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近日,央行在其二季度货币报告中,首次对房价给予高度关注。业界用“破天荒”来评价央行这一举动。
据报道,摩根士丹利证券大中国区首席经济分析师谢国忠估计,“本轮宏观调控将至少要持续到明年底后年初才能结束。而房价能否下降10%以上,是决定中国内地经济能否顺利软着陆的关键。”
国家发改委、国家统计局7月23日公布的对全国35个大中城市房地产市场调查报告显示,二季度房屋销售价格比去年同期上涨10.4%,而土地交易价格上涨了11.5%。在对这两个数据进行评论时,北京市华远地产股份有限公司董事长任志强说,土地的价格涨幅高于房价,这在全世界都找不到。
对于宏观调控没能调低房价的原因,清华大学中国经济研究中心高级研究员韩秀云给出了非常明确的答案,主要就是因为土地供应被地方政府给卡住了。
在各地相继实行土地储备制度的情况下,土地价格涨幅如此之大,得益人当仁不让的是地方政府。而地方政府将房地产作为支柱产业发展的最终落脚点,就是通过高价卖地来赚取高额地租。通过拆迁制造居民的购房需求,只不过是让开发商能够将建在高价土地上的房子有利可图的卖出去而已。也就是说,高价卖地是战略,而大搞拆迁制造大需求是服务这一战略的具体战术。
由此可见,宏观调控的下一步已经非常明白了,即加息。
如果采用控制对开发商的信贷规模来实施宏观调控,只能进一步加剧房价的上涨。而这,还会进一步刺激起地方政府通过高价卖地的欲望。如此这般,只能形成恶性循环。相反,通过加息的办法,则是从源头上扼制住了房价上涨的可能。
作为几十万元级的商品,如果没有个人住房贷款供给或者个人住房贷款的利率很高,那么是不可能形成爆发性购房需求的。我国个人住房消费信贷的启动,从1998年开始逐步进入快速增长的轨道。而中国人民银行自1996年以来的连续8次降息,不啻是个人住房贷款的催化剂。正是在低利率的驱动下,个人住房贷款余额迅速从1998年的426亿元增长至2003年的1.18万亿元。
明眼人知道,当今通过加息来减少购房需求针对的不是压制个人,而是意在抑制地方政府大搞拆迁制造大需求的错误动力。加息使得居民购房成本大增,必然增加居民对抗地方政府拆迁的动力,从而迫使地方政府减少制造需求的频度。地方政府制造购房需求的频度减少了,自然就令高价卖地难以为继。如此这般一环套一环的传递,看哪个地方再敢将房地产列为支柱产业去发展?
从目前的情况来看,通过加息来实施下一步的宏观调控并非不可能。相反,这种力量正在快速聚集。在对下半年展望时,中国人民银行二季度货币政策报告就说了一句意味深长的话:“协调本外币利率政策”。在美元接连加息的情况下,中国人民银行的这种表述,无疑让人充满联想。