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昆山碧景苑房屋存在重大问题,特向您请教如何打官司,期多多指教!不胜感激。
您好!
我是一名外地的大学生,因为江苏省昆山市良好的就业环境,所以选择在昆山就业。亲眼目睹昆山日新月异的变化,感觉到昆山是一个值得像我这样的外地大学生定居的好地方,于是2003年我购买了沪士房产开发的秧浦小区(现定名为"碧景苑")的房子。
该小区由昆山沪士房地产有限公司开发(台商独资企业),机械工业第三设计研究院设计,江都建设工程有限公司承建,深圳市建控地盘监理有限公司负责监理。
2004年2月15日该小区如期交房,交房当日房产公司没有出示任何房屋验收资料,没有房屋质量保证书及使用说明书,且不陪同验房。在后来的装修过程中,我们相继发现房子有很多问题(附后),多次找房产公司交涉未果。该小区大部分是房产公司内部员工及施工单位购买,只有少数几家是外部人员购买,力量比较薄弱,于是我们几位业主想借助法律武器来解决问题,期得到您的大力帮助。
一、我家装修完成后,起居室和卧室楼板出现大量严重的裂缝、楼板下挠等现象。针对楼板严重裂缝问题,昆山市建设局投诉中心辛总工责成沪士房产请权威部门来鉴定,上海同济大学于2004年6月23日出具了检测报告。检测结果起居室及卧室的楼板厚度只有80mm,设计图纸是100mm,且钢筋保护层厚度只有8.2mm,楼板下挠12mm,楼板裂缝影响房屋的使用性和耐久性。(据查相关规范规定楼板厚度不得小于100mm,《GB50010-2002》规定保护层厚度不得小于20mm。)报告书中要求房产公司对房屋修补后方能安全使用,而房产公司拒绝执行修补!投诉过程中质监站曾来现场看过,均称没问题,明显偏袒房产公司。
二、小区水电等很多现状均与原设计不符,昆山市质监站也承认不符,但其称没办法。(水只通到了北阳台、房屋内一个插座也没有。)
三、房屋主卫生间与图纸明显不符合,房产公司自称合同图纸及使用说明书图纸有误。
四、合同中规定施工单位用水泥沙浆抹平地坪,施工单位根本未作此项施工;天花板平整度、墙面垂直度等都明显超出允许误差,给房屋装修带来很大超预算的花费。
五、房产公司提供的设计图纸、竣工验收证明等的图章及《房屋质保书》均表明房屋系由机械工业第三设计院设计,而该设计院根本就不承认设计过沪士房产开发的房屋(并为我们业主提供了"设计图章、行政章均为伪造、冒用"的证明)。由此看来,小区房屋的设计单位也系盗用其他单位的设计资质,房屋的设计是否符合国家现行规范也存在重大疑问。设计院都是假的,那么房屋到底是谁设计的?将来真出了重大安全事故,谁来承担责任?
六、监理单位"深圳市建控地盘监理有限公司"通过媒体得知在浙江义务因工作质量差而被当地建设局排上黑名单,并吊销了其全部资质。我们的房屋也是他们监理的,同样存在那么多的质量问题,是否他们的工作质量也很差?
七、2月15日交房至今已将近7个月,我们还没有拿到房产证,究其原因是小区没有通过综合验收,没有拿到销售许可证。合同规定房产公司交房前必须通过综合验收,之前我们就曾提出过要该小区的综合验收报告,昆山市建设局房产科的杭副科长称,现在已经取消了综合验收。我们于6月1日再次来到房产科,还是杭副科长接待我们,我们提出了该小区至今没有办理销售许可证就擅自将房屋交给业主使用一事。杭副科长承认此事违反规定,但称业主有什么要求自己去找房产公司谈,这种办事态度真让人气愤。于是我们又找了纪委刘书记,刘书记称此事处理之后会给我们一个答复。6月7日我们接到了建设局的答复,该回复没有对房产公司的违规做任何处理,并把房产公司无视国家规定擅自交房的行为归结为市政道路建设的责任。建设局如此处理,置国家规定于何地!置老百姓的利益于何地!房产公司为了逃避逾期交房的违约责任,欺骗业主,将一个不合格的房子交付使用,建设局竟然称没有法律依据如何处罚。如果昆山的房产公司都这么做,那么昆山的房产市场将会变成什么样子?!
由于事情一拖再拖迟迟不予解决,已严重影响了我们的工作、生活,使我们在经济上、精神上均受到了很大损失。沪士房产曾扬言其是外资企业,整个昆山他们都搞得定。我们相信昆山是一个经济发达的昆山,也是一个法制的昆山,期望能通过法律维护我们正当的权益。
律师回复:
关于房屋质量问题:如果其所信中所述均为实情,且有证据证实,我认为可以依据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定,主张退房赔偿损失或者要求修复赔偿损失,如果证据确凿,我认为应当得到法律的保护。第十二条"因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。"第十三条"因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。"
关于房产证办理问题:主要看双方在商品房买卖合同对房产证办理期限的约定,如果没有约定,则根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条的规定,如果商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日,应当是开发商办理房产证的日期,如果逾期未能办理,则买房人有权按合同约定的违约金要求开发商支付,如果没有约定,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金数额。同时可根据合同约定的退房条件要求退房。根据解释第十九条的规定,商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于开发商的原因,导致购房人无法办理房屋所有权登记,如果购房人请求解除合同和赔偿损失,亦应会得到法律的支持。