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今年上半年,由于500万低价房入市产生的持币待购现象等市场因素,天津市房地产销售出现较大波动,普通住宅在保持了两个季度的300多万销售量,第二季度回落到243.80万平方米。可以说,2004年天津市仅普通住宅一项的销售面积将肯定超过1000万平方米,有可能达到历史性的1200万平方米。同时,调查显示全市普通住宅商品房季度平均价格也一路飙升,以平均6.90%的速度逼近3000元/平方米的大关,第二季度达到2984元/平方米,永泰策划中心的分析人士指出,普通住宅第三季度突破3000元/平方米的大关几乎没有什么阻力,所以今年天津市的普通住宅的平均价格将肯定突破3000元/平方米。
值得注意的是今年第二季度普通住宅销售面积下降主要集中在中低端住宅,有关人士指出,一方面是市场有效供给不足造成的,比如由于3000元/平方米以下的第一季度的供给量68.51万平方米明显低于2003年第四季度的130.17万平方米和2004年第二季度的133.90万平方米,又因为销售与供给之间有滞后性,所以第一季度的有效供给不足很大程度上导致了第二季度该档商品房的销售量下降。第二季度均价3000元/平方米以下普通住宅比第一季度下降58.34万平方米。另一方面消费者的理性以及低价房入市的消息产生了较大影响。与中低端市场相反,高端住宅(即大面积、高均价、高房款)的住宅销售量却逆势攀升,出现了较大幅度的上涨。我们说的大面积是指单体在150平方米以上,高均价为4000元/平方米以上,高房款为60万元以上的住宅。
大户型走强
根据永泰策划中心调查的数据显示,单体在150平方米以上的销售量2003年第四季度、今年一二季度分别为36.03万平方米、42.01万平方米、45.40万平方米,平均的增加幅度为12.34%,成交均价也突破了4000元/平方米大关,达到4264元/平方米。
高端需求强劲
成交均价在4000元/平方米以上的销售量2003年第四季度、今年一二季度分别为29.02万平方米、39.05万平方米、45.77万平方米,平均的增加幅度为25.89%,同时其成交均价也由原来的4788元/平方米突破到5030元/平方米,虽然价格和销售量增长幅度有所减缓,但还是显示了高端住宅市场的良好状况和强劲需求,预计未来的销售将继续增加,但增长趋缓,并进入平稳期。
60万-80万元房供给量大
成交总房款在60万元以上的住宅销售量2003年第四季度、今年一二季度分别为23.73万平方米、29.13万平方米、38.13万平方米,平均的增长幅度为26.85%,其成交均价已经突破5000元/平方米大关。但是值得注意的是三个季度总房款在60万-80万元的商品房的供给量明显小于其市场的消化量(供给量23.10万平方米不到销售量49.00万平方米的1/2),其价格也有小幅攀升,今年第二季度比2003年第四季度上涨了161元,可见该市场虽然不是十分明朗,但却有很大的市场空白存在,我们应该加以注意。另外在总房款在80万元以上的住宅中,市场从2003年第四季度的供需基本持平,发展到今年第一二季度总供给量明显高于销售量,几乎为2倍关系(总供给量57.31万平方米,总成交30.38万平方米)。
因此,高端房地产值得高度关注,一方面由于国家宏观土地以及经济政策调整,限制高档房的开发,导致未来高档房的供给可能相对减少,有利于高档房价格上升空间的进一步加大;另一方面,大部分开发商在政策实施之间加紧开发高端住宅,导致局部时期的供给量增加,有利于打压高档房的进一步上扬,从而使得高档房市场有点扑朔迷离。但是在天津经济的高速发展、人均GDP的不断提高、人均可支配收入的不断增加的情况下,天津的高端房只要在总量上进行一个量的把握控制后,市场是可以健康发展的。
值得大家注意的是现阶段单季销售量都大于当期的市场供给量,有力地支撑天津市商品房空置量的绝对面积减少,保证天津房地产市场的平稳健康发展。同时由于一手房供给量存在的局部不足,也进一步推动天津的二手房向前发展。预计未来两年天津的一手房和二手房交易量将实现基本持平。