|
||||
21、什么是前期物业管理?
前期物业管理是指业主会成立前,开发建设单位委托物业管理服务企业进行物业管理服务的活动,新建商品房出售前,房地产开发企业应当委托物业管理服务企业进行前期物业管理,并签订前期物业管理服务合同。 前期物业管理服务合同至首次业主会确定物业管理服务企业并签订物业管理服务合同之日终止。房地产开发企业出售新建商品房时,应当向购房人明示前期物业管理服务合同及其内容。购房人购买新建商品房时,应当对前期物业管理服务合同中相关内容予以书面确认。经购房人确认的前期物业管理服务合同,对购房人具有约束力。购房人购买新建商品房时,应当签署业主公约。业主公约的内容不得违反法律、法规和社会公共利益。
22、物业如何使用和维护?
物业在国家规定的保修期限内,由房地产开发企业负责维修。保修期限届满后,自用的部位、设施、设备,由业主负责维修、养护;共用的部位、设施、设备,由物业管理服务企业负责维修、养护。当物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用的情况时,业主、使用人或者物业管理服务企业应当及时维修。物业管理服务企业对物业共用的部位、设施、设备进行维修、养护时,相关业主和使用人应当给予配合。
23、物业禁止哪些行为?
使用物业禁止下列行为:(一)拆改住宅房屋的承重结构,在外墙上拆改、增设门窗,损坏、改变房屋外貌;(二)占用共用部位和消防通道,损坏共用的设施、设备;(三)在屋顶堆放物品或者在阳台、露台、楼板上超荷载铺设地面材料、堆放物品;(四)违章搭建建筑物、构筑物;(五)放置超过安全标准的危险物品,排放有毒、有害物质或者发出超标噪音;(六)乱设摊点,乱悬挂、张贴、涂写、刻画;(七)侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施;(八)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;(九)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
24、占用物业管理区域内的道路和场地怎么办?
任何单位或者个人不得随意占用物业管理区域内的道路、场地。确需占用道路或者场地停放机动车辆的,应当征得业主会同意。业主占用道路、场地停放机动车辆的,应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于增加维修基金、改善共用的设施、设备等,具体使用办法由业主委员会确定。机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放,应当遵守物业管理制度。
25、物业管理服务合同中有哪些约定?
物业管理服务合同中约定的物业管理服务,应当包括下列内容:(一)房屋共用部位和设备的维修、养护、管理;(二)共用设施和设备的使用、维修、养护、管理;(三)电梯、智能系统等设备的运行服务;(四)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理;(五)物业装饰装修管理;(六)车辆行驶和停放秩序的管理、服务;(七)物业管理区域内秩序的管理、服务;(八)物业资料的管理和查询服务。
26、物业管理服务企业应当遵守哪些规定?
物业管理服务企业进行物业管理服务,应当遵守下列规定:(一)按照国家和本市规定的技术标准和服务规范、物业管理服务合同、物业管理服务年度计划,提供物业管理服务; (二)书面告知业主、使用人对共用的部位、设施、设备的使用方法和注意事项;(三)对物业管理服务区域进行全面巡视和检查,定期对共用的部位、设施、设备进行维修、养护;(四)发现共用的部位、设施、设备损坏时,立即采取措施,进行维修;(五)接到物业损坏报修时,及时进行维修和处理;(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业管理资料;(七)发现违反本条例或者业主公约的行为,立即进行劝阻、制止,并向业主会和有关行政管理部门报告;(八)按照物业管理服务合同,做好其他物业管理服务事项。
27、物业管理如何收费?
物业管理实行有偿服务。物业管理费包括物业管理服务费、特约服务费和代办服务费。物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。 普通住宅的物业管理服务费,由业主会、房地产开发企业与物业管理服务企业在政府指导价格范围内自主协商确定;其他住宅和非住宅物业的物业管理服务费,由业主会、房地产开发企业与物业管理服务企业协商确定。 普通住宅物业管理服务费的政府指导价格标准由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定,并向社会公布。确定和调整普通住宅物业管理服务费的政府指导价时,应当采取各种方式听取群众意见。物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算,按月交纳。在前期物业管理期间,物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用,由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费,由业主承担;开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的,由开发建设单位承担。物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费,由开发建设单位交纳。
28、谁承担物业管理法律责任?
业主、业主会、物业管理服务企业、房地产开发企业之间因物业管理发生争议的,可以自行协商解决;不能自行协商解决的,可以向物业管理行政主管部门申请调解;也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。业主、使用人、业主委员会和物业管理服务企业对违反本条例的行为,可以向物业管理行政主管部门投诉。物业管理行政主管部门受理投诉后,应当及时进行调查、核实、并依法处理。
29、什么是房屋租赁?
本规定所称房屋租赁,是指出租人将房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。市房地产管理局是本市房屋租赁的行政主管部门,负责本规定的组织实施。 区、县房地产管理局负责各自辖区内房屋租赁的行政管理工作,业务上受市房地产管理局的领导。房屋租赁应当遵循自愿、公平、有偿和诚实信用的原则,并应当依法缴纳税、费。房屋租赁当事人不得利用租赁房屋进行违法活动,不得损害社会公共利益。
30、租赁房屋的范围和条件是什么?
租赁的房屋包括住宅房屋和非住宅房屋。房屋有下列情形之一的,不得出租:(一)未依法取得房屋所有权证书或者其他合法权属证明的;(二)共有的房屋,未经全体共有人书面同意的;(三)被鉴定为危险房屋的;(四)属于违章建筑的;(五)法律、法规、规章规定禁止的其他情形。