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中国房协副会长顾云昌把房地产业与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”,他说:“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了,所以没有想到第三者或其他更多渠道,银行业也乐意为我们服务,但银行确实也因此承担了巨大风险。”
去年下半年央行出台的“121文件”,正是要帮助银行规避这一高风险。按照国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松的分析,“121文件”正是推动房地产融资渠道多元化的直接动力。
多年来,众多的开发企业基本上遵循的是一条自我积累、滚动开发的企业发展模式,形成了自有资金——银行信贷——施工企业部分垫资——按揭回款的简单资金循环链,任何一个环节发生问题都可能导致整个链条断裂。所以当金融环境发生变化,企业出现资金短缺当在意料之中.单一的融资渠道一方面固然使金融体制的改革滞后于行业的发展,市场缺少可供选择的融资手段和金融工具,在资本市场和产业之间横亘着体制鸿沟,另一方面也养成了开发商对商业银行信贷的单一“路径”依赖。“要买房找建行”,从一个侧面反映了一种无可选择的市场必然。
虽然,理论上我们有着诸多融资渠道的选择,但银行信贷、股权融资(境内外上市)、产业投资基金、发行企业债、信托资金、租赁融资等,能够进入实质性操作的寥寥可数。发行企业债,要经过政府相关部门的严格审核,目前国内房地产界也只有华远发过企业债,万科发过可转债;在《投资基金法》尚未问世前,国内的产业投资基金落地有着较大的操作难度;证券市场融资,虽然2001年取消了地产企业上市的禁令,目前那么多家开发企业中,也只有不到5%的企业“有幸”进入了证券市场,较高的门槛和运作成本(包括时间成本)也令一些中小企业望而生畏。
从表面现象看,地产商在拓宽融资渠道方面的动作可谓“八仙过海、各显神通”。开发“苹果社区”的张宝全,先忙着和北京市商业银行合作,采取“贴息委托贷款”的方式提供给苹果社区的购房者,以应对“121号文件”出台“封顶按揭”可能造成的资金问题;后又在2004年1月6日联手信托,和北国投合作推出了国内首个房地产消费信托产品。有媒体称张宝全是在跳“金融舞蹈”,但是这种在资金链条压力下的“金融舞蹈”多少有些焦虑和无奈。潘石屹好像一直对外资情有独钟,先是SOHO海外上市受挫,后又失之东隅、收之桑榆,香港东亚银行、永亨银行决定给建外SOHO特殊的优惠按揭政策。这也是目前北京地区惟一获得此项优惠的地产项目。在信托方面,北京荣丰房地产开发有限公司联合中煤信托,共同推出创新的“荣丰2008项目财产信托优先受益权”金融产品;太阳星城也启动资金信托计划。
作为一个典型的资金密集型行业,房地产业10年来的发展与包括证券市场、货币市场在内的整个资本市场的支持力度息息相关。尽管目前的房地产金融市场虽然有一些突破,但很多开发商还是没有改变中国房地产金融产品的单一,主要来自银行这一现状。许多地产界人士对“121号文件”的后果预测和现实存在很大落差,地产金融并没有出现预期的迅猛发展。时过半年,地产金融仍然处于一种“暧昧”状态。
继央行发出紧缩信贷政策警告后,作为监管者的银监会向商业银行发出7条铁令。成为整肃重点的,地产行业赫然在内。
如果说对房地产开发信贷做出大规模调查,是再度收紧开发商银根、从宏观上调控行业经济的前奏,那么中行北京分行所提出的抬高个人第二套商品房信贷门槛的做法,就是因地制宜、以地方政策抑制炒房等投机行为的对策。无独有偶,上海日前也制定了一系列地方政策,同样是针对别墅等高档住宅的信贷市场。
这一切看起来,似乎“钱”成了大家最为关注的问题。但是就房地产资金市场问题,记者采访了部分房地产和金融界人士,大多数人认为,无论供给总量还是供给渠道,中国房地产市场都不存在严重的资金恐慌,中小企业的资金困难,主要原因是渠道不通畅。说到底,还是融资渠道问题。尤其是在目前以“限字决”为主的房贷政策下,融资环境和渠道成为开发商最为头疼的问题。
于是,最近保险公司、信托公司和基金公司等机构的一些人士之间的小规模聚会讨论频频,他们共同关心的就是这个市场的空间有多大,他们的客户需要什么样的金融产品,他们应该做什么?信托、基金、债券、银行等都在酝酿突破,欲在房地产金融领域大展拳脚。房地产金融市场已经进入了一个不破不立,需要找寻新的“生物链”、构建新的资本体系的时代。
中国地产需要什么样的金融产品(银行篇)
“老夫妻银行”继续做大
中国人民银行研究局日前完成的一份研究报告认为,我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以达到分散银行信贷风险的目的。尽管“121”号文件之后,银行的贷款龙头已经越拧越紧,但深圳万科集团董事长王石还是表示:相对于新的融资渠道,银行融资仍然是中国内地房地产企业主要的融资渠道。
