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2002年房地产的持续升温,终于导致了央行121文件、国土部13号文件和国务院18号文件等系列金融和土地政策的陆续出台。毋庸置疑,这将使中国的房地产在经历了相当长时间的量变后,发生重大质变,并将在未来的3—5年内逐渐显现出来。
由垄断经济进入完全竞争经济
8月31日,所有土地必须进入招拍挂;全国暂停半年审批农用地转非农建设用地;开发区受到严查和停批;不交齐土地出让金将拿不到土地证和预售许可证;银行停止土地贷款甚至暂停第二套住宅和别墅的按揭贷款。经过十年的沧桑历练,终于可以与市场经济全面接轨了,终于可以挺起腰杆与其它行业比肩而立了,一洗“原罪”,真正走向了成熟、理性、开放和公平,由垄断经济向市场经济迈进,逐步与WTO和海外资本游戏规则接轨。
由卖方市场进入买方市场
产品的极大丰富,按揭贷款和预售条件的严控,无论是主观和客观上都会造成持币待购现象,在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下,中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。
由杠杆投资阶段进入实力投资阶段
与其它行业相比,中国的房地产业历来是杠杆经济原理运用最充分的行业。政府和银行接踵而至的相关政策,一下子把中国的房地产逼到了高台上,将由贸易型定金式的投资模式向产业型实力型投资模式转化。在目前的资金链形态中,特别是非银行资金进入的管道和工具匮乏的情况下,一个企业的金融资源、资金潜力和市场前瞻性将是决定未来成败的关键。
由乐观预测思维进入冷静预测思维
中国房地产过去由于突然进入商品房时代,个人住房私有化的迅猛需求、集中爆发的消费能力和巨大惯性等三大原因,形成了独特的大陆短期开发销售模式。随着土地成本、资金成本、市场竞争成本、政策成本和管理成本的不断加大,消费者对产品性价比的要求越来越高,平均利润率也逐年下降。那种“寅吃卯粮”和“傻子过年”的经营思维和短视眼光必将要付出沉重甚至是倾家荡产的代价。
大开发商和中小开发商将平分秋色
我们都知道中国房地产短期开发销售项目型和区域化生存发展的两大特点,决定了中国房地产市场。对于大多数中小房地产商来说,如何运用好所在区域的综合资源优势人脉、关系、风俗、市场和价格等,利用好中国计划经济向市场经济的转轨期,抓住三四线城市房地产刚刚启动和不发达的机遇,充分发挥房地产企业的学习型特点,借助各种房地产专业力量和工具,必将成长为区域性的主导力量,并将在全国整体市场份额中与那些在一二线城市鏖战的大开发商们平分秋色!