积在118-119平方米之间。现在统一征收1.5%,开发商推出的户型也不用在这里算计了。在上海,有购房退所得税的政策,导致这两年房地产市场异常火爆。
目前税收政策焦点在物业税上。近期,关于我国将开征物业税的说法被媒体炒得沸沸扬扬,其根据应是十六届三中全会《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》一文中的一句话:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”某些媒体将征收物业税描绘成会使房价下跌20%~40%,引起部分购房人持币观望。广州和浙江部分城市已经开征物业税。据了解,物业税有可能在北京试行。
点评:
张寒燕:征收物业税在国外是普遍的现象,谁的房产多就多交税,通过税收来平衡社会差距。但即使征收也不会是媒体所说的让房价大跌。美国物业税相当低,每平方米只有几美元,所以中国征收不会到影响房价的地步。
李忠:不容忽视的是中国国民的纳税意识不强,监管惩罚力度不够,即使加税种作用有多大不好估算。