毕竟与证券市场不同,货币市场对房地产行业的支持则是通过对供求两方面的加强来体现的,即从增强对房地产开发企业的贷款、加快开发进度以增加供给,和为居民购房提供按揭贷款,以促进有效需求迅速形成两方面进行。
只是开发商的资金压力越来越大,对一些实力较弱的开发商影响更大,现在的开发商已经不像从前那样与银行亲密无比。
银行为开发商“裁衣”
虽然商业银行存款准备金率调高了一个百分点,对房屋产品的放贷热情遏制有限,银行追着开发商做按揭的状况依旧。某股份制银行去年最后两个月完成个人消费贷款的计划根本没有其他消费品,就盯着住房按揭。和有的专家的观点相反,大部分银行对这块业务的情有独钟主要不是因为数量而是因为质量。年限长、不良率极低的优点,使银行在多大压力下都不愿意放弃这块肥肉,甚至出现了靠打擦边球来竞争的现象,并且同行在道理上都表示理解,认为需要调整的是监管的理念和监管水平。
法国兴业证券香港公司高级副总裁李子建分析认为:“银行面临的改革,一个是设计新的金融产品,加强银行竞争力;第二个就是,每一家银行都有同样的产品,所以很多家银行面临的一个问题就是如何把自己的品牌打出来关于房地产金融问题,我认为创造自己的品牌,而且放大自己的利润,银行的资源就很容易达到很大的竞争力。银行必须要长期地、定期地对资产进行管理。银行还需要资产管理的工具,现在国外开发了很多新类型的产品,一般是结构性的产品,包括放贷的一些不同类型的产品。新的金融产品除了获得回报以外,产品具稳定性,降低风险,而且帮助银行自己本身做一个品牌出来,然后再做一些后面的服务,这样来提供完整的产品服务。”
已经做了8年按揭业务的民生银行,最近在房地产金融方面的举措透露出国内银行对房地产融资市场的高度关注。民生银行方面表示,目前已由科尔尼公司作出了未来五年规划,为把民生银行打造成国际型的商业银行,决定要利用三年的时间将零售业比例从现在的10%提高到30%至40%,着力向收益最好、风险最低的住房按揭业务进军。据中国民生银行按揭中心主任高峰表示,民生银行将以新的思路和最灵活的业务手段拓展业务,以应对中外银行在房地产金融市场新变局下的强烈竞争。主要有三方面突破:第一是机制上面的创新。首先,在北京、上海、广州、深圳、南京、杭州以及沿海6个城市专设按揭中心;第二,实现营销创新。启动社会中间机构,与房地产代理商进行业务合作,利润分成;第三,产品创新。今年主要推出民生家园1+3计划——住房按揭套餐、住房移动按揭银行业务。
开发商的另一条出路
自从“121”文件出台后,继续寻找融资新渠道的房地产商与外资银行之间的接触越来越频繁,汇丰、东亚、大兴等外资银行也成为众多发展商追捧的对象。有发展商比较乐观地认为,由于“121”文件对外资银行没有约束力,这就使得外资银行在房地产信贷上有着很大的优势,这样房地产企业会加速与外资银行合作,将会有一大批房地产企业转嫁外资。
在国内银行还在忙于区分投入房地产行业贷款合规与违规,清查呆坏死账的时候,已获准在境内经营业务的外资银行已在向国内企业频送秋波了。人民币升值压力使得北京等大城市外币贷款活跃起来。东亚银行和永亨银行为建外SOHO的公寓提供八成、30年按揭美元贷款,年利率仅为2.5%—3%,为写字楼提供八成、30年按揭贷款,年利率为2.5%—3%,为商铺提供五成或六成、10年按揭贷款,年利率为3%。购房者接受程度颇高。有的项目客户提前还清了人民币贷款转而贷美元。
东亚银行是目前在华设立分支机构最多的外资银行之一。根据2002年5月香港金融管理局发布的38家香港银行在华提供房地产按揭贷款余额统计结果显示,东亚银行的市场份额占62.4%,比其他37家香港银行的市场份额还高出24.8%。东亚银行其实在境内贷款项目已超过500个,这样的外资银行对于处理一些技术问题已经非常有经验。有人做过一个推测:年中央行公布的200亿美元来历不明的“热钱”,10%用在买房上,就够东亚银行这块业务翻几番的了。
据东亚银行北京分行的总经理陈健文介绍,东亚银行在中国内地提供的房地产融资产品主要分为两类:房地产开发企业贷款和小买家房地产贷款。其中提供给房地产开发企业的贷款按照目的来分主要是建筑贷款和流动资金贷款。建筑贷款是发放给开发商的用于房地产项目开发及建设的贷款,也是对目前大多数房地产开发商最有吸引力的房地产贷款品种。
“建筑贷款具有风险高、不易监控等特点,是我行较为关注的房地产信贷产品。这种贷款需要层层审批,是东亚银行最为谨慎的貸款品种之一。”陈健文强调说。
根据东亚银行提供的一份资料显示,东亚银行是通过贷前调查系统、贷款审批系统来评估、控制建筑贷款的风险。而在这两套系统中,对开发商资质和房产项目的考评指标是非常苛刻和详细的。东亚银行北京分行在这方面的业务还非常少,但在按揭贷款方面,东亚银行北京分行接手的单子却是非常多的。根据东亚银行北京分行按揭安排明细表显示,有北京财富中心、阳光100国际公寓、丽高王府、公园大道、朝阳园二期、当代万国城、科技会展中心、宝星园、棕榈泉等市场上一些知名的高档项目享受了东亚银行提供的按揭服务。