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北京二手房市场近期交易活跃,成为房地产市场乃至本市经济增长中的亮点。一方面,北京的二手房交易量从2000年的1100套猛增到2003年的21000套,取得了飞跃式的发展;另一方面,与国内其它大城市相比,本市的二手房市场还有很大的差距,如上海同期的二手房交易量是23万套,是本市的10倍。为什么北京的二手房市场会“发育不良”?如何才能彻底激活北京的二手房市场呢?
政府的支持力度需进一步加大
北京二手房市场在北京城市改造和战略发展布局中,越来越显露了它的重要价值和功能,最突出的是对拆迁人群“以旧换新”的支持。与此同时,它对满足群众的梯级消费、平抑整体房价、丰富投资渠道等都将发挥积极的作用。因此,政府对二手房市场的支持力度应该进一步加大:
过户环节需要简化北京目前二手房的平均过户时间为一个月,而上海只需要三个工作日。因此,提升二手房过户速度,简化过户流程,统一过户交件标准就显得十分紧迫。如果“过户环节”的瓶颈能够被打破,二手房交易速度将大大提高,交易风险将大大降低,房屋的换手率将大大增加,业主能够更快拿到房款,购房人能够更快入住,通过中介机构的积极参与,二手房买卖对老百姓来说将变成一件轻松的事情。
税费需要进一步减免现在购买二手房和购买一手房所交纳的契税同为1.5%,这对于购买二手房的广大中低收入阶层来说是不公平的。高契税无疑增加了二手房的交易成本,降低了房屋二级市场的交易换手率。如果适度降低二手房交易的契税,充分利用税收手段来调节市场交易,可增加二手房交易量。
规范市场刻不容缓近几年北京市房地产经纪机构以每年近一倍的速度发展,目前经纪机构数量已将近2000家,房地产经纪人员也达到了3万余人。由于许多房地产经纪机构规模小、诚信水平低、服务意识差,在客观上限制了行业发展,涉及房地产经纪的纠纷、投诉数量一直居高不下。某些不法中介为了与同行竞争,达到垄断房源信息诱使消费者购买的目的,采用所谓“现金收购”的方式,将现房大量囤积在手,等到市场上出现房源紧张,价格虚高后再出售。这种恶性竞争只会人为加剧二级市场房源紧张,造成市场房价虚高假象,使消费者无从辨别。对此,建议政府管理部门提高行业的准入门坎儿,加强除“主体审批”外的“行为监管”,形成一整套完善的行业规范和行业标准,建立起一套管理房地产经纪企业和经纪人的管理办法,扶持一部分正规的、优秀的、具有一定市场规模和品牌形象的房地产经纪公司,同时要严厉打击那些违法违规操作的房地产经纪公司。
银行急需提高对二手房信贷支持成效
房地产二级市场的发展离不开金融信贷的支持,毫不夸张地说,没有个人住房信贷的支持,就没有成熟和发达的房地产二级市场。
在现阶段,银行对房地产二级市场的信贷支持力度虽然比较大,但由于现行金融体制、金融产品、金融营销方式、风险认识以及个人信用制度等方面的不足,金融信贷对二级市场的支持成效有待提高,主要应在如下几个方面下工夫:
首先,应真正理解房地产信贷风险的形成机制和风险来源。
银行应细分不同性质、不同类型房产信贷的风险特点,根据其不同特点加以区别对待,切不可形成扩张时一哄而上、收缩时全面退出的情况。目前有些银行全面停止办理二手房的相关贷款,就是因为其对市场、对风险了解不够造成的。
其次,应客观评价个人房产信贷风险的大小。
尽管目前尚缺乏个人信用制度和相关的数据,但客观评估某种信贷产品、甚至某类人群的信贷风险是完全可能的。如果缺少这种客观的态度,很容易出现的现象就是:银行通过放弃市场和停止个人房产信贷业务的方式来规避风险。
第三,加大个人房产信贷产品的开发。
目前,国内的个人房产信贷产品是非常单一的,银行所提供的个人住房信贷品种主要集中在购房按揭贷款。但仅有的这种按揭贷款是难以满足借款人多样化需求的。信贷品种应该针对不同的借款人做适当的细分。累进偿还贷款、递减偿还贷款、换按揭、加减按揭、转按揭、收益分成式抵押贷款,能满足不同细分市场的客户需求。
虽然目前北京的二手房市场潜力还远远没有释放出来,但只要政府大力支持,银行积极参与,老百姓观念更新,以及中介机构在“诚信经营”的基础上不断提升服务水平,北京今年的二手房交易量有望突破5万套,北京的二手房市场将有望在3到5年内赶超上海。