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到广州看过楼盘的人都会发现,广州的物业管理费普遍比北京要低。即便是同一个开发商开发的相同档次的楼盘,北京的物业管理费肯定要高于广州的,富力、珠江等开发的楼盘可见一斑。广州的物业管理费为何比北京低?物业管理内容是不是有所不同……记者采访了北京和广州的几位物业管理公司负责人。
物业费广州和北京到底哪儿高
以富力地产为例,富力地产在广州开发的与北京富力城相同档次的富力千禧花园物业管理费每月为1.5元/平方米,富力盈泽苑为每月1.8元/平方米,而北京富力城的物业管理费为每月2.8元/平方米。同一个开发商,同为富力地产集团下属的物业管理公司管理,缘何物业费北京的楼盘和广州的每平方米相差一元?刚刚调到北京富力城负责物业管理工作的原富力地产集团广州楼盘物业管理负责人罗建向记者介绍了其中的原因。
据罗建介绍,广州物业管理公司费有两种不同的方式:一种是户内面积乘以单价,而户内面积以外的公共部分水电等费用根据分摊比例,单独收取。广州富力的千禧花园和盈泽苑等都属于这类收费方式。一般的,公共部位的水费根据水表数字分摊,公共部位电费的分摊分照明用电和电梯动力用电两种,其中电梯的动力用电除首层外,每五层为一个单位,由低向高增加分摊系数。总的来看,每月公共部分分摊的物业管理费用约是室内物业管理费用的10%左右。另一种收费方式和北京现行的收费方式相同,就是“全包制”,即不分室内私人空间还是公共部位,一个价格全部包括,如广州富力御龙庭每月每平方米2.8元,富力桃园每月每平方米2.5元。
罗建认为,考虑到纬度造成的房屋设备设施不同和城市形态不同,北京的物业管理还要包括供暖设备的维护;北京的绿化成本要高于南方;北京的容积率要低于广州,因此北京的物业单位面积承担的物业管理费理论上要高于广州。再加上劳动力成本、物价等因素,综合算下来,广州的物业费还要略高于北京。
物业服务水平广州和北京缘何出现不同
对比南北的小区物业水平和效果,结论肯定是:南方的小区物业管理水平普遍高于北京。为何会出现这种不同?
物业服务是开发商树立品牌的一个重要环节,而不是开发商与购房人中止关系的开始。罗建认为,对物业管理服务在品牌树立中的认识是广州和北京物业服务水平和效果出现差异的一个比较大的原因。
香港比较成熟的有关物业管理的理论和实践很早就传到广州深圳,并被开发商和买房人接受。广州的开发商认为,物业管理是品牌树立的一个重要环节;同样广州的买房人也会把物业管理公司的服务水平和管理水平当作选房的重要条件。而在北京,前几年很多开发商和购房人都没有这种意识,开发商把交房当作和购房人关系终止的开始,购房人把物业公司和开发商当作一回事,利用拒交物业管理费向开发商维权。
有关统计数据表明,在广州40%的房子靠老客户“卖”,因此,物业公司很大程度上代表着开发商的形象,因此,广州很多大的房地产公司都会成立物业公司,作为对买房人的售后服务来工作。这要求物业公司的从业人员不仅服务态度好,服务水平也要高。同时,这些肩负着房地产企业品牌建设的下属于地产企业的物业公司不仅要做好物业服务,而且是尽可能地减少成本做好服务,成为一个微利行业。
而北京,很多开发商成立物业公司,更多的出发点是“收拾残局”。物业公司多数不是在从事“本职工作”,而是解决开发上遗留下来的问题。这使得物业公司在物业管理的专业性方面很难得到提高,形成恶性循环。
物业消费观念广州和北京的购房人有何不同
最大的区别在于两点:第一,广州人把消费和维权分开,认识到物业服务是一种消费,如果对其不满,不以交费作为维权的方式。同时,广州的买房人对物业费对应的服务标准比较客观,花一元钱的物业费却拿五星级酒店的服务标准衡量物业公司的事情很少发生。
第二,关注财产权。北京购房人评判物业公司的好坏,很大程度上看社区内保安是不是总在巡逻,保洁人员是不是总在忙活,开电梯的姑娘态度如何等等许多表象上的东西,而往往不在乎物业公司对房屋的设备设施维护是否专业到位,是否会影响设备设施的正常使用和寿命等关系到房屋财产寿命的事项;而广州的购房人既注重小区物业服务的综合效果,更在意物业公司是否对房屋设备设施等进行了专业的维护,已经由表及里。