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不久前,中和家园小区完成了新旧物业公司交替工作,成为新《物业管理条例》和《北京物业管理企业资质管理办法》出台后,首批业主自主成功选举物业管理公司的小区。
虽然新的物业管理政策从规范市场和企业行为的角度作出了不懈的努力,肯定了小区业委会和业主的权益,但在具体实施过程中所引发的一些新问题,仍然值得政府和社会关注。
中和家园选新物业公司遭阻
“我们是在今年1月10日正式成立业委会的。”中和家园业主李石岩说。当时,已经入住4年的中和家园,管理小区物业的还是当年开发商指定的那家北京恒兴泰物业管理公司。
今年3月26日,由120名业主(业主比例20%)联名提议召开的业主大会正式召开,会上,业主们对以下4件事进行表决:1.解除与老物业管理公司的物业管理合同;2.授权业委会通过邀标的方式招聘物业管理公司;3.授权业委会确定物业管理公司,以及与物业管理公司签订物业合同;4.服务和收费标准依照政府的196号文件。业主大会通过了上述4项决议。
5月28日,中和家园对新物业管理公司的选举进行开标,唱票的结果是全体业主中有95%的业主投了票,其中78.8%的业主赞成选举了新的物业管理公司。
6月25日,民选的新物业管理公司进场,“那是斗争的一天,”李石岩说。从上午8点一直战斗到晚上10点,甚至动用了武力,老的物业管理公司拒绝退出小区,拦阻新物业公司进入小区。由于有民警和洼里办事处、南沙滩居委会的领导到场,事情才算较为顺利地得到解决。
物业关系难交接
解聘老物业管理公司主要是两个原因,李石岩表示,“首先,业主们不满意老物业公司4年来的服务质量;其次,老物业公司的行为侵害了业主门的权益”。他举例说:“小区内的部分公共设施被擅自出租,没有经过小区业主们的同意就外接供暖,导致小区供暖状况不稳定,而所有种种收益没有一分钱花在小区物业管理和业主身上。”
但是,直到现在,新的物业管理公司已经进驻快两个月了,恒兴泰物业公司只是退还了部分占用的公共用房,已经出租的大部分公用房暂时还收不回来,出租收益却还在老物业公司手中,连小区的基本资料图纸和物业收费账物资金都没有移交,更别说进行审计查账,核查与小区的有关财务清算,包括维修基金、小区收益、设备运行费、管理档案等资料。
其实,早在召开业主大会之前,中和家园业委会就已经通知了老物业管理公司有关解聘事宜,希望他们能和其他物业公司一起竞标。业主大会后,业委员要向社会征召新的物业公司竞聘,先后5次发函反复索要小区基本资料,恒兴泰物业公司对此的公开答复是“为了方便管理,建议这些资料暂由物业公司保存”。
中和家园的业委会曾为此走访了朝阳区和市级小区办,小区办的领导都要求走法律的程序,由法院进行裁定。目前,中和家园的业主打算诉诸法律,依法保护小区业主的权利。
该为低质事实服务付费吗
记者在不少小区业主论坛上看到,现在类似中和家园面临的这些问题在很多小区同样出现,公开竞聘物业公司会受到恶意报复和伤害,即便选出了物业公司,老物业公司赖着不走,新物业公司无法接管。
对此,市小区办的一位负责人表示,发生这样的纠纷最好的解决途径是通过法律,因为现在是法制时代,小区业主已经和物业管理公司签订了委托管理合同,双方靠合同关系约束,一旦有一方违约或不能履行合同,则可以进入民事法律程序维护自身利益。
但李石岩表示异议,他在谈到6月25日的情形时说:“如果当时没有强行接管,受害的还是我们中和家园的业主,从3月26日到6月25日,小区事实上已经处于无人管理的状况,而只要老物业公司在场一天,业主就必须为事实服务付费。”他表示,即便通过法律程序问题也不可能在短期内解决,目前有一些小区就是由于新旧物业公司不能交替接管而不了了之。而还有一些小区,则是由于开发商与低品质的物业公司签订了前期管理合同,在合同期未满之前,业主们尚没有合适的解决办法,只能忍气吞声。那么,业主是否该为这些低质的事实服务付费呢